Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 мая 2013 г. N Ф06-3214/13 по делу N А06-4546/2010

г. Казань

28 мая 2013 г.

Дело N А06-4546/2010

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Союз предпринимателей" - Ершовой О.И. (доверенность от 08.01.2013),

индивидуального предпринимателя Кочетовой Марии Викторовны - лично, паспорт,

в отсутствие:

остальных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз предпринимателей"

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Клочкова Н.А., Телегина Т.Н.)

по делу N А06-4546/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Союз предпринимателей", (ИНН 3016050450 ОГРН 1063016046830), индивидуального предпринимателя Поповой Анны Анатольевны, индивидуального предпринимателя Кочетовой Марии Викторовны, к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирме "Стройград", г. Астрахань, обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирме "Элвизо", г. Астрахань, администрации г. Астрахани (ИНН 3015009178 ОГРН 1033000821809) о признании недействительными в силу их ничтожности договоров: аренды земельного участка от 25.10.2007 N 383 и договора уступки прав арендатора от 04.06.2009,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Союз предпринимателей" (далее - ООО "Союз Предпринимателей", общество), индивидуальный предприниматель Попова Анна Анатольевна (далее - ИП Попова А.А.), индивидуальный предприниматель Кочетова Мария Викторовна (далее - ИП Кочетова М.В.) обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Стройград" (далее - ООО "ПКФ "Стройград"), обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Элвизо" (далее - ООО ПКФ "Элвизо"), администрации г. Астрахани (далее - администрация) о признании недействительными в силу их ничтожности договоров: аренды земельного участка от 25.10.2007 N 383 и договора уступки прав арендатора от 04.06.2009.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2010 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 данное решение суда оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции от 27.07.2012, решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением суда первой инстанции от 11.10.2012 по делу N А06 - 4546/2010 исковые требования были удовлетворены в полном объеме. При этом суд первой инстанции исходил из положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и установленных обстоятельств наличия двух претендентов на получение спорного земельного участка в аренду.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 данное решение суда первой инстанции отменено.

Апелляционный суд указал, что по договору от 04.06.2009 к ООО ПКФ "Элвизо" перешли все права и обязанности прежнего арендатора - ООО "ПКФ "Стройград", что подписание оспариваемого договора аренды председателем Комитета имущественных отношений города Астрахани не является основанием для признания договора недействительным, поскольку не искажает волеизъявления соответствующей стороны и что из буквального толкования договора аренды от 25.10.2007 N 383 следует, что сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В кассационной жалобе ООО "Союз предпринимателей" просит постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что апелляционным судом не принято во внимание наличие установленных в рамках иных дел обстоятельств, из которых следует, что постановление администрации от 19.09.2006 N 1768 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Астрахань, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина в Ленинском районе" является действующим, подлежащим исполнению, что заявители являются претендентами на предоставление спорного земельного участка в аренду и, следовательно, оспоренные договора являются недействительными, как противоречащие пункту 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.08.2006 ООО "Союз предпринимателей", ИП Кочетова М.В. и ИП Попова А.А. обратились в администрацию и Комитет имущественных отношений города Астрахани с письмом N 05-239-8772 с просьбой передать им в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина.

Администрация письмами от 11.09.2006 N 05-241-9708, от 09.01.2007 N 05-29728 сообщила заявителям о рассмотрении их обращения по вопросу оформления документов по землепользованию на земельный участок, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина, наличии решения о необходимости проведения торгов и о том, что о месте и времени проведения торгов заявители будут письменно уведомлены по адресу, указанному в обращении.

Администрацией 19.09.2006 со ссылкой на постановление мэра города Астрахани от 31.03.2003 N 890-м "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды", и от 02.02.2005 N 116-м "О внесении изменений в постановление мэра города от 31.02.2003 N 890-м" принято постановление N 1768 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина", которым утвержден проект границ земельного участка площадью 3183 кв.м. и на Комитет имущественных отношений города Астрахани возложена обязанность проведения всех необходимых действий по проведению торгов.

Письмом от 09.01.2007 N 05-29728 Комитет имущественных отношений города Астрахани сообщил ООО "Союз предпринимателей" о том, что после постановки земельного участка на кадастровый учет и публикации в средствах массовой информации сообщения о проведении торгов, заявитель будет письменно уведомлен о месте и времени проведения торгов по адресу, указанному в обращении.

Письмом от 17.01.2007 N 03-01-15791 администрация сообщила ООО "Союз предпринимателей", что обращение о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина, рассмотрено, что в соответствии с нормами законодательства администрацией принято решение о проведении в установленном порядке аукциона по продаже права аренды испрашиваемого обществом земельного участка.

Однако 14.03.2007 администрация по результатам рассмотрения обращения ООО "ПКФ "Стройград" утвердила 24.08.2007 акт выбора земельного участка площадью 3183 кв.м. и 25.10.2007 заключило с ООО "ПКФ "Стройград" договор аренды земельного участка.

Договор от 25.10.2007 N 383 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей записью от 19.12.2007.

ООО "ПКФ "Стройград" 04.06.2009 передало свои права и обязанности по договору аренды от 25.10.2007 N 383 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:02 0344:0174, площадью 3184,20 кв. м, расположенного по адресу: ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина в Ленинском районе г. Астрахани ООО ПКФ "Элвизо".

Вышеуказанная сделка зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей записью от 09.07.2009.

Срок действия договора определен периодом с 19.10.2007 по 18.10.2010, и был продлен на основании дополнительного соглашения до 18.10.2011.

Администрация постановлением от 18.07.2007 N 2738 признала постановление от 19.09.2006 N 1768 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина" утратившим силу.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А06-6928/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.06.2011, постановление администрации от 18.07.2007 N 2738 "О признании утратившим силу постановления администрации от 19.09.2006 N 1768" признано недействительным по мотиву отсутствия указания на наличие нарушений законодательства при издании постановления от 2006 года.

Истцы, полагая, что договор аренды от 25.10.2007 N 383 и договор передачи прав и обязанностей от 04.06.2009 заключены с нарушением требований статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации и принципов земельного законодательства обратились в арбитражный суд с требованием о признании их недействительными.

Удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции исходил из положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и установленных обстоятельств наличия двух претендентов на получение спорного земельного участка в аренду и, кроме того, указал, что администрация в ненадлежащей форме довела информацию о публичных торгах, что также является нарушением порядка предоставления земельного участка в аренду.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований апелляционный суд исходил из установленных им обстоятельств того, что на момент принятия решения об утверждении акта выбора земельного участка для строительства ООО "ПКФ "Стройград" административного здания кроме подготовки проекта границ земельного участка иные действия по формированию земельного участка не проводились.

При этом апелляционный суд указал следующее.

Согласно кадастровой выписки от 26.02.2010 N 3012/204/10-2903 земельному участку по ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина в Ленинском районе кадастровый номер 30:12:020:344:174 присвоен 14.09.2007, что свидетельствует о том, что спорный земельный участок не был сформирован до 14.09.2007. В этой связи администрацией была избрана процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства, следовательно, проведение торгов в данном случае не требовалось.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сам факт того, что истцы обращались в администрацию и Комитет имущественных отношений города Астрахани с письмом N 05-239-8772 с просьбой передать им в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина, не означает о наличии надлежащей заявки, на предоставление спорного земельного участка.

Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу о том, что, доведение администрацией информации о публичных торгах в ненадлежащей форме, не является основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным, поскольку истцы не являются заинтересованными лицами для обращения в суд с требованием о признании договора аренды земельного участка недействительным.

При этом, апелляционный суд исходил из сведений, содержащихся в представленных в апелляционную инстанцию документах, согласно которым на спорном земельном участке возведены объекты капитального строительства и пришел к выводу о возможности реализации застройщиком положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что предметом оспоренного договора аренды является земельный участок, находящийся по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина, общей площадью 3184,20 кв. м, кадастровый номер 30:12:02 034460174, что постановлением Правительства Астраханской области от 10.04.2007 N 132-П, которым утвержден план организации розничных рынков на территории Астраханской области, не предусмотрено создание рынка по указанному адресу и, следовательно, отсутствует факт нарушения прав истцов оспоренными сделками.

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

Судом первой инстанции установлено, что из письма Комитета имущественных отношений города Астрахани от 14.11.2006 N 05-25593 следует, что обращение ООО "Союз предпринимателей" о намерении участия в торгах Комитетом рассмотрено, и общество письменно будет уведомлено о времени и месте проведения торгов по адресу, указанному в обращении.

При этом суд первой инстанции указал, что обстоятельство не опубликования информации о предстоящем предоставлении земельного участка сторонами не оспаривается.

Удовлетворяя заявленные требования и признавая оспоренные договора недействительными, суд первой инстанции исходил из следующего.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования. При этом в случае, если на предоставление одного и того же земельного участка претендуют несколько лиц, право на заключение договора аренды такого земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, недействительна в силу ничтожности, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в открытом аукционе может участвовать любое лицо.

Пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целью проведения торгов в форме аукциона является получение наиболее высокой цены за продаваемую вещь.

Законный интерес потенциального участника торгов состоит в том, чтобы иметь равную с другими претендентами возможность принимать участие в публичных торгах. В случае ненадлежащего извещения о публичных торгах этот интерес нарушается.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 указано что, извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными.

В этой связи непроведение открытых торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, затрагивает права неограниченного круга лиц - потенциальных участников, намеревающихся получить вещные права на такие земли.

Принимая во внимание, что ООО "Союз предпринимателей" выразило намерение участвовать в торгах на приобретение спорного земельного участка, о чем известило администрацию, которая в лице Комитета имущественных отношений города Астрахани письмом от 14.11.2006 N 05-25593 обязалась уведомить ООО "Союз предпринимателей" о времени и месте проведения торгов, а также то обстоятельство, что в соответствии с признанным судом действительным постановлением администрации 19.09.2006 N 1768 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрацией не были соблюдены требования пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка ООО "ПКФ "Стройград" и заключении с ним оспоренного договора аренды земельного участка.

В соответствии с требованиями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

При установленных судом первой инстанции нарушениях вышеуказанных норм Земельного Кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией и ООО "ПКФ "Стройград" от 27.10.2007 N 383 и договор уступки прав арендатора, заключенный между ООО "ПКФ "Стройград" и ООО ПКФ "Элвизо" от 04.06.2009, являются недействительными в силу их ничтожности.

Коллегия выводы суда первой инстанции находит правомерными, как не противоречащие установленным судом обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Коллегия находит, что довод кассационной жалобы о том, что постановление администрации от 19.09.2006 N 1768 является действующим и свидетельствует о возможности предоставления спорного земельного участка только путем проведения торгов по продаже права аренды, не противоречит обстоятельствам, установленным как судом первой инстанции по настоящему делу, так и Арбитражным судом Астраханской области по делу N А06-6603/2011.

В рамках дела N А06-6603/2011 суд установил, что заявители имели право на равных условиях принять участие в торгах по продаже права аренды и что они являются претендентами на предоставление спорного земельного участка в аренду.

Кроме того, на момент принятия оспоренного постановления апелляционного суда вступило в законную силу решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.10.2012 по делу N А06-5448/2011, которым установлены обстоятельства того, что спорный земельный участок, на котором разрешено строительство, мог перейти в аренду исключительно на основании открытого аукциона и договор аренды этого участка мог быть заключен также исключительно на основании торгов.

При таких данных выводы апелляционного суда о законности оспоренных сделок противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, установленным по делам N А06-6603/2011 и N А06 - 5448/2011 обстоятельствам и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10.

Учитывая изложенное коллегия считает, что обжалованное постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 подлежит отмене, решение суда первой инстанции от 11.10.2012 - подлежит оставлению в силе.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 по делу N А06-4546/2010 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Астраханской области от 11.10.2012 по делу N А06 - 4546/2010.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

Р.В. Ананьев Р.А. Вильданов