Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 июня 2013 г. N Ф06-4388/13 по делу N А12-15269/2012

г. Казань

06 июня 2013 г.

Дело N А12-15269/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу отдела по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.11.2012 (судья Поляков Д.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 (председательствующий судья Тимаев Ф.И., судьи: Волкова Т.В., Телегина Т.Н.)

по делу N А12-15269/2012

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кепша Игоря Александровича, г. Урюпинск (ИНН 343802234098, ОГРНИП 3043435735800202) к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области, г. Урюпинск (ИНН 3438005142, ОГРН 1023405765569) с привлечением третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица", г. Волгоград, индивидуального предпринимателя Белова Андрея Александровича, г. Урюпинск, о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного помещения, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

и по встречному исковому заявлению отдела по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области, г. Урюпинск (ИНН 3438005142, ОГРН 1023405765569) к индивидуальному предпринимателю Кепша Игорю Александровичу, г. Урюпинск (ИНН 343802234098, ОГРНИП 3043435735800202) с привлечением третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица", г. Волгоград, индивидуального предпринимателя Белова Андрея Александровича, г. Урюпинск, о признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кепша Игорь Александрович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (далее - ответчик), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного помещения N 4 общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д. 11, определенную в отчете от 29.02.2012 N 030/Н в размере 2 404 742 руб., выполненного независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Беловым Андреем Александровичем (далее - предприниматель Белов А.А.), а также урегулировать разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи от 06.04.2012 N 2-КП нежилого помещения общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д. 11, помещение N 4, определив условия договора согласно его проекту, исходя из рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, установленного заключением эксперта по настоящему делу (в рамках судебной экспертизы) в размере 1 325 423 руб. 73 коп. (без учета НДС).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица", предприниматель Белов А.А.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.10.2012 принято к производству встречное исковое заявление ответчика к истцу о признании недействительным договора купли-продажи от 06.04.2012 N 2-КП.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.11.2012 исковые требования истца удовлетворены. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости встроенного помещения общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д. 11, помещение N 4, определенную в отчете от 29.02.2012 N 030/Н в размере 2 404 742 руб., выполненного независимым оценщиком предпринимателем Беловым А.А. и обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанного встроенного помещения на условиях, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи от 06.04.2012 N 2-КП в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 1 325 423 руб. 73 коп.". В удовлетворении встречного искового заявления ответчика отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 решение суда первой инстанции от 15.11.2012 изменено в части обязания ответчика заключить с истцом договор купли-продажи встроенного помещения N 4 общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, 11, с изложением резолютивной части решения в следующей редакции: "Урегулировать разногласия по пункту 2.1 договора купли-продажи недвижимости от 06.04.2012 N 2-КП, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 1 325 423 руб. 73 коп.". В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что истец не соответствует условиям, установленным для реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), так как истец владел и пользовался спорным помещением в соответствии с незаключенным договором аренды. Также, по мнению ответчика, в силу статьи 6 Закона N 159-ФЗ сделка по приватизации муниципального имущества, совершенная с нарушением требований, установленных Федеральным законом, является ничтожной, следовательно, встречный иск ответчика о признании договора купли-продажи от 06.04.2012 N 2-КП подлежал удовлетворению.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между администрацией города Урюпинска Волгоградской области (арендодатель) и истцом (арендатор) был подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества от 23.09.2002 N 343 нежилого помещения площадью 80,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д. 11, со сроком действия с 01.10.2002 по 31.12.2010. Дополнительным соглашением к договору аренды от 23.09.2002 N 343 стороны установили срок аренды с 01.10.2002 по 31.12.2007.

В последующем сторонами были заключены договоры аренды того же объекта: от 21.07.2007 N 453 со сроком действия с 01.01.2008 по 25.12.2008, от 23.01.2009 N 484 со сроком действия с 01.01.2009 по 26.12.2009, от 18.01.2010 N 00000070 со сроком действия с 01.01.2010 по 26.12.2010, от 08.02.2011 N 00000192 со сроком действия с 01.01.2011 по 26.12.2011.

Письмом от 02.04.2012 N 301 ответчик сообщил истцу о возможности приобретения нежилого помещения N 4 общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д. 11 в собственность и одновременно в адрес истца был направлен для подписания договор купли-продажи недвижимости от 06.04.2012 N 2-КП.

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи от 06.04.2012 N 2-КП цена имущества по договору составляет 2 404 742 руб. без учета НДС.

Истец, не согласившись с рыночной ценой выкупаемого имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий к указанному договору, в котором цену имущества по настоящему договору указал в размере 1 268 142 руб. без учета НДС, представив альтернативный отчет о рыночной стоимости спорного помещения, согласно которому стоимость имущества существенно ниже предложенной ответчиком цены.

Наличие разногласий относительно цены продажи спорного помещения послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Ответчик, полагая, что указанный договор купли-продажи от 06.04.2012 N 2-КП является ничтожным, поскольку заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, обратился со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительной сделкой.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, судебные инстанции пришли к выводу о том, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное Законом N 159-ФЗ по цене, равной его рыночной стоимости.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец не соответствует условиям, установленным для реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, так как договор аренды от 23.09.2002 N 343 не содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем является незаключенным, подлежит отклонению, поскольку в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.

Кроме того, вступившим в законную силу постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу N А12-15267/2012 признан незаконным отказ отдела по управлению имуществом администрации городского округа города Урюпинск Волгоградской области в предоставлении индивидуальному предпринимателю Кепша Игорю Александровичу в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 76,8 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д. 11, помещение N 4, выраженный в письме от 25.05.2012 N 451. При рассмотрении спора судом установлено, что заявитель владел и пользовался спорным имуществом на основании договоров аренды более двух лет до дня вступления Закона N 159-ФЗ и им соблюдены все условия, необходимые для реализации предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от 06.04.2012 N 2-КП ничтожной сделкой со ссылкой на то, что истец не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, у судов не имелось.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции установил, что цена в размере 2 404 742 руб., по которой истцу было предложено приобрести арендуемое имущество, определена на основании отчета от 29.02.2012 N 030/Н оценщиком - предпринимателем Беловым А.А., и с целью проверки достоверности проведенной оценки по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Технический аудит и управление недвижимостью".

Согласно заключению эксперта отчет от 29.02.2012 N 030/Н не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и положениям федеральных стандартов оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Эксперт пришел к выводу о том, что выявленные нарушения повлияли на величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена в размере 1 564 000 руб. с учетом НДС, 1 325 423 руб. 73 коп. без учета НДС.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом судебные инстанции правомерно удовлетворили исковые требования исходя из рыночной стоимости спорного помещения в размере 1 325 423 руб. 73 коп. без учета НДС, определенной в ходе судебного разбирательства.

Довод ответчика в кассационной жалобе о нарушении судами норм процессуального права, выразившемся в том, что ответчиком по спору о признании недостоверными результатов оценки, проведенной для цели приватизации имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ является оценщик, чей отчет оспаривается, подлежит отклонению, поскольку в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

По настоящему делу оценщик Белов А.А., чей отчет оспорен истцом в рамках рассмотрения спора по урегулированию разногласий при заключении договора купли-продажи, привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 по делу N А12-15269/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.В. Александров Р.А. Нафикова