Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 июля 2014 г. N Ф06-12216/13 по делу N А65-27253/2013

г. Казань

17 июля 2014 г.

Дело N А65-27253/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Петрова А.Л., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителя:

заявителя - Молчанова М.В., доверенность от 07.04.2014 N 1-1352,

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.02.2014 (судья Гилялов И.Т.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Захарова И.Е.)

по делу N А65-27253/2013

по заявлению индивидуального предпринимателя Зверева Алексея Владимировича (ОГРНИП 305183120800048, ИНН 1831105080281), Республика Удмуртия, г. Ижевск, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Зверев Алексей Владимирович обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" в приватизации арендованных им нежилых помещений. Заявлено также требование об обязании Комитета принять решение о приватизации арендованных объектов недвижимости, направив заявителю проект договора купли-продажи с проведением оценки рыночной стоимости объектов.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.02.2014 по делу N А65-27253/2013 заявление удовлетворено. Суд признал незаконным выраженный в письме от 10.10.2013 N 17112/кзио отказ муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" в приватизации арендуемых предпринимателем Зверевым А.В. нежилых помещений: площадью 195,4 кв. м, расположенного в доме 5/22 по ул. Степана Халтурина в г. Казани, и площадью 200,6 кв. м, расположенного в доме 87 по ул. Восстания в г. Казани.

Суд также возложил на муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обязанность устранить допущенное нарушение законных прав и интересов Зверева А.В. путем принятия в месячный срок решения об условиях приватизации арендуемого имущества с направлением предпринимателю проекта договора купли-продажи в порядке, установленном ФЗ РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Комитета земельных и имущественных отношений - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя Зверева А.В.

Считает, что суд неправильно применил статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку муниципальный орган не заключал с предпринимателем Зверевым А.В. договора аренды помещений, договора заключены открытым акционерным обществом "Миллениум Зилант-Сити" (далее - ОАО "Миллениум Зилант-Сити") во время нахождения помещений в собственности акционерного общества. Кроме этого, суд не дал оценки тому факту, что пользование помещениями осуществляет субарендатор - общество с ограниченной ответственностью "Аптека "Будь здоров", на основании договора субаренды от 01.07.2011.

В судебном заседании представитель предпринимателя Зверева А.В. просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считает состоявшиеся судебные акты законными и обоснованными. Комитет земельных и имущественных отношений, извещенный о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя в судебное заседание не направил.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителя предпринимателя Зверева А.В, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, предпринимателем Зверевым А.В. (арендатор) и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) 01.08.2009 заключен договор аренды N 899-Д нежилых помещений общей площадью 195,4 кв. м. N 1, 1а, 2-9, 9а, 9б, 9в, 10-11, 11а, 12, расположенных на 1 этаже дома 5/22 по ул. Степана Халтурина в г. Казани. Ими же 24.08.2009 заключен договор N 939-Д аренды нежилых помещений общей площадью 200,6 кв. м. N 1-9, расположенных на 1 этаже дома 87 по ул. Восстания в г. Казани.

Данные помещения во исполнение утвержденного Арбитражным судом Республики Татарстан 27.10.2011 мирового соглашения, заключенного Исполнительным комитетом г. Казани и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" возвращены муниципальному образованию.

26.12.2011 Комитет земельных и имущественных отношений заключил с предпринимателем Зверевым А.В. дополнительное соглашение N 6 к договору аренды от 01.08.2009 N 899-Д. 23.11.2011 Комитет земельных и имущественных отношений заключил с предпринимателем Зверевым А.В. дополнительное соглашение к договору аренды от 24.08.2009 N 939-Д. Дополнительными соглашениями предусмотрена замена предыдущего арендодателя по договорам аренды (ОАО "Миллениум Зилант-Сити") на муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", изменены условия договора, в частности - относительно размера арендной платы.

Предприниматель Зверев А.В., полагая, что он в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность в арендованных помещений, обратился в Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани с соответствующим заявлением. Письмом от 10.10.2013 N 17112/кзио Комитет сообщил предпринимателю об отсутствии у него преимущественного права на приватизацию арендованных помещений, поскольку арендованные помещения возвращены в муниципальную казну на основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011, и по состоянию на 01.07.2013 не истек двухлетний срок непрерывного владения арендованным имуществом, однако спор может быть разрешен в судебном порядке.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что заявитель владеет арендованным имуществом с 2009 года, и по состоянию на 01.07.2013 имущество находится в непрерывном владении предпринимателя более двух лет на основании договоров аренды, заключенных с ОАО "Миллениум Зилант-Сити". При этом имущество не выбывало из муниципальной собственности и в период нахождения его владении ОАО "Миллениум Зилант-Сити".

Суд, оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о наличии предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оснований для возникновения у предпринимателя Зверева А.В. преимущественного права приобретения арендованных помещений в собственность в упрощенном порядке, и удовлетворил заявленные предпринимателем требования.

Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о наличии у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций не противоречат установленным ими фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.

Из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не следует, что срок непрерывного пользования арендованным имуществом определяется исключительно на основании даты заключения договора аренды с уполномоченным органом муниципального образования. Поскольку закон устанавливает правила приватизации арендованного имущества, достаточно установления факта, что имущество на момент обращения с заявлением о приватизации находится в муниципальной собственности, арендатор добросовестно исполняет обязательства из договора аренды и соответствует критериям субъекта малого и среднего предпринимательства.

Особенностью данного спора является то, что договора аренды недвижимости были заключены предпринимателем в 2009 году не с уполномоченным органом муниципального образования, а с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", которому находящиеся в муниципальной собственности объекты недвижимости были переданы в 2007 году муниципальным образованием в качестве вклада в уставный капитал, и возвращены во владение муниципального образования только в 2011 году во исполнение мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом.

ОАО "Миллениум Зилант-Сити" создано муниципальным образованием "Город Казань" в 2006 году, 100% акций акционерного общества находились в муниципальной собственности. Объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, были внесены в уставный капитал в оплату дополнительного выпуска акций созданного ОАО "Миллениум Зилант-Сити" на основании распоряжения Комитета земельных и имущественных отношений от 09.08.2007 N 2296р "Об оплате доли учредителя в уставном капитале ОАО "Миллениум Зилант-Сити"".

Этот дополнительный выпуск акций Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 15.01.2010 N 10-35/пз-и признан несостоявшимся. Утвержденным Арбитражным судом Республики Татарстан 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 мировым соглашением между муниципальным образованием "Город Казань" и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" переданное в оплату дополнительных акций муниципальное имущество подлежало возвращению муниципальному образованию.

Признание 15.01.2010 уполномоченным федеральным органом дополнительного выпуска акций ОАО "Миллениум Зилант-Сити" несостоявшимся повлекло отсутствие правовых последствий сделки по передаче муниципального имущества в оплату акций, за исключением аннулирования государственной регистрации акций и возврата собственнику полученного в счет их оплаты. По сути, сделки по оплате акций за счет муниципального имущества не состоялись, вследствие чего переданное в счет оплаты акций имущество не перешло в собственность акционерного общества, право муниципальной собственности на это имущество не прекратилось.

При этом Комитет земельных и имущественных отношений после возвращения недвижимости во владение муниципального образования не требовал признания недействительными заключенных ОАО "Миллениум Зилант-Сити" договоров аренды недвижимости, и не заключал с предпринимателем Зверевым А.В. нового договора аренды. Комитет заключил с предпринимателем дополнительные соглашения к ранее заключенным с ОАО "Миллениум Зилант-Сити" договорам аренды, то есть по соглашению сторон были изменены ранее заключенные арендные договора в связи с возвратом муниципального имущества во владение муниципального собственника.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации изменением договоров существующие арендные отношения сохранены в измененном виде, при этом из дополнительных соглашений от 26.12.2011 и от 23.11.2011 прямо следует воля уполномоченного органа муниципального образования на сохранение арендных отношений, возникших из договоров аренды от 01.08.2009 N 899-Д и от 24.08.2009 N 939-Д.

Следовательно, по состоянию на 01.07.2013 объекты недвижимости, являющиеся муниципальной собственностью, находились в непрерывном владении предпринимателя Зверева А.В. с 2009 года, то есть более 2-х лет, с согласия и по воле уполномоченного муниципального органа.

При таких обстоятельствах отказ муниципального органа в реализации преимущественного права на приобретение арендованных помещений добросовестным арендатором в собственность неправомерен, и не может быть квалифицирован иначе, как воспрепятствование реализации законного права арендатора.

Доводу Комитета о нахождении арендованных помещений во владении иного лица - субарендатора, дана надлежащая оценка судами первой и апелляционной инстанций. Суды установили, что передача имущества в аренду имела место с согласия первоначального арендодателя - ОАО "Миллениум Зилант-Сити". При этом при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды Комитет не заявлял возражений против пользования имуществом субарендатором. Передача имущества с согласия арендодателя в субаренду не противоречит части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не прекращает права пользования арендатором имуществом. В данном случае пользование имуществом заключается в получении выгоды от сдачи его в субаренду. При этом предприниматель, как установлено судами первой и апелляционной инстанции, добросовестно исполнял обязательства из договоров аренды имущества. Следовательно, факт передачи недвижимости в субаренду при добросовестном исполнении арендатором обязательств из договоров аренды не прекращает преимущественного права арендатора на приобретение арендованных им объектов недвижимости в собственность.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.02.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 по делу N А65-27253/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

А.Л. Петров Э.Р. Галиуллин