Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 августа 2013 г. N Ф06-7003/13 по делу N А49-4833/2011

г. Казань

15 августа 2013 г.

Дело N А49-4833/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

при участии представителей:

истца - Петровой Л.П., доверенность от 29.09.2011 б/н,

ответчиков: - от Департамента государственного имущества Пензенской области - Кудинов А.М., доверенность от 01.07.2013 б/н,

от открытого акционерного общества "Областной агропромышленный холдинг" - Кочетков О.А., доверенность от 06.08.2013 б/н, Шутов В.В., доверенность от 06.08.2013 б/н,

от общества с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство" - Ивлиев Д.А., доверенность от 28.12.20111 N 4Д-1611,

в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма"

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.02.2013 (судья Табаченков М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А49-4833/2011

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма", р.п. Пачелма, Пензенская область (ОГРН 1095827001841) к Департаменту государственного имущества Пензенской области, г. Пенза (ОГРН 1025801362971), открытому акционерному обществу "Областной агропромышленный холдинг", г. Пенза (ОГРН 111586007682), обществу с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство", пос. Титова, Пензенская область (ОГРН 1115835005263) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков, с участием третьего лица - администрации Пачелмского района Пензенской области, р.п. Пачелма, Пензенская область,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Агрокомплекс "Пачелма" (далее - истец, ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма") обратилось с иском к ответчикам - Департаменту государственного имущества Пензенской области и открытому акционерному обществу "Областной агропромышленные холдинг" (далее - ОАО "Областной агропромышленный холдинг"), в котором просило обязать представить договор аренды земельных участков общей площадью 293 196 606 кв. м, заключенный на основании состоявшихся 27.06.2011 торгов с ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг", а также перевести права и обязанности арендатора по договору на заявителя в части следующих земельных участков: 58:23:040401:2 (5 290 000 кв. м), 58:23:070201:4 (2 670 000 кв. м), 58:23:021601:39 (2 800 000 кв. м), 58:23:070301:56 (3 600 000 кв. м), 58:23:060101:22 (3 020 000 кв. м), 58:23:060601:48 (4 530 000 кв. м), 58:23:030801:11 (11 610 000 кв. м), 58:23:070401:62 (10 480 000 кв. м), 58:23:030201:11 (650 000 кв. м), 58:23:040501:1 (10 570 000 кв. м), 58:23:070501:24 (2 850 000 кв. м), 58:23:041001:1 (4 400 000 кв. м), 58:23:070601:44 (2 110 000 кв. м).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 18.11.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012, отказано в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19.07.2012 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, на основании ходатайства истца, суд привлек к участию в деле в качестве соответчиков ОАО "Областной агропромышленный холдинг" и общество с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство" (далее - ООО "Пачелмское хозяйство").

В письменном ходатайстве истец уточнил свои требования и просил:

- перевести на ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" права и обязанности, возникшие у ОАО "Областной агропромышленный холдинг" из договора аренды земельных участков от 01.07.2011 N 146-зем, заключенного между Департаментом государственного имущества Пензенской области и ОАО "Областной агропромышленный холдинг", в частности, права и обязанности арендатора следующих земельных участков: кадастровый номер 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:030801:11 площадью 11 610 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:030201:11 площадью 650 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв. м;

- признать недействительным соглашение от 06.02.2012 о расторжении договора аренды спорных земельных участков от 01.07.2011 N 146-зем, заключенное между Департаментом государственного имущества Пензенской области и ОАО "Областной агропромышленный холдинг";

- перевести на ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" права и обязанности, возникшие у ООО "Пачелмское хозяйство" из договора аренды земельных участков от 02.02.2012, заключенного между ОАО "Областной агропромышленный холдинг" и ООО "Пачелмское хозяйство", в частности, права и обязанности арендатора следующих земельных участков: кадастровый номер 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:030801:11 площадью 11 610 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:030201:11 площадью 650 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв. м; кадастровый номер 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв. м.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 22.02.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013, в иске отказано.

ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма", не согласившись с вынесенными судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, заявитель жалобы утверждает, что судебные акты вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, судами не дана оценка обстоятельствам, имеющим существенное значение для данного дела, а также выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы, просила ее удовлетворить.

Представители ответчиков просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Администрация Пачелмского района Пензенской области (третье лицо) о времени и месте судебного разбирательства уведомлена, явку представителей в судебное заседание не обеспечила, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.05.2010 Администрация Пачелмского района Пензенской области (арендодатель) заключила с Закрытым акционерным обществом "Агрокомплекс "Пачелма" (арендатор) договор аренды N 15 (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующие земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 67 320 000 кв. м с кадастровыми номерами: 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв. м, 58:23:030801:11 площадью 1 161 000 кв. м, 58:23:030201:11 площадью 650 000 кв. м, 58:23:070101:19 площадью 2 740 000 кв. м, 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв. м, 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв. м, 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв. м, 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв. м, 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв. м, 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв. м, 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв. м, 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв. м, 58:23:58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв. м, 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв. м. Всего в аренду были переданы земельные участки с четырнадцатью кадастровыми номерами.

Срок аренды - с 11.05.2010 по 10.04.2011 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы за участки составляет 440 269 руб. 83 коп. за 11 месяцев и вносится арендатором в срок до 15.09.2010 - в сумме 146 756 руб. 61 коп., в срок до 1512.2010 в сумме 146 756 руб. 61 коп., в срок до 01.04.2011 - в сумме 146 756 руб. 61 коп. (пункты 3.1 и 3.2 договора).

Арендная плата внесена: платежным поручением от 24.09.2010 N 18 в сумме 146 756 руб. 61 коп., платежным поручением от 20.12.2010 N 78 в сумме 146 756 руб. 61 коп. и платежным поручением от 31.03.2011 N 69 в сумме 146 756 руб. 61 коп.

Собрание представителей Пачелмского района Пензенской области 31.08.2010 приняло решение N 7-45/2 "О передаче земельных участков из собственности муниципального образования Пачелмский район Пензенской области в собственность Пензенской области". Указанным решением Собрание представителей Пачелмского района просило Правительство Пензенской области принять из собственности муниципального образования Пачелмский район Пензенской области в собственность Пензенской области земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв. м, 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв. м, 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв. м, 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв. м, 58:23:030210:11 площадью 650 000 кв. м, 58:23: 030801:11 площадью 11 610 000 кв. м, 58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв. м, 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв. м, 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв. м, 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв. м, 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв. м, 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв. м, 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв. м., то есть в том числе земельные участки, предоставленные в аренду ЗАО "Пачелмское хозяйство" по договору от 11.05.2010 N 15 (кроме участка с кадастровым номером 58:23:070101:19 площадью 2 740 000 кв. м).

01.11.2010 Правительство Пензенской области издало распоряжение N 612-рП "О приеме в собственность Пензенской области земельных участков, передаваемых безвозмездно из муниципальной собственности Пачелмского района Пензенской области". Распоряжение исполнено и все тринадцать указанных выше земельных участков переданы по акту от 16.12.2010 в собственность Пензенской области.

Соглашением от 08.02.2011 обязанности арендодателя по договору аренды от 11.05.2010 N 15 переведены на Министерство государственного имущества Пензенской области (реорганизовано в Департамент государственного имущества Пензенской области). Соглашение подписано, в том числе, и генеральным директором ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма". Стороны договорились распространить действие соглашения на возникшие правоотношения с 13.01.2011 в связи с переходом права собственности к Пензенской области на тринадцать земельных участков. В соглашении прямо не оговорено, кого следует считать арендодателем земельного участка (с кадастровым номером 58:23:070101:19), не переданного в собственность Пензенской области. В то же время, в соглашении указано на перевод обязанностей Арендодателя по договору от 11.05.2010 N 15 на Министерство государственного имущества Пензенской области без изъятий.

В соглашении также указано, что регистрация имущественных прав на тринадцать участков произведена 13.01.2011.

Письмом от 30.12.2010 ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" обратилось в администрацию Пачелмского района с просьбой пролонгировать договор аренды земельных участков от 11.05.2010 N 15 на все четырнадцать участков. Согласно представленной ксерокопии почтового уведомления почтовое отправление от ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" получено администрацией Пачелмского района 14.01.2011. Доказательства ответа на указанное заявление о пролонгации договора со стороны администрации Пачелмского района в материалах дела отсутствуют.

Письмом от 03.03.2011 N 07 ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" обратилось к Министру государственного имущества Пензенской области с просьбой пролонгировать договор аренды земельных участков от 11.05.2010 N 15 на все четырнадцать земельных участков.

Письмом заместителя министра государственного имущества Пензенской области от 18.03.2011 N 1-988 ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" сообщено, что договор аренды земельных участков N 15 от 11.05.2010 продлен не будет. В связи с этим и окончанием срока действия договора предложено передать по акту в Министерство государственного имущества Пензенской области тринадцать земельных участков (кроме участка с кадастровым номером 58:23:070101:19).

Правительство Пензенской области 26.05.2011 издало распоряжение N 318-рП "О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Пензенской области". В целях рационального и эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Пензенской области, Правительство Пензенской области постановило организовать торги в форме аукциона, открытого по составу участников, форме подачи предложений и о цене, по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Пензенской области, для целей сельскохозяйственного использования. Сформированы семь лотов. В том числе сформирован лот N 4, включающий земельные участки общей площадью 293 196 606 кв. м (состоит из 226 земельных участков). В состав данного лота включены тринадцать земельных участков, переданных в собственность Пензенской области по решению Собрания представителей Пачелмского района и предоставленных ранее в аренду ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" по договору от 11.05.2010 N 15, общей площадью 64 580 000 кв. м.

Во исполнение данного распоряжения Правительства проведен аукцион по продаже прав на заключен договора аренды земельных участков. Объявление о проведении аукциона опубликовано в приложении к газете "Издательский дом "Пензенская правда" от 27.05.2011 N 41. Согласно протоколу от 27.06.2011 N 2-2 победителем аукциона (лот N 4) признано ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг".

01.07.2011 между Министерством государственного имущества Пензенской области и ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг" заключен договор аренды земельных участков N 146-зем, по которому в аренду предоставлены 226 земельных участков общей площадью 293 196 606 кв. м, в том числе спорные тринадцать земельных участков.

Полагая, что у общества имелось преимущественное право на заключение нового договора аренды перед ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг" в части тринадцати земельных участков, ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" обратился в суд с настоящим иском.

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

В соответствии с пунктом 3 постановления от 17.11.2011 N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Однако, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды установили, что истец не надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды в течение срока действия договора. Указанное обстоятельство, с учетом положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ, свидетельствует об отсутствии у истца преимущественного права на заключение нового договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что на момент рассмотрения спорный договор аренды от 01.07.2011 N 146-зем, по которому истец просит перевести права и обязанности арендатора в части, расторгнут сторонами договора путем подписания соглашения о расторжении от 06.02.2012.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.08.2011 Министерство государственного имущества Пензенской области издало приказ N 448-пр "Об условиях приватизации государственного унитарного предприятия Пензенской области "Областной агропромышленный холдинг". В состав приватизируемого имущества включены 712 земельных участков для сельскохозяйственного производства (приложение N 1), в том числе земельные участки, находившиеся у ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг" в аренде по договору от 01.07.2011 N 146-зем.

ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг" преобразовано в результате приватизации в ОАО "Областной агропромышленный холдинг", которое зарегистрировано 13.10.2011, согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица.

Регистрация права собственности открытого акционерного общества "Областной агропромышленный холдинг" на приватизированные земельные участки произведена 09.11.2011-10.11.2011 (свидетельства о государственной регистрации).

Сделка приватизации в установленном порядке не оспорена.

Поскольку земельные участки, которые являлись предметом договора аренды N 146-зем от 01.07.2011, заключенного между Министерством государственного имущества и ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг", перешли в собственность ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг", суды двух инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды N 146-зем с момента государственной регистрации права собственности ОАО "Областной агропромышленный холдинг" на земельные участки, бывшие предметом аренды, прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ, независимо от наличия или отсутствия соглашения о прекращении действия договора.

При указанных обстоятельствах отказ в удовлетворении требования о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по спорным договорам, в том числе по договору аренды б/н от 02.02.2012 с ООО "Пачелмское хозяйство", следует признать правомерным.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому не принимаются кассационным судом. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 АПК РФ, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.02.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по делу N А49-4833/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

Р.В. Ананьев Р.А. Вильданов