Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 октября 2013 г. N Ф06-5840/13 по делу N А55-23819/2012

г. Казань

16 октября 2013 г.

Дело N А55-23819/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,

при участии представителей:

ответчика - Илясова А.Н. (доверенность от 25.12.2012), Симонова И.Д. (доверенность от 25.12.2012),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2012 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-23819/2012

по иску Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (ИНН 6316000209, ОГРН 1026301162887), г. Самара, о взыскании 5 318 628,71 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (далее - ООО "Мелодия") о взыскании 5 318 628 руб. 71 коп. из них: 4 659 658 руб. 69 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N 83 за период с 01.06.2011 по 29.02.2012., 658 970 руб. 02 коп. пени за период с 11.06.2011 по 29.02.2012.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2012 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Мелодия" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскано 2 824 753 руб. 63 коп. из них: 2 670 371 руб. 3 коп. основного долга, 154 382 руб. 33 коп. пени, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 37 123 руб. 76 коп. В остальной части в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 данное решение суда отменено. Принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд указал, что за период с 01.06.2011 по 29.02.2012 задолженность на стороне арендатора не имеется, поскольку изменение зонирования спорного земельного участка, предоставленного ответчику, с зоны Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения) и Ц-3 (зона предприятия обслуживания населения местного (районного) значения на зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных) лишило арендатора права на использование арендуемого земельного участка по назначению и, следовательно, размер уплачиваемой арендной платы подлежал пересмотру и приведению в соответствие с назначением земельного участка и с учетом регулирования платежей в нормативном порядке.

В кассационной жалобе Министерство строительства Самарской области просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм процессуального и материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судом не применен пункт 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и дело рассмотрено без привлечения к участию в деле Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, что судом неправомерно самостоятельно определена кадастровая стоимость спорного земельного участка.

Кроме того, приведен довод о том, что суд первой инстанции неправомерно применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушил интересы министерства, как лица, не получившего исполнение по заключенному договору.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 05.07.2013 приостановлено производство по кассационной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 до опубликования в полном объеме на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А55-23145\2010 Арбитражного суда Самарской области.

18 сентября 2013 года опубликовано в полном объеме на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136\13.

Определением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2013 производство по кассационной жалобе возобновлено.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Федерального арбитражного суда Поволжского округа 14.10.2013 объявлен перерыв до 13 часов 50 минут 16.10.2013.

Информация размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

После перерыва судебное заседание продолжено 16.10.2013 в 13 часов 50 минут в том же составе.

Изучив материалы дела, заслушав представителей ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия находит, что обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 27.08.2007 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО "Мелодия" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 83, по условиям которого, арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:07 07 006:0006, находящийся по адресу: Московское шоссе/улица Андрея Бубнова в Промышленном районе города Самары, площадью 3964,00 кв.м, для строительства.

Согласно пункту 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 22.02.2007. Срок действия договора истекает 22.02.2010 (пункт 3.2. договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельный участок был передан ответчику по Акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 08.12.2010 N 1 к договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N 83, стороны изменили условия в части срока договора до 23.02.2015, а также размера арендной платы, договорной неустойки с 0,3% до 0,1%, и раздел 10 договора изложили в новой редакции.

Дополнительным соглашением от 08.12.2010 N 1 истец и ответчик согласовали методику расчета арендной платы на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 в редакции постановления Правительства Самарской области от 20.08.2008 N318 по формуле А=Скад*Ка*Кс*Ки*Кв, где Скад- удельный показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка, Ка- коэффициент арендатора, Кв- коэффициент, учитывающий вид возводимых объектов на земельном участке, Кс- коэффициент сроков строительства, Ки-коэффициент инфляции. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в Управлении ФРС по Самарской области.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с заявленным иском.

Истец числит за ответчиком задолженность по арендным платежам за период с 01.06.2011 по 29.02.2012 в размере 4 659 658 руб. 69 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной пунктом 7.3. договора в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с11.06.2011 по 29.02.2012 в сумме 658 970 руб. 02 коп.

Частично удовлетворяя исковые требования и взыскивая с ООО "Мелодия" в пользу Министерства строительства Самарской области 2 670 371 руб. 30 коп. задолженности и 154 382 руб. 33 коп. и отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд первой инстанции исходил: из условий договора аренды от 27.08.2007 N 83; из постановления Правительства Самарской области от 06.06.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условия и сроков ее внесения за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" (в ред. от 20.08.2008 N318); из постановления Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", постановления Правительства Самарской области от 21.10.2010 N506 "Об итогах социально-экономического развития Самарской области_", платежных документов о перечислении арендных платежей, из положений статей 606, 610, 612, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пунктом 3 Приложения 1 к решению Думы городского округа Самара от 11.03.2010 N 880 "Изменение в карту правового зонирования города Самары" которым было изменено целевое назначение спорного земельного участка, к моменту подписания дополнительного соглашения от 08.12.2010 N 1 к договору аренды от 27.08.2007 N83 являлся действующим и, следовательно, эти изменения были известны арендатору.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска апелляционный суд, указал следующее.

Решением Думы городского округа Самара от 11.03.2010 N 880 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61" было изменено целевое назначение земельного участка, расположенного по адресу: Московское шоссе в границах проспекта Кирова и улицы Ташкентской в Промышленном районе с зон Ц-2 и Ц-3 площадью 66 591,0 кв.м на зону Р-2.

Данное Решение вступило в силу с момента опубликования в "Самарской газете" от 20.03.2010 N 47.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что изменение зоны рассматриваемого участка лишило заявителя права осуществлять строительство на предоставленной территории, тем самым привело к невозможности использования земельного участка, кадастровый номер 63:01:07 07 006:0006 площадью 3964 кв.м в соответствии с целями для которых данный участок был передан ответчику в аренду (строительства) начиная с 20.03.2010.

Апелляционный суд указал, что поскольку изменение зонирования спорного земельного участка предоставленного в аренду ответчику с зоны Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения) и Ц-3 (зона предприятий обслуживания населения местного (районного) значения) на зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных) лишило арендатора права на использование арендуемого земельного участка по назначению, размер уплачиваемой им арендной платы подлежал автоматическому пересмотру и приведению в соответствие с назначением земельного участка.

Кроме того, апелляционный суд указал, что при заключении 08.12.2010 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды от 27.08.2007 N 83, арендная плата подлежала перерасчету за период начиная с 20.03.2010 с учетом изменения зонирования земельного участка, исходя из коэффициента Скад = 0,3 руб. за 1 кв.м, установленным постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что поскольку, в силу изменения Правил застройки и землепользования законодательство в части зонирования изменилось, соответственно, с 11.03.2010 удельный показатель кадастровой стоимости соответствующий категории "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" для спорного участка не применяется.

Апелляционный суд указал, что принимая во внимание, что плата за землю является регулируемой законом ценой, при том, что удельный показатель кадастровой стоимости и коэффициент инфляции устанавливается нормативным правовым актом уполномоченного органа, расчет арендной платы необходимо определять исходя из таких нормативных правовых актов и, поскольку контррасчет ответчика не опровергнут истцом, следует, что задолженности за спорный период (01.06.2011 по 29.02.2012) на стороне арендатора не имеется.

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2012 по делу N А55-10950/2011 признано, что решение Думы городского округа Самара от 11.03.2010 N 880 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара" принято с нарушением статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 40, 41, 85 Земельного кодекса Российской Федерации в части изменения зон Ц-2, Ц-3 площадью 66 591,0 кв.м в границах проспекта Кирова и улицы Ташкентской в Промышленном районе городского округа Самара на зону Р-2.

Кроме того, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, отменяя принятые судебные акты и отправляя на новое рассмотрение дело N А55-12194/2011 по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области к ООО "Мелодия" о взыскании задолженности по договору аренды от 27.08.2007 N 83 за период с 14.11.2007 по 30.04.2011 исходил из наличия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка.

По настоящему делу предъявлено требование о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды от 27.08.2007 N 83 за период с 01.06.2011 по 29.02.2012.

При этом доказательств расторжения договора аренды, возврата спорного земельного участка или консервации строительства, ответчиком не представлено.

Более того, представитель ответчика в ходе судебного разбирательства указал, что на арендуемом земельном участке размещен объект незавершенного строительства, однако это обстоятельство судами не устанавливалось и не оценивалось.

Кроме того, судом не учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, могут быть оценены судом, с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, установленным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Между тем, судами обеих инстанций не оценен расчет иска на соответствие его основным принципам и ориентирам, установленным Постановлением N 582.

Поскольку требование о взыскании арендной платы предъявлено за период с 11.062011 по 29.02.2012 судам следовало оценить нормативные акты публичных образований Самарской области, регламентирующие размеры арендной платы за спорный период, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам, установленным Постановлением N 582.

При таких данных коллегия считает, что принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, проверить обоснованность расчета взыскиваемой суммы арендной платы, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 по делу N А55-23819/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Карпова