Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 октября 2013 г. N Ф06-9313/13 по делу N А65-13803/2012

г. Казань

23 октября 2013 г.

Дело N А65-13803/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Коноплевой М.В., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны - Кашфиева Д.Д., доверенность от 28.06.2013 N 45,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны, г. Набережные Челны,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2013 (судья Сальманова Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Кузнецов В.В., Холодная С.Т.)

по делу N А65-13803/2012

по заявлению индивидуального предпринимателя Миргалиева Ленара Музиповича, г. Набережные Челны (ИНН 165008262015) к Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны, г. Набережные Челны, о признании недействительным распоряжения, понуждении устранить нарушение прав и законных интересов, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Компания Эксперт Центр", г. Набережные Челны (ИНН 1650198254, ОГРН 1091650011420); Управления архитектуры, градостроительства и инвестиций Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны, г. Набережные Челны,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Миргалиев Ленар Музипович (далее - ИП Миргалиев Л.М., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании недействительным распоряжения Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны (далее - Исполком) от 21.02.2012 N 141 "Об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 7801 кв. м, кадастровый номер 16:52:030502:0012, с "котельная" на "многоэтажный жилой дом и гостиница", обязав устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.09.2012 в порядке части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) осуществлена замена заявителя ИП Миргалиева Л.М. на его процессуального правопреемника индивидуального предпринимателя Хасаншину М.Г. (далее - ИП Хасаншина М.Г.) в связи с переходом права собственности на сложный объект - котельную БСМП в составе здания котельной с пристроями, АБК, склада, проходной, мазутонасосной, нежилого помещения площадью 1826,10 кв. м, литеры А, А1, А2, Б, В, Д, К, по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, поселок ЗЯБ (район БСМП).

Протокольным определением от 17.01.2013 суд первой инстанции на основании части 1 статьи 48 АПК РФ произвел замену заявителя ИП Хасаншины М.Г. на правопреемника ИП Миргалиева Л.М. в связи с переходом права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Исполком обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Исполкома в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Миргалиеву Л.М. на праве собственности принадлежит сложный объект - котельная БСМП в составе: здания котельной с пристроями, АБК, склада, проходной, мазутонасосной, нежилого помещения площадью 1826,10 кв. м, литеры А, А1, А2, Б, В, Д, К, по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пос. Зяб (район БСМП), на основании договора купли-продажи от 25.12.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Ранее вышеуказанный объект недвижимости принадлежал ИП Хасаншиной М.Г. на основании договора купли-продажи от 02.06.2012, о чем 25.07.2012 сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный объект недвижимости был приобретен ИП Хасаншиной М.Г. у ИП Миргалиева Л.М., который в свою очередь приобрел его по договору купли-продажи от 31.07.2008, о чем 21.08.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 7801 кв. м, кадастровый номер 16:52:030502:0012, разрешенное использование: "под котельную", который предоставлен в аренду сроком до 18.07.2054 государственному унитарному предприятию "Набережночелнинское предприятие тепловых сетей" под котельную на основании договора аренды земельного участка от 27.09.2005 N 3316, зарегистрированному в установленном законом порядке 15.03.2007, на основании постановления главы администрации города Набережные Челны от 18.07.2005 N 2357.

В настоящее время вышеуказанный земельный участок на праве аренды принадлежит предпринимателю на основании договора от 25.12.2012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.09.2005 N 3316, а также в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Ранее данный земельный участок также принадлежал заявителю на праве аренды по договору от 31.07.2008 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.09.2005 N 3316, зарегистрированному 21.08.2008.

Предприниматель 30.11.2010 обратился к Исполкому с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:030502:0012 с "под котельную" на вид разрешенного использования "жилая застройка с гостиницей".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2012 по делу N А65-27641/2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012, предпринимателю отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия Исполкома, выразившегося в непринятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:030502:0012 с "под котельную" на вид разрешенного использования "многоэтажный жилой дом и гостиница".

Исполком по заявлению предпринимателя распоряжением от 27.04.2011 N 254 назначил публичные слушания по вопросу получения разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка на 12.05.2011, которое было опубликовано в средствах массовой информации, в газете "Челнинские известия" от 20.05.2011 N 64 (11510).

На основании протокола публичных слушаний от 12.05.2011 составлено заключение от 18.05.2011 N 73, пунктом 4 которого Комиссией рекомендовано руководителю Исполкома предоставить ИП Миргалиеву Л.М. разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка площадью 7801 кв. м, кадастровый номер 16:52:030502:0012, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул.им. Комарова, с "котельная" на "для многоэтажного жилого дома и гостиницы".

Согласно акту от 01.03.2011 N 46 заключениями санитарно-эпидемиологической службы по г. Набережные Челны, Прикамского территориального управления Министерства экологии и природных ресурсов Республики Татарстан, отдела Государственного пожарного надзора по г. Набережные Челны и Тукаевскому району, а также заместителями руководителя Исполкома по вопросам строительства, архитектуры и землепользования, заместителем руководителя Исполкома по вопросам управления муниципальной собственностью, начальником отдела контроля за использованием земли, Главным архитектором города и главой администрации Комсомольского района Исполкома согласовано изменение вида разрешенного использования земельного участка площадью 7801 кв. м по указанному адресу.

Распоряжением Исполкома от 21.02.2012 ИП Миргалиеву Л.М. отказано в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, поскольку в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду только на аукционах.

Предприниматель, полагая, что данный отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что действующее земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности не содержит запрета на изменение вида разрешенного использования земельных участков на условно разрешенный вид использования.

Принимая во внимание, что предпринимателем к заявлению об изменении вида разрешенного использования земельного участка были приложены все необходимые документы, предусмотренные пунктом 95 Регламента предоставления земельных участков для строительства, изъятия, переоформления и закрепления ранее выделенных земельных участков в городе Набережные Челны, утвержденного решением горсовета муниципального образования г.Набережные Челны от 31.12.2008 N 36/7, учитывая, что в соответствии с частью 2 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации вопрос об изменении вида разрешенного использования был рассмотрен на публичных слушаниях, по результатам которых было принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 7801 кв. м, кадастровый номер 16:52:030502:0012, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул.им. Комарова, с "под котельную" на "для многоэтажного жилого дома и гостиницы", суды пришли к выводу, что оспариваемый отказ Исполкома является незаконным, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

При этом, отклоняя доводы Исполкома о том, что порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства предусмотрен статьей 30.1 ЗК РФ, суды исходили из того, что к спорным правоотношениям данная норма права не подлежит применению, поскольку спорный земельный участок уже находится в аренде у заявителя и на данном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю, который в соответствии со статьей 36 ЗК РФ имеет исключительное право на предоставление данного земельного участка в аренду или в собственность.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единственным и единообразно понимаемым для всех возможных правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

Как установлено судами, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости - котельная БСМП в составе: здания котельной с пристроями, АБК, склада, проходной, мазутонасосной, нежилого помещения площадью 1826,10 кв. м, литеры А, А1, А2, Б, В, Д, К, по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пос. Зяб (район БСМП), принадлежащий на праве собственности предпринимателю, который в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право на предоставление указанного земельного участка в собственности или в аренду.

В то же время предоставление земельных участков, обремененных объектами недвижимости, для строительства действующее земельное законодательство не допускает.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы в статье 30.1 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

При решении вопроса о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных нужд.

Предоставление земельного участка с кадастровым номером 16:52:030502:0012 в аренду осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством, и изменение вида разрешенного использования земельного участка с "под котельную" на ""для многоэтажного жилого дома и гостиницы" по существу направлено на обход установленной статьями 30, 30.1 ЗК РФ процедуры.

Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 ЗК РФ, которые в данном случае не соблюдены, оспариваемый отказ Исполкома в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка правомерен.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2013 по делу N А12-29060/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.01.2013 по делу N А70-4073/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2013 по делу N А63-1120/2012.

Кроме того, предметом договора аренды земельного участка от 27.09.2005 N 3316 является земельный участок с кадастровым номером 16:52:030502:0012, с видом разрешенного использования "под котельную". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ИП Миргалиев Л.М. как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, у Исполкома как арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Как указывалось выше, ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства и для целей, не связанных со строительством.

При этом, предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование спорного земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации котельной.

Таким образом, отказ Исполкома в изменении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и не противоречит действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством и без проведения аукциона, у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований предпринимателя, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе ИП Миргалиеву Л.М. в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А65-13803/2012 отменить.

Индивидуальному предпринимателю Миргалиеву Ленару Музиповичу в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным распоряжения Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны от 21.02.2012 N 141 "Об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 7801 кв. м, с кадастровым номером 16:52:030502:0012, с вида "котельная" на вид "многоэтажный жилой дом и гостиница" и понуждении Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны устранить нарушение прав и законных интересов отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

М.В. Коноплева Ф.В. Хайруллина