Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 октября 2013 г. N Ф06-10310/13 по делу N А55-8761/2012

г. Казань

31 октября 2013 г.

Дело N А55-8761/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца - Билецкой М.В. (доверенность от 17.12.2012),

ответчика - Богдановой Л.В. (доверенность от 07.03.2013),

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2013 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-8761/2012

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара (ОГРН 1026300959871, ИНН 6315800001) к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района", г. Самара (ОГРН 1026301698422, ИНН 6319031607), с привлечением третьего лица федерального государственного унитарного предприятия Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ в лице филиала в г. Самара, об обязании возвратить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" (далее - ответчик) об обязании возвратить нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. N 215, 1-й этаж, комната 179, передав вышеуказанный объект представителю истца по акту приема-передачи.

Исковые требования заявлены на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договора аренды от 09.09.2004 N 003891А и мотивированы тем, что уведомлением от 01.08.2011 истец отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и просил передать нежилое помещение по акту приема-передачи до 09.09.2011, однако требования истца ответчиком не исполнены.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012, исковые требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 06.12.2012 указанные судебные акты отменил и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ в лице Самарского филиала.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2013 суд обязал ответчика возвратить спорное нежилое помещение, передав его представителю истца по акту приема - передачи.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 решение суда первой инстанции от 11.04.2013 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, в иске отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что судом установлено, что договор аренды от 09.09.2004 N 003891А является ничтожной сделкой, поскольку заключен в нарушение положений статей 209, 608 ГК РФ, в связи с чем истец не является собственником имущества, а соответственно, и надлежащим истцом по делу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 09.09.2004 N 003891А, по условиям которого истец предоставил ответчику за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом N 215, комната N 179 первого этажа, общей площадью 13,80 кв.м., для размещения диспетчерской.

Согласно выписке из инвентарного дела многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, помещение N 179 площадью 13,8 кв.м. отнесено к лестничным клеткам первого этажа.

Пунктом 2.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, условия договора применяются к отношениям сторон, существовавшим с 01.09.2004. Помещение было передано истцом ответчику по акту от 01.09.2004.

Срок аренды сторонами не определен, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок.

Пунктом 6.3 договора стороны согласовали условие о праве арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.

Письмом от 01.08.2011 истец уведомил ответчика об отказе от договора с 01.09.2011 и предложил передать обусловленное договором помещение по акту в срок до 09.09.2011.

Поскольку ответчик в обусловленный срок помещение истцу по акту не вернул, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Содержащиеся в судебных актах выводы о недействительности договора аренда недвижимого имущества, которое относятся к общему имуществу домовладельцев, соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Следовательно, право муниципальной собственности возникло на жилые дома по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правовой режим лестничных площадок, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент лестничные площадки жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Лестничные площадки, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на лестничные площадки, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение возникло на момент приватизации первой квартиры, а именно со дня выдачи регистрационного удостоверения от 30.03.1993 N 102.

Доказательства, свидетельствующие о том, что помещение лестничной площадки в последующем или на момент первой приватизации было выделено для целей самостоятельного использования, сформировано или учтено как самостоятельный объект, имеющий самостоятельное назначение, правовой режим которого отличался бы от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены.

Таким образом, помещение лестничной площадки, не выделенное для целей самостоятельного использования, перешло в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома, и возникло в момент приватизации первого помещения в доме - в 1993 году.

Установив, что спорное помещение являются общей собственностью собственников помещений жилого дома и истец распорядился им незаконно, спорная сделка противоречит статьям 209, 608 ГК РФ, что в силу статьи 168 ГК РФ влечет ее недействительность (ничтожность).

Законодатель, устанавливая в силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, преследовал цель вернуть стороны в первоначальное положение.

По смыслу указанной нормы для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное по сделке имущество, стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительного договора.

Данная позиция отражена в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

В пункте 34 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции правомерно применили одностороннюю реституцию в виде возврата недвижимого имущества истцу, как стороне недействительной сделки.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов судебных инстанций и не могут служить основанием для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу N А55-8761/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.В. Александров Р.А. Нафикова