Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 декабря 2013 г. N Ф06-1078/13 по делу N А55-2048/2013

г. Казань

20 декабря 2013 г.

Дело N А55-2048/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

ответчика - Бубнова Р.Г., доверенность от 12.08.2013 N 3,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкаб", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2013 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-2048/2013

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкаб", г. Самара (ИНН 7704512304, ОГРН 1047796078263) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкаб" (далее - ООО "Стройкаб", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.04.2008 N 257 за период с 01.11.2011 по 29.02.2012 в сумме 657 629,88 руб., пени за период с 11.11.2012 по 29.02.2012 в сумме 42 447,89 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО "Стройкаб" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Министерство о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством (арендодатель) и ООО "Стройкаб" (арендатор) на основании договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 003211з, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 16.04.2008 N 163-п заключен договор аренды земельного участка от 23.04.2008 N 257, по условиям которого обществу в аренду на срок с 16.04.2008 по 16.04.2011 предоставлен земельный участок площадью 7963 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0000000:0316, относящийся к категории: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Березовая аллея/проспект Карла Маркса, для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 15.05.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделок с ним сделана запись регистрации.

Вышеуказанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 04.08.2009 N 1 стороны установили новый расчет арендной платы. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 08.09.2009.

Дополнительным соглашением от 31.05.2011 N 2 стороны согласовали продление срока действия договора до 17.04.2012, а также установили расчет арендной платы, согласовали порядок применение ответственности за нарушение договора и порядок прекращения договора в связи с вводом объекта в эксплуатацию.

Указанное дополнительное соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке 28.06.2011.

Размер арендной платы установлен приложением N 2 к дополнительному соглашению от 31.05.2011 N 2, который в спорном периоде определен в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.

Пунктом 4.4 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Министерство, указывая, что ООО "Стройкаб" надлежащим образом не исполняло обязательства по своевременному внесению арендных платежей за период с 01.11.2011 по 29.02.2012, обратилось с претензией от 29.03.2012 N А-131/12 к обществу и предложило ответчику погасить задолженность по арендной плате, а также уплатить пени, начисленные за просрочку платежа.

Данная претензия получена обществом 09.04.2012, однако оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в спорный период времени общество не исполняло обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за период с 01.11.2011 по 29.02.2012 образовалась задолженность в сумме 657 629,88 руб., руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к обоснованному выводу о том, что требования Министерства в указанной части подлежат удовлетворению.

Довод заявителя кассационной жалобы, что судами неправильно был произведен расчет арендной платы за спорный период времени, судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

При этом пунктом 4.3 договора аренды земельного участка от 23.04.2008 N 257 предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, при этом новая величина арендной платы устанавливается с момента, определяемого соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего договора, согласно которому арендодатель обязан сообщать арендатору об изменении арендной платы за землю путем опубликования в газете "Волжская коммуна".

Таким образом, арендодатель имеет право на изменение методики расчета арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов без заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.04.2008 N 257, что согласуется, в том числе с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010 и разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок является не разграниченным, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование данного земельного участка, устанавливаются органами государственной власти Самарской области.

Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области утвержден Правительством Самарской области постановлением от 06.08.2008 N 308.

Между тем в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", вступившим в действие с 04.08.2009 (далее - постановление от 16.07.2009 N 582), принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной, исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления от 16.07.2009 N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом, исходя из сроков завершения строительства.

Так в пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Пунктом 7 постановления от 16.07.2009 N 582 установлено, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку приведенные нормы законов по существу представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание постановление от 16.07.2009 N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления от 16.07.2009 N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что обществом по истечению трех лет с момента предоставления земельного участка не завершено жилищное строительство, пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы за период с 01.11.2011 по 29.02.2012 должен определяться, исходя из пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка часть спорного земельного участка площадью 6410 кв. м расположена на участке с кадастровым номером 63:01:02 18 003:0147, площадью 1553,6 кв. м на участке с кадастровым номером 63:01:02 18 004:0009. Исходя из удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв. м земельных участков соответствующих кадастровых кварталов по виду разрешенного использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки, установленного постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473, и площадей частей участка, арендная плата, исчисленная в размере пяти процентов кадастровой стоимости земельного участка, в год составляет 1 997 660,63 руб., а за спорный период - 665 886,88 руб.

Суды, принимая во внимание, что истцом определен размер исковых требований о взыскании арендной платы за спорный период меньше минимального размера арендной платы, исчисленного по указанным правилам, учитывая, что суд не может выйти за рамки заявленных требований, правильно взыскали задолженность по арендной плате за период с 01.11.2011 по 29.02.2012 в размере 657 629,88 руб.

Кроме того, суды, исходя из положений пункта 7.3 договора аренды земельного участка от 23.04.2008 N 257, в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2011 N 2, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, и пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу, что с общества подлежит взысканию неустойка в сумме 42 447,89 руб.

При этом суды, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая характер спора, период просрочки, пришли к выводу, что обществом не доказано, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушенных обязательств, в связи с чем отсутствуют основания для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные выводы судов не противоречат установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 по делу N А41-13284/2009.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу N А55-2048/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина