Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 декабря 2013 г. N Ф06-224/13 по делу N А55-1109/2013

г. Казань

19 декабря 2013 г.

Дело N А55-1109/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2013 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-1109/2013

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, к открытому акционерному обществу "Фирма Энергозащита", г. Самара (ОГРН 1027700038024) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу "Фирма Энергозащита" (далее - ответчик, ООО "Фирма Энергозащита", общество) о взыскании 1 604 751 руб. 38 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.08.2010 по 30.06.2012 в размере 856 997 руб. 15 коп., пени за период с 11.08.2010 по 30.06.2012 в размере 747 754 руб. 23 коп., а также о расторжении договора аренды от 04.02.1997 N 24737 (от 03.03.2005 N 018522з) земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7060,10 кв. м.

Заявлением от 26.04.2013 N 47363 истец уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 10.08.2010 по 30.06.2012 в размере 846 242 руб. 02 коп., пени за период с 11.08.2010 по 30.06.2012 в размере 725 602 руб. 27 коп., и расторгнуть договор от 04.02.1997 N 24737 (N 018522з) земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7060,10 кв. м.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сумма иска установлена в размере 1 571 844 руб. 29 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2013 с ОАО "Фирма Энергозащита" в пользу Министерства взыскано 1 571 844 руб. 29 коп., в том числе задолженность в размере 846 242 руб. 02 коп., пени в размере 725 602 руб. 27 коп. Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.1997 N 24737 (018522з) оставлены без рассмотрения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.1997 N 24737 (018522з), Министерство обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части оставления без рассмотрения требования Министерства о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.1997 N 24737 (018522з) отменить, договор расторгнуть, ссылаясь на их незаконность и необоснованность в указанной части.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, рассмотрев доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа принятые по делу судебные акты в обжалуемой части считает подлежащими оставлению без изменения в связи со следующим.

Как установлено судом, в соответствии с постановлением Главы администрации г. Самары от 29.12.1994 N 1875 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и АООТ "Энергозащита" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.02.1997 N 24737, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Товарная, 16, площадью 7060,1 кв. м сроком с 01.02.1996 по 01.02.2001 для использования под базу.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация данного договора для целей признания юридически действительным, не требовалась.

Сторонами не оспаривается, что 01.02.1996 земельный участок передан ответчику, каких-либо разногласий относительно расположения и границ земельного участка у сторон не возникало, что позволяет сделать вывод о том, что предмет договора индивидуализирован.

Дополнительным соглашением от 05.05.2005 на основании уступки права требования Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Самара и ОАО "Фирма Энергозащита" пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой на основании постановления Главы администрации г. Самары от 29.12.1994 N 1875, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на правах аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: Кировский район, ул. Товарная, 16, площадью 7060,1 кв. м на срок с 01.02.1996 по 30.11.2005.

Кроме того, дополнительным соглашением установлен порядок расчетов по арендной плате на основании Постановления Главы города Самары от 26.11.2003 N 1343 и предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

Согласно пункту 7 дополнительного соглашения арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Новый регистрационный номер договора N 018522з (пункт 8 дополнительного соглашения).

Дополнительным соглашением от 23.03.2006 на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен с 01.12.2005, срок договора установлен по 31.10.2006. Кроме того дополнительным соглашением установлен порядок расчетов по арендной плате на основании Постановления Главы г. Самары от 08.11.2005 N 2988.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство имущественных отношений Самарской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком в целях использования расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что дает основания считать его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

Как указывает истец, в нарушение указанных норм и пункта 7 дополнительного соглашения от 05.05.2005, ответчик ненадлежащим образом выполнял обязанности по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 10.08.2010 по 30.06.2012 в размере 846 242 руб. 02 коп.

За несвоевременное внесение арендной платы истец начислил пени в соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 05.05.2005 за период с 11.08.2010 по 30.06.2012 в размере 725 602 руб. 27 коп. из расчета 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 закона N 137-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Истец произвел расчет арендной платы за земельный участок в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 с учетом постановлений Правительства Самарской области от 24.04.2009 N 227 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством", от 16.12.2009 N 643 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 24 апреля 2009 года N 227", от 22.12.2010 N 660 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" и от 30.12.2011 N 881 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" которые были официально опубликованы.

Как было указано выше, спорный договор заключен сторонами 04.02.1997, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001). Пункт 2.3 договора содержит условие о том, что размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством. Кроме того, условие об одностороннем пересмотре арендной платы в случае изменений правовых норм, регулирующих размер плат за пользование землей сторонами согласовано в дополнительном соглашении от 05.05.2005.

Принимая во внимание представленные истцом уведомления об изменении размера арендной платы от 30.01.2007 N 312-15/з-10267, от 28.02.2008 N 12-27/8638, от 19.10.2009 N 12-27/6313, от 08.04.2010 N 01-23/16008, от 15.09.2011 N 01-28/5296, от 21.02.2012 N 01-28/1951, и доказательства их направления в адрес ответчика, суд удовлетворил исковые требования в этой части.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.1997 N 24737 (018522з) в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Поскольку спорный договор возобновлен сторонами на неопределенный срок, в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец своим правом об отказе от исполнения договора не воспользовался.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указано, что сам по себе факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Письмом от 04.07.2012 N 12/11874 истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пеням, сложившейся по состоянию на 03.07.2012, установив срок для исполнения обязательства до 06.08.2012, с указанием, что в случае неисполнения указанной обязанности будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы задолженности и расторжении договора.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Порядок расторжения договора установлен пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым с требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.

Проанализировав текст уведомления от 04.07.2012 N 12/11874, суды пришли к выводу, что оно не содержит однозначного предложения о расторжении договора, предлагает погасить задолженность, и в случае неисполнения указанной обязанности предупреждает о возможном обращении за судебной защитой.

Таким образом, истец непосредственно с требованием о расторжении договора аренды к ответчику не обращался.

С учетом разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное уведомление само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Как указано в пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При указанных обстоятельствах, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законно и обоснованно оставил без рассмотрения исковые требования в части расторжения договора аренды от 04.02.1997 N 24737 (018522з) земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7060,10 кв. м.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по делу N А55-1109/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплева А.Ф. Фатхутдинова