Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 июля 2014 г. N Ф06-13230/13 по делу N А55-24911/2013

г. Казань

24 июля 2014 г.

Дело N А55-24911/2013

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Коноплевой М.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

истца - Симкиной А.С., доверенность от 27.12.2013 N 3788,

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2014 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-24911/2013

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, к закрытому акционерному обществу "КоммунЭнерго", г. Самара (ИНН 6318160254, ОГРН 1076318001561) об истребовании нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к закрытому акционерному обществу "КоммунЭнерго" (далее - ЗАО "КоммунЭнерго", общество, ответчик) о понуждении освободить и передать нежилое здание общей площадью 157,90 кв. м, литера Ю, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Краснодонская, д. 68, строение 2 (1 этаж: комнаты N 1-6, 2 этаж: комната N 7), по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Департамента в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Общество о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 14.12.2007 между Департаментом (арендодатель) и ЗАО "КоммунЭнерго" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого здания N 005158А, по условиям которого обществу в аренду сроком с 01.04.2007 по 31.03.2028 предоставлено нежилое здание общей площадью 157,90 кв. м, литера Ю, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Краснодонская, д. 68, строение 2, (1 этаж: комнаты N 1-6, 2 этаж: комната N 7) (далее - договор аренды от 14.12.2007 N 005158А).

В соответствии с пунктом 3.2.11 договора аренды от 14.12.2007 N 005158А арендатор в месячный срок с момента подписания договора обязуется подать заявление и необходимые документы в государственное учреждение юстиции для государственной регистрации сделки, а также оплатить все расходы по государственной регистрации настоящего договора.

Нежилое здание, являющееся предметом договора аренды от 14.12.2007 N 005158А, передано Департаментом в пользование ЗАО "КоммунЭнерго" по акту приема-передачи от 01.04.2007 в целях размещения котельного оборудования.

До настоящего времени договор аренды от 14.12.2007 N 005158А в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) не зарегистрирован.

Департамент, полагая, что общество пользуется спорным объектом недвижимости без установленных законом или договором оснований, поскольку договор аренды от 14.12.2007 N 005158А является незаключенным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как правильно указали суды договор аренды от 14.12.2007 N 005158А в силу положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что между сторонами в договоре аренды от 14.12.2007 N 005158А согласованы все существенные условия, учитывая, что данный договор исполнялся длительный период времени (объект недвижимого имущества передан арендатору, который оплачивает арендные платежи за пользование имуществом по указанному договору аренды), пришли к обоснованному выводу о том, что Департамент не может ссылаться на незаключенность указанного договора на основании отсутствия его государственной регистрации.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел государственную регистрацию, но исполняется ими.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в связи с тем, что общество уже обращалось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 26.02.2008 о государственной регистрации договора аренды от 14.12.2007 N 005158А, однако ЗАО "КоммунЭнерго" было отказано в этом, поскольку представленные на регистрацию документы не прошли правовую экспертизу, судебной коллегией отклоняется.

Как правильно указали суды, срок действия договора аренды от 14.12.2007 N 005158А истекает только 31.03.2028, в связи с чем ответчиком не утрачено право на повторное обращение в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 14.12.2007 N 005158А.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды от 14.12.2007 N 005158А не был досрочно расторгнут в установленном законом или договором порядке, судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования Департамента необоснованны и не подлежат удовлетворению.

При этом суды правильно отметили, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А55-24911/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

М.В. Коноплева С.Ю. Муравьев