Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2014 г. N 11АП-2989/14

гор. Самара

07 апреля 2014 г.

Дело N А55-24911/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 01 апреля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 апреля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш. при ведении протокола секретарем судебного заседания Маркияновым Н.А., рассмотрев 01 апреля 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 января 2014 года, принятое по делу N А55-24911/2013 (судья Веремей Л.Н.)

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871)

к Закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" (ОГРН 1076318001561)

об истребовании нежилого здания,

при участии в судебном заседании:

от истца - Симкина А.С. представитель по доверенности N 3788 от 27.12.2013;

от ответчика - Вострикова И.В. представитель по доверенности от 11.03.2014,

Установил:

Истец - Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" об обязании освободить и передать нежилое здание, литера Ю, общей площадью 157,90 кв.м, расположенное по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Краснодонская, дом 68, строение 2 (1 этаж: комнаты N N 1 - 6, 2 этаж: комната N 7) представителю департамента по акту приема - передачи.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 января 2014 года суд в удовлетворении иска отказал.

Заявитель - Департамент управления имуществом городского округа Самара, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку решение является незаконным и необоснованным.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14 декабря 2007 года Департамент управления имуществом городского округа Самара и Закрытое акционерное общество "КоммунЭНЕРГО" подписали договор N 005158А аренды нежилого здания, литера Ю, общей площадью 157,90 кв.м, расположенного по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Краснодонская, дом 68, строение 2, (1 этаж: комнаты NN 1 - 6, 2 этаж: комната N 7).

Согласно пунктам 2.1, 2.2. договора N 005158А срок его действия установлен с 01 апреля 2007 года по 31 марта 2028 года.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Кроме того, частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В соответствии с пунктом 3.2.11 арендатор в месячный срок с момента подписания договора N 005158А обязуется подать заявление и необходимые документы в государственное учреждение юстиции для государственной регистрации сделки, а также оплатить все расходы по государственной регистрации настоящего договора. Однако данное обязательство Ответчик не исполнил.

До настоящего времени договор N 005158А в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не зарегистрирован, следовательно, по мнению истца, он является незаключенным, то есть не порождает прав и обязанностей сторон.

Однако, нежилое здание, литера Ю, общей площадью 157,90 кв.м, расположенное по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Краснодонская, дом 68, строение 2 (1 этаж: комнаты N N 1 - 6. 2 этаж: комната N 7), передано Департаментом в пользование ЗАО "КоммунЭНЕРГО" по акту приема-передачи от 01 апреля 2007 года в целях размещения котельного оборудования. В связи с тем, что договор является незаключенным, ответчик владеет и пользуется указанным нежилым зданием незаконно.

Таким образом, как полагает истец, правовые основания для пользования вышеуказанным спорным объектом недвижимого имущества у ЗАО "КоммунЭНЕРГО" отсутствуют.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание, что срок действия договора аренды N 005158А от 14 декабря 2007 года более одного года, договор подлежит государственной регистрации. Судом установлено, что договор до настоящего времени не зарегистрирован.

Однако согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) являющегося муниципальной собственностью гор. Самары N 005158А от 14 декабря 2007 года между сторонами является заключенным, поскольку истец передал, а ответчик принял истребуемое нежилое здание по акту приема-передачи, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по внесению арендных платежей, арендная плата вносится ответчиком в соответствии с условиями договора, задолженность по арендной плате ЗАО "КоммунЭНЕРГО" перед Департаментом управления имуществом городского округа Самара по Договору N 005158А от 14 декабря 2007 года отсутствует, что истцом не оспаривается.

Договор фактически сторонами исполняется, обратного истцом в материалы дела не представлено, следовательно, оснований для признания договора незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон, а также для применения в настоящем споре положений ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, к сложившимся между сторонами арендным отношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, неосновательного обогащения на стороне Ответчика не имеется, в соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Заключенный между сторонами договор является сделкой, порядок и основания расторжения которой предусмотрены Гражданского кодекса Российской Федерации, что также подтверждается сложившейся судебной практикой, в том числе Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 15 марта 2010 года по делу N А01-776/2009.

Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пп. 6.1 п. 6 договора продление, изменение и расторжение настоящего договора допускается по соглашению сторон, в соответствии с пп. 6.2 п. 6 договора он может быть расторгнут также по решению арбитражного суда в случаях, предусмотренных законодательством. Иных оснований для досрочного расторжения в соответствии с договором у сторон не имеется.

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16 декабря 2001 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Ответчик обращался в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 26 февраля 2008 года о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения) являющегося муниципальной собственностью гор. Самары N 005158А от 14 декабря 2007 года, однако в государственной регистрации договора было отказано, в связи с тем, что представленные на регистрацию документы не прошли правовую экспертизу, что подтверждается письмом Управления Росреестра по Самарской области исх. N 11-14869-1 от 24 декабря 2013 года.

В соответствии с п. 2.2 Договора аренды срок его действия истекает 31 марта 2028 года, в связи с чем, на настоящий момент ответчиком не утрачено право на повторное обращение в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения) являющегося муниципальной собственностью гор. Самары N 005158А от 14 декабря 2007 года.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08 февраля 2011 года N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание вышеизложенное, требование истца удовлетворению не подлежит.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 15 января 2014 года, принятого по делу N А55-24911/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 января 2014 года, принятое по делу N А55-24911/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко