Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 марта 2014 г. N Ф06-3548/13 по делу N А65-4365/2013

г. Казань

18 марта 2014 г.

Дело N А65-4365/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Максимова Олега Сергеевича, г. Набережные Челны,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А65-4365/2013

по заявлению индивидуального предпринимателя Максимова Олега Сергеевича, г. Набережные Челны (ОГРН ИП 304165005600140) к обществу с ограниченной ответственностью "ГазСнаб", Пестречинский район Республика Татарстан (ОГРН 1101224001867) и к обществу с ограниченной ответственностью "ГазТорг", Пестречинский район Республика Татарстан (ОГРН 1101224001856) о регистрации перехода права собственности на земельный участок, при привлечении третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Максимов Олег Сергеевич (далее - предприниматель, ИП Максимов О.С.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Газснаб" (далее - ООО "Газснаб") и обществу с ограниченной ответственностью "Газторг" (далее - ООО "Газторг") о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:29:060155:0005, находящийся по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, село Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.05.2013 иск в отношении ООО "Газснаб" удовлетворен, суд обязал зарегистрировать переход права собственности к ИП Максимову О.С. по договору купли-продажи от 12.04.2004 на земельный участок (кадастровый номер 16:29:060155:0005) площадью 752,7 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, с. Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7А. В удовлетворении иска к ООО "Газторг" отказано.

Суд первой инстанции исходил из условий договора купли-продажи от 12.04.2004 и с учетом правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что предприниматель приобрел автогазозаправочную станцию (АГЗС) одновременно вместе с земельным участком площадью 0,0752 га, который также являлся предметом договора, кроме того, вступившим в законную силу судебным актом по делу N А65-36604/2009, принятым между теми же сторонами, также подтверждается продажа АГЗС вместе с земельным участком.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

Повторно рассматривая дело, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что исходя из условий договора купли-продажи от 12.04.2004 предпринимателю передан только объект недвижимости - АГЗС (раздел 1, пункты 10.2, 10.3 договора), кроме того, при заключении указанного договора продавец - ООО "Газсервис" (ныне ООО "Газснаб") не обладал зарегистрированным правом собственности в отношении спорного земельного участка, а использовал указанный земельный участок на праве аренды.

В кассационной жалобе ИП Максимова О.С., поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель в кассационной жалобы ссылается на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами статей 431, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на приобретение предпринимателем АГЗС с земельным участком.

В судебном заседании 04.03.2014 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 13 часов 45 минут 11.03.2014, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между ООО "Газсервис" (продавец) и Максимовым О.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.04.2004, по условиям которого предметом договора является купля-продажа АГЗС, место расположения: село Муслюмово Муслюмовского района, количественный состав: площадь земельного участка 0,0752 га, краткая характеристика:

1. Здание ремонтной эксплуатации, общей площадью 55,67 кв.м,

2. Мансарда, общей площадью 32,09 кв.м,

3. Уборная общей площадью 2,25 кв.м,

4. УГМ-04, заводской номер 472, объем 10,6 куб.м. рег. 4-1993.

Пунктами 10.2, 10.3 указанного договора предусмотрено, что покупатель самостоятельно и за свой счет обязуется зарегистрировать данную сделку в уполномоченных государственных органах, земельные отношения покупатель оформляет отдельным договором аренды с администрацией с. Муслюмово.

Право собственности на АГЗС за ООО "Газсервис", которое в 2004 году заключило договор купли-продажи на объект, зарегистрировано только 05.06.2007, о чем сделана запись регистрации N 16-16-05/005/2007-025.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 01.10.2007 N 0032 общество приобрело в собственность спорный земельный участок (кадастровый номер 16:29:060155:5), находящийся в государственной собственности, занимаемого объектом недвижимости - АГЗС.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.05.2010 по делу N А65-36604/2009 иск ИП Максимова О.С. удовлетворен, суд обязал зарегистрировать переход права собственности к ИП Максимову О.С. по договору купли-продажи от 12.04.2004 на АГЗС, расположенную по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, с. Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7А, кадастровый N 16:29:060155:0005:0005.

Судебные инстанции по указанному делу установили, что ООО "Газсервис" являлось собственником АГЗС, расположенной на земельном участке общей площадью 0,0752 га, используемого под объектом на основании договора аренды от 01.08.1993 N 23 (адресный ориентир - село Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7 "А"), также отмечено, что из материалов другого гражданского дела N 2-86 следует факт составления акта выбора земельного участка под строительство АГЗС; поскольку продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности к покупателю на АГЗС, иск предпринимателя на автозаправочную станцию удовлетворен.

Считая, что в составе сложного объекта АГЗС, переданного по договору купли-продажи от 12.04.2004, был также передан и земельный участок, находящийся под объектом недвижимости, право собственности на который также подлежит регистрации за предпринимателем, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в постановлении суда апелляционной инстанции выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняют, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком и необходимым для ее использования, на праве аренды не зависимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.11.2011 N 7088/11).

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, анализ положений статей 165, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право покупателя требовать регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая являлась предметом сделки.

Пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Применительно к спорному случаю на момент заключения договора купли-продажи АГЗС от 12.04.2004 продавец не являлся собственником земельного участка, а использовал его на праве аренды по договору от 01.08.1993 N 23, заключенному на основании поручения Главы администрации Муслюмовского района от 09.04.2003 и оформленного акта выбора участка, данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.04.2010 по делу N А65-36604/2009, а также в определении Муслюмовского районного суда Республики Татарстан от 14.09.2004 об установлении факта владения предпринимателем недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах при заключении договора купли-продажи от 12.04.2004 ООО "Газсервис" не являлось собственником земельного участка, в связи с чем соответствующий участок не мог являться предметом продажи.

Поскольку продавец не обладал правом на отчуждение земельного участка, стоимость (цена) АГЗС в договоре купли-продажи определялась сторонами без учета стоимости земельного участка, который был поставлен ООО Газсервис" на кадастровый учет и приобретен в собственность только в 2008 году, иное ИП Максимовым О.С. не доказано.

В соответствии с пунктом 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что основаниями для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки

Из содержания искового заявления следует, что предприниматель просит принять решение о регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании сделки от 12.04.2004.

Однако спорный земельный участок не являлся и не мог являться предметом данной сделки, поскольку продавец на тот момент не обладал какими-либо вещными правами на земельный участок, соответственно, требования о регистрации перехода права по указанным основаниям удовлетворению не подлежал.

Следует отметить, что требование предпринимателя фактически направлены на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, поскольку стоимость такого участка в силу отсутствия у продавца правомочий на отчуждение не включалась в цену передаваемого строения и покупателем не оплачивалась.

Вместе с тем учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), предприниматель вправе требовать продажу земельного участка в самостоятельном порядке.

При ином подходе в сложившейся правовой ситуации покупатель в нарушении установленного порядка приобретает права на земельный участок, стоимость которого не включалось в цену объектов (строение), поскольку продавец не обладал правом на его отчуждение.

Соединение у одного лица прав на земельный участок и на расположенный на нем объект недвижимости является одной из важнейших задач регулирования отношений, связанных с предоставлением земельных участков. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов выражен в нормах гражданского, земельного законодательства, поэтому он должен рассматриваться как определяющий.

В связи с чем предприниматель вправе требовать приобретение земельного участка в целях основания для возникновения соответствующего права по иным правовым основаниям, нежели отраженных в иске.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 353 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установив, что на основании договора купли-продажи, который не предусматривал отчуждение участка, предприниматель не вправе требовать регистрацию перехода права собственности на участок, отказал в иске.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу N А65-4365/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев