Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2013 г. N 11АП-11928/13

г. Самара

28 ноября 2013 г.

Дело N А65-4365/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Аванесовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 ноября 2013 г. в зале N 7 помещения суда

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГазСнаб"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 мая 2013 года, принятое по делу N А65-4365/2013, судья Хасаншин И.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Максимова Олега Сергеевича (ОГРН ИП 304165005600140, ИНН 165003384764), Республика Татарстан, гор. Набережные Челны,

к обществу с ограниченной ответственностью "ГазСнаб" (ОГРН 1101224001867, ИНН 1216020072), Республика Татарстан, Пестречинский район,

и к обществу с ограниченной ответственностью "ГазТорг" (ОГРН 1101224001856, ИНН 1216020065), Республика Татарстан, Пестречинский район,

о регистрации перехода права собственности на земельный участок,

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, гор. Казань,

установил:

Индивидуальный предприниматель Максимов О.С. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газснаб" и к обществу с ограниченной ответственностью "Газторг" (правопреемники ООО "Газсервис") о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:29:060155:0005, находящегося по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, село Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7а от ООО "Газсервис" к ИП Максимову О.С.

В обоснование своей просьбы истец ссылается на заключенный между сторонами 12.04.2004 г. договор купли-продажи АГЗС, находящейся по указанному адресу.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.03.2013 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

ООО "ГазСнаб" в отзыве на исковое заявление требования истца не признало, указал на необоснованность ссылки истца на нормы пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отсутствия доказательств обращения ИП Максимова О.С. к ООО "ГазСнаб" с предложением о покупке или аренде спорного земельного участка.

12.04.2004 г. ООО "Газсервис" (продавец) и Максимов О.С. (покупатель) заключили договор купли-продажи АГЗС, по условиям которого предметом договора является купля-продажа автогазозаправочной станции (АГЗС).

Место расположения: село Муслюмово Муслюмовского района.

Количественный состав: площадь земельного участка 0,0752 га.

Краткая характеристика:

1. Здание ремонтной эксплуатации, общей площадью 55,67 кв.м.

2. Мансарда, общей площадью 32,09 кв.м.

3. Уборная общей площадью 2,25 кв.м.

4. УГМ-04, заводской номер 472, объем 10,6 куб.м. рег. 4-1993.

Стоимость АГЗС определена сторонами в размере 50 000 руб. и должна быть оплачена покупателем в течение 30 дней с момента подписания договора.

Пунктом 10.2 договора предусмотрено, что покупатель самостоятельно и за свой счет обязуется зарегистрировать данную сделку в уполномоченных государственных органах, а пунктом 10.3 стороны установили, что земельные отношения покупатель оформляет отдельным договором аренды с Администрацией с. Муслюмово.

ООО "Газсервис" в последующем было реорганизовано в форме разделения на ООО "ГазСнаб" и ООО "ГазТорг", о чем 19.10.2010 г. была внесена запись в ЕГРЮЛ.

В соответствии с разделительным балансом объект недвижимости АГЗС, назначение нежилое, инв. N 568, кадастровый номер 16:29:060155:0005:0005, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, с. Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7а было передано ООО "ГазСнаб".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.04.2010 г., принятым по делу N А65-36604/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.12.2010 г. на ИП Максимова О.С. зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи от 12.04.2004 г. на автозаправочную станцию (АГЗС), расположенную по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, с. Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7А.

При этом при рассмотрении дела судом кассационной инстанции было установлено, что предметом договора купли-продажи от 12.04.2004 г., заключенного между ООО "Газсервис" и Максимовым О.С. являлась АГЗС, расположенная по адресу: с. Муслюмово, Муслюмовского района, состоящая из здание ремонтной эксплуатации, общей площадью 55,67 кв.м., мансарды, общей площадью 32,09 кв.м., уборная общей площадью 2,25 кв.м., УГМ-04, заводской номер 472, объем 10,6 куб.м. рег. 4-1993. Именно указанный объект был передан покупателю продавцом по акту приема - передачи от 12.04.2004 г.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.03.2013 г. подтверждается, что ООО "Газсервис" является собственником земельного участка, назначение объекта земли населенных пунктов АЗГС площадью 752,7 кв.м., находящегося по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, село Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7а. Право собственности зарегистрировано 23.01.2008 г.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 мая 2013 года иск в отношении ООО "ГазСнаб" удовлетворен.

Зарегистрирован переход права собственности к индивидуальному предпринимателю Максимову О.С. по договору купли-продажи от 12.04.2004 г. на земельный участок площадью 752,7 кв.м., расположенный по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, с. Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7 "А", кадастровый номер 16:29:060155:0005. В удовлетворении иска к ООО "ГазТоргу" - отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ГазСнаб" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование своей просьбы ответчик в жалобе указал, что в деле отсутствуют доказательства того, что в состав сложного объекта АГЗС входил и земельный участок, расположенный под данным объектом; в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации истец не вправе требовать перехода к нему права собственности на земельный участок, поскольку при продаже АГЗС у продавца указанного права не имелось; предмет договора купли-продажи сформулирован в пункте 1 договора и земельный участок в составе АГЗС не включен.

В дополнение к апелляционной жалобе ответчик указал, что истцом сокрыт от суда факт заключения между продавцом и покупателем дополнительного соглашения к договору купли-продажи, которым в договор включен пункт 2.1.2, которым предусмотрена обязанность продавца передать покупателю право на аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, а также указано на пропуск истцом срока исковой давности.

В возражениях на апелляционную жалобу ИП Максимов О.С. указал, что законом установлен принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором указанный объект расположен. Кроме того истец полагает, что апелляционная жалоба направлена на переоценку обстоятельств, рассмотренных в суде первой инстанции, что по его мнению недопустимо. В отношении дополнительного соглашения истец указал, что такового документа не существует.

В дополнении к отзыву ИП Максимов О.С. указал, что подписавший апелляционную жалобу гр. Королев А.В. не является конкурсным управляющим ООО "ГазСнаб" и права на обжалование решения не имеет, при этом истец приложил к отзыву выписку из ЕГРЮЛ в отношении ООО "ГазТорг".

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 17.10.2013 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 21.11.2013 г.

Определением председателя судебной коллегии, рассматривающей споры, возникающие из гражданских правоотношений Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2013 г. в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с болезнью судьи в составе суда, рассматривающего дела произведена замена судьи Радушевой О.Н. на судью Терентьева Е.А.

Определением председателя судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2013 г. в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с командировкой судьи Серовой Е.А. и уходом в отставку судьи Садило Г.М. в составе суда, рассматривающего дела произведена замена судей Серовой Е.А. и Садило Г.М. на судей Балакиреву Е.М. и Николаеву С.Ю.

После замены судей в составе суда, рассматривающего дело, рассмотрение дела начато сначала.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьего лица, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

По запросу суда из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан поступили Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.10.2013 г. и 31.10.2013 г., из которых усматриваются следующие обстоятельства.

Земельный участок из состава земель населенных пунктов АГЗС, имеющий кадастровый номер 16:29:060155:5, адрес земельного участка - Республика Татарстан (Татарстан), Муслюмовский район, с.Муслюмово, ул. Урожайная, д. 7а, площадь 752,7 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО "Газсервис", дата государственной регистрации права 23.01.2008 г., основание регистрации (правоустанавливающий документ) - договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, занимаемого собственником объекта недвижимости N 0032 от 01.10.2007 г.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта и принятия по делу нового акта по следующим основаниям.

Судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что в соответствии с условиями договора купли-продажи от 12.04.2004 г. в состав сложного объекта недвижимости АГЗС также входил и земельный участок площадью 0,0752 га, расположенный под этим объектом недвижимости.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указанные выше условия договора купли-продажи от 12.04.2004 г. позволяют сделать вывод о том, что в состав объекта АГЗС входили здание ремонтной эксплуатации, общей площадью 55,67 кв.м., мансарды, общей площадью 32,09 кв.м., уборная общей площадью 2,25 кв.м., УГМ-04, заводской номер 472, объем 10,6 куб.м. рег. 4-1993.

Вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок площадью 0,0752 га, расположенный под этим объектом недвижимости также входил в состав продаваемого объекта АГЗС противоречит условиям договора, а именно его пунктам 1.1, 10.3. Указанный вывод суда также противоречит ранее принятым судебным актам, вступившим в законную силу, которыми рассматривался вопрос о переходе права собственности по договору от 12.04.2004 г. (решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.04.2010 г., постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.12.2010 г., определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 г., принятые по делу N А65-36604/2009).

Кроме того, из материалов дела следует, что при заключении договора от 12.04.2004 г. продавец (ООО "Газсервис") не только не обладал зарегистрированным правом собственности в отношении спорного земельного участка, но и не являлся его собственником, используя указанный земельный участок на ином праве, праве аренды.

ООО "Газсервис" приобрело спорный земельный участок в собственность лишь 01.10.2007 г. по договору N 0032 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности. Доказательств оспаривания указанного договора заинтересованными сторонами не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По состоянию на 12.04.2007 г. ООО "Газсервис" собственником земельного участка не являлось, земельный участок находился в ведении соответствующего государственного или муниципального образования.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, на основании договора купли-продажи от 12.04.2004 г. к покупателю (ИП Максимову О.С.) не могло перейти право собственности на спорный земельный участок, поскольку продавец указанным правом не обладал.

В силу указанного решение суда подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований ИП Максимова О.С. надлежит отказать.

Возражения истца на апелляционную жалобу не могут быть признаны обоснованными.

Принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества предполагает наличие у собственника объекта недвижимости права пользования земельным участком на том же праве и тех же условиях, что и были у предшествующего собственника объекта недвижимости.

Дополнительное соглашение, на которое сослался в жалобе ответчик и против которого возражает истец, в материалы дела сторонами не представлено и судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела не учитывается.

Утверждение истца о том, что гр. Королев А.В. не является конкурсным управляющим ООО "ГазСнаб" противоречит определению Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2013 г. по делу N А65-24716/2010, в соответствии с которым Королев А.В. утвержден конкурсным управляющим ООО "ГазСнаб".

Заявление ответчика в жалобе о применении в деле срока исковой давности удовлетворению не подлежит, поскольку в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик о пропуске истцом срока исковой давности не заявлял, а поэтому в суде апелляционной инстанции такое заявление рассмотрению и удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 мая 2013 года, принятое по делу N А65-4365/2013, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Максимова Олега Сергеевича (ОГРН ИП 304165005600140, ИНН 165003384764, Республика Татарстан, гор. Набережные Челны) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе 2000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева