Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 марта 2014 г. N Ф06-4300/13 по делу N А65-9184/2013

г. Казань

20 марта 2014 г.

Дело N А65-9184/2013

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

заявителя - Юнусовой Д.А. (доверенность от 25.11.2013),

заинтересованного лица - Кошлевой И.Н. (доверенность от 12.07.2013),

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГУИР"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2013 (судья Мазитов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Засыпкина Т.С., Кузнецов В.В.)

по делу N А65-9184/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГУИР", г. Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани", третье лицо: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татартан, о признании незаконным решения, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ГУИР" (далее - ООО "ГУИР") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений) о признании незаконным решения Комитета земельных и имущественных отношений, выраженное в письме от 26.02.2013 N 3273, связанное с отказом в перерасчете выкупной цены земельного участка площадью 7302 кв.м. кадастровый номер 16:50:080216:215, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Фрезерная, дом 9, из расчета специальной льготной выкупной цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, об обязании Комитет земельных и имущественных отношений устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО "ГУИР" путем перерасчета выкупной цены земельного участка площадью 7302 кв.м кадастровый номер 16:50:080216:215, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Фрезерная, д. 9, из расчета специальной льготной выкупной цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми просит признать незаконным решение Комитета земельных и имущественных отношений, выраженное в письме от 26.02.2013 N 3273, связанное с отказом в перерасчете выкупной цены земельного участка площадью 7302 кв.м кадастровый номер 16:50:080216:215, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. В. Кулагина, дом 9, из расчета специальной льготной выкупной цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка и обязать Комитет земельных и имущественных отношений устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО "ГУИР" путем перерасчета выкупной цены земельного участка площадью 7302 кв.м кадастровый номер 16:50:080216:215, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. В. Кулагина, дом 9, из расчета специальной льготной выкупной цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда первой инстанции от 26.08.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО "ГУИР" просит отменить вышеуказанные судебные акты, удовлетворить заявленные требования, по основаниям указанным в кассационной жалобе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, заявитель является собственником объектов недвижимости расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. В. Кулагина (бывшая Фрезерная), дом 9.

Объекты недвижимости - сооружение (железнодорожный путь N 6), что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АЕ N 748142 от 17.12.2012, кадастровый паспорт: 16:50:000000:0:2234, здание кислородной станции, 2-ое, общая площадь 431,70 кв.м, инв N 15389, лит. К, объект N 11 (свидетельство о государственной регистрации права серия 16-АМ N 771165 от 17.12.2012), склад бутанпропана, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 144,7 кв.м, инв. N 15389, лит. Л1 (свидетельство о государственной регистрации права серия 16-АМ N 114849 от 17.12.2012), крановая эстакада ПГ- 400, назначение: нежилое, общая площадь 3071,1 кв.м, инв. N 15389, лит. Г5, (свидетельство о государственной регистрации права серия 16-АК N 179027 от 17.12.2012), нежилое здание (бытовка), 1-этажное, общая площадь 130,50 кв.м, инв. N 15389, лит. Л, N 12 (свидетельство о государственной регистрации серия 16-АМ N 114566 от 17.12.2012) расположены на земельном участке общей площадью 7302 кв. м, кадастровый номер 16:50:080216:215, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. В. Кулагина, дом 9.

Указанный земельный участок предоставлен заявителю в порядке статьи 15, статьи 28, статьи 36, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату согласно постановлению руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 19.12.2012 N 9452 (л.д. 36).

На основании указанного постановления Комитетом земельных и имущественных отношений был подготовлен акт установления цены продажи земельного участка от 07.02.2013 N 232.

Согласно указанному акту установления цены продажи земельного участка стоимость земельного участка составила 7 531 140,39 руб. (л. д. 37).

Заявитель 19.02.2013 (исх. N 21) обратился в Комитет земельных и имущественных отношений с просьбой о перерасчете выкупной стоимости указанного земельного участка с применением льготной цены продажи по ставке 2,5% (л.д. 38).

26 февраля 2013 года письмом N 3273 Комитет земельных и имущественных отношений отказал в пересчете стоимости земельного участка из расчета 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, в связи с тем, что ООО "ГУИР" земельный участок по ул. Тульская ранее в постоянное (бессрочное) пользование не предоставлялся (л.д. 39).

Заявитель, не согласившись с отказом муниципального органа в перерасчете выкупной цены, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того что заявление о продаже земельного участка подано заявителем после 01.07.2012.

До 01.07.2012 продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, произведена быть не могла, поскольку земельного участка с кадастровым номером 16:50:080216:215, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. В. Кулагина, дом 9, площадью 7302 кв. м, не существовало.

Отменяя обжалованные судебные акты коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, являются ранее выбывшими из государственной собственности в результате приватизации Татарского республиканского производственного объединения "Вторчермет".

Постановлением главы администрации г.Казани от 29.05.1995 N 655 Татарскому республиканскому производственному объединению "Вторчермет" (далее - ТРПО "Вторчермет") был отведен в постоянное бессрочное пользование земельный участок 4943 га, занимаемый административно-бытовыми, производственными зданиями и сооружениями по ул.Фрезерная 9, Приволжский район г.Казани.

ТРПО "Вторчермет" было преобразовано в акционерное общество "Втормет" и постановлением Государственного Комитета РТ по приватизации государственного имущества от 14.12.1995 N 92 был утвержден план приватизации ТРПО "Вторчермет".

Министерство земельных и имущественных отношений РТ распоряжением от 31.05.2006 N 1291-р, приложения к распоряжению от 31.05.2006 N 1291-р предоставило ЗАО "Вторичные металлы" земельный участок площадью 49 430 кв.м, с кадастровым номером 16:50:08 02 16:0007, расположенный по адресу: РТ г.Казань, ул.Фрезерная, д.9, аренду сроком на пять лет, о чем подписан договор аренды земельного участка от 01.06.2006 N 071-2974.

В последующем, заявлением от 20.07.2011 N 02 направленным в Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани ЗАО "Вторичные металлы-Инвест( ранее ЗАО "Вторичные металлы") уступил часть земельного участка, расположенного по адресу: г.Казань, ул.Фрезерная,д.9 ООО "ГУИР", в связи с тем, что на данном земельном участке расположены здания и сооружения принадлежащие ООО "ГУИР" на праве собственности, согласно утвержденного ЗАО "Вторичные металлы-Инвест" и ООО "ГУИР" приложения N1 к соглашению об установлении границ земельных участков от 20.10.2010.

Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани постановлением от 21.08.2012 N 5801 утвердил схему расположения земельного участка площадью 7302 кв.м по ул.Фрезерная д.9, на основании свидетельств о праве собственности ООО "ГУИР" на объекты недвижимости и заявления от 20.07.2011 N 02 ЗАО "Вторичные металлы-Инвест" об отказе от части земельного участка в связи с продажей находящихся объектов недвижимости на этой части земельного участка ООО "ГУИР".

Между тем, Комитет земельных и имущественных отношений - не применил нормы закона, подлежащие применению, включил в договор купли-продажи условие о цене без учета льготы, на которую был вправе рассчитывать заявитель.

Общество на основании статьи 36 Земельного кодекса обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка ввиду нахождения на нем принадлежащих правообладателю объектов недвижимости.

Из содержания статьи 35 Земельного кодекса и статьи 552 Гражданского кодекса следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11).

Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ внесены изменения в пункт 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, предусматривающие возможность выкупа земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по льготной цене до 01.07.2012 вне зависимости от факта отчуждения зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанных земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Кроме того, согласно пункту 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случаях, когда земельные участки образованы из указанных выше земельных участков.

Данный порядок действует в отношении коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на указанных земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных, снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а также в отношении юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Из материалов дела следует, что с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка и заключении договора ООО "ГУИР" обратилось в Комитет земельных и имущественных отношений, согласно штампа вх. N 14710 - 09.06.2011 (л.д.102).

К данному заявлению ООО "ГУИР" приложило договора купли продажи и дополнительное соглашение, касающиеся границ земельного участка, что подтверждается письмом вх. N 17990 от 15.07.2011 (л.д.104).

Повторно ООО "ГУИР" обратилось к Комитету земельных и имущественных отношений об утверждении границ и заключении договора, согласно штампа вх.N 19548 - 02.08.2011 (л.д.107).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Как указывалось выше, продавцу объектов недвижимости по договорам купли продажи с ООО "ГУИР", земельный участок с кадастровым номером 16:50:08 02 16:0007, как часть участка из которого он был выделен, был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, что никем не оспаривается.

При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения (пункт 1 статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации), суд принимает во внимание следующее.

Исходя из пункта 7 Указа Президента Российской Федерации от 11.05.1995 N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" выкупная цена земли должна определяться на дату подачи в компетентный орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям, установленным для него законом. Указанный нормативный акт применялся после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации в силу статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку не противоречил Земельному кодексу Российской Федерации, не регулирующему указанный вопрос. Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 N 370 Указ Президента Российской Федерации от 11.05.1995 N 478 был отменен.

Исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

В условиях отсутствия законодательного регулирования данного вопроса, судебной практикой в целях устранения правовой неопределенности при разрешении споров о цене выкупа земельных участков и обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельного участка, выработан подход, при котором при определении выкупной цены необходимо исходить из даты подачи заявки в уполномоченный орган (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2012 по делу N А57-8318/2011, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2012 по делу N А57-8318/2011).

Поскольку спорный земельный участок был ранее предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования и в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении данного земельного участка осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, следовательно, в силу абзаца 2 пункта 2.2 Закона N 137-ФЗ такой земельный участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ продажа таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, поскольку приобретенные ООО "ГУИР" объекты недвижимости ранее отчуждались из государственной собственности в порядке приватизации, соответственно стоимость находящегося под объектами недвижимости земельного участка при продаже, должна рассчитываться согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункту 1 постановления Кабинета Министров РТ от 17.01.2008 N 18 - по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Данная правовая позиция суда согласуется с постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08, определениями Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.04.2009 N 1062/09 по делу NА46-15170/2007, от 16.06.2010 N ВАС-7797/10 по делу NА57-3585/09, постановлениями Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19.04.2011 N А57-7001/10, от 29.09.2011 N А57-220/11.

С учетом вышеизложенного обжалованные судебные акты подлежат отмене, заявленные требования удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу N А65-9184/2013 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать незаконным решение Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", выраженное в письме от 26.02.2013 N 3273, связанное с отказом в перерасчете выкупной цены земельного участка площадью 7302 кв. м кадастровый номер 16:50:080216:215, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. В. Кулагина, дом 9, из расчета специальной льготной выкупной цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Обязать Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" устранить допущенные нарушения прав и интересов общества с ограниченной ответственностью "ГУИР" путем перерасчета выкупной цены земельного участка площадью 7302 кв. м кадастровый номер 16:50:080216:215, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. В. Кулагина, дом 9, из расчета специальной льготной выкупной цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин