Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 марта 2014 г. N Ф06-3947/13 по делу N А57-1753/2012

г. Казань

31 марта 2014 г.

Дело N А57-1753/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителей:

истца - Незнамова А.В. (доверенность от 01.11.2013),

ответчика - Латышева Д.В. (доверенность от 11.08.2013),

третьих лиц (общество с ограниченной ответственностью "Эльдорадо") - Толоконникова М.В. (доверенность от 17.02.2014 N 18081_ОО/ЮР), (индивидуальный предприниматель Строкова С.В.) - Пасхальной А.В. (доверенность от 17.03.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.09.2013 (судья Котова Л.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи: Жевак И.И., Никольский С.В.)

по делу N А57-1753/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент", г. Москва (ОГРН 1057746840095) к обществу с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк", г. Саратов (ОГРН 1026402662692), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ОГРН 1056405504671) об обязании заключить договор, при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Эльдорадо", г. Москва, открытого акционерного общества "Сбербанк России", г. Москва, индивидуального предпринимателя Строковой Светланы Васильевны, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" (далее - ООО "М.видео Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк" (далее - ООО "Клуб Страйк") об обязании ответчика исполнить обязательство по предварительному договору аренды от 31.08.2011 N 22, а именно передать истцу помещение по акту доступа, предусмотренному в приложении N 3 к предварительному договору аренды от 31.08.2011 N 22.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Эльдорадо" (далее - ООО "Эльдорадо").

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество Сберегательный банк Российской Федерации (далее - ОАО "Сбербанк России").

Впоследствии истец изменил предмет иска и просил обязать ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению. Указанные требования рассмотрены и 09.07.2012 Арбитражным судом Саратовской области вынесено решение об удовлетворении иска. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 названное решение изменено - дополнено двумя абзацами, в остальной части оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.03.2012 решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

В постановлении суда кассационной инстанции рекомендовано при новом рассмотрении дела привлечь индивидуального предпринимателя Строкову С.В. к участию в деле и принять решение с учетом ее мнения по обстоятельствам дела.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Строкову Светлану Васильевну (далее - ИП Строкова С.В.).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2013 судом, с учетом мнения сторон и лиц, участвующих в деле, удовлетворено ходатайство истца в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): к участию в деле в качестве ответчика привлечено - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2013 суд первой инстанции с учетом мнения сторон удовлетворил ходатайство ООО "Клуб Страйк" об объединении в одно производство дела N А57-1753/2012 по исковому заявлению ООО "М.видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", Управлению Росреестра по Саратовской области о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды от 31.08.2011 N 22 - заключить с ООО "М.видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к указанному предварительному договору аренды, и дела N А57-7437/2013 по исковому заявлению ООО "М.видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о признании договора купли-продажи от 22.06.2012 недействительной сделкой.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.09.2013 исковое заявление ООО "М.видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, оставлено без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований ООО "М.видео Менеджмент" к Управлению Росреестра по Саратовской области отказано.

В удовлетворении исковых требований ООО "М.видео Менеджмент" о признании договора купли-продажи от 22.06.2012, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ее ничтожности отказано.

Определением от 20.11.2013 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в части оставления без рассмотрения искового заявления ООО "М.видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании представитель ООО "М.видео Менеджмент" заявил ходатайство о привлечении ИП Строковой С. В. к участию в деле в качестве ответчика, к ней предъявлено требование о понуждении к заключению договора аренды на спорные помещения с ООО "М.видео Менеджмент", данное ходатайство судебной коллегией удовлетворено.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.09.2013 отменено в части оставления без рассмотрения искового заявления ООО "М.видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению.

В удовлетворении искового заявления ООО "М.видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды от 31.08.2011 N 22 - заключить с ООО "М.видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды от 31.08.2011 N 22, на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, отказано.

Исключен из резолютивной части решения абзац следующего содержания: "Выдать ООО "М.видео Менеджмент" справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб.".

В остальной части обжалуемый судебный акт оставлен без изменения.

В кассационной жалобе ООО "М.видео Менеджмент" просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что является ошибочным вывод судов о том, что отсутствие у арендодателя права собственности на объект предварительного договора исключает возможность его понуждения к заключению договора аренды.

Вывод судов о действительности договора купли-продажи, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В. не соответствует материалам дела.

Дело в суде первой инстанции рассмотрено в незаконном составе суда, поскольку отводы председательствующему судье были рассмотрены с нарушением процессуальных норм и неправомерно отклонены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, в августе 2011 года ООО "Клуб Страйк" и ООО "М.видео Менеджмент" выразили волеизъявление на заключение предварительного договора аренды N 22.

Согласно пункту 2.1 предметом предварительного договора является обязательство сторон в течение 60-ти дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание, но в любом случае не позднее 01.01.2022, заключить договор аренды расположенных на первом этаже в здании нежилых помещений, в строительных осях "25-32/А-Г", проектируемой площадью 2520 кв. м обозначенных сторонами красным цветом в приложении N 1 к настоящему предварительному договору.

05.08.2011 ООО "Клуб Страйк" направило в адрес ООО "М.видео Менеджмент" проект предварительного договора аренды N 22 с приложениями, который был получен истцом 08.08.2011, о чём свидетельствует распечатка с официального сайта курьерской службы "Dimex". Одновременно с предварительным договором аренды в адрес ООО "М.видео Менеджмент" были выставлены счета на оплату обеспечительного депозита N 14 и на оплату авансового платежа за 1 месяц аренды N 15.

05.09.2011 ООО "Клуб Страйк" телеграммой уведомило ООО "М.видео Менеджмент" об истечении срока для акцепта оферты предварительного договора аренды.

06.09.2011 ООО "М.видео Менеджмент" во исполнение пункта 8.1 предварительного договора аренды перечислило в адрес ООО "Клуб Страйк" обеспечительный депозит в размере, установленном договором.

07.09.2011 ООО "Клуб Страйк" возвратило обеспечительный депозит ООО "М.видео Менеджмент".

09.09.2011 ООО "М.видео Менеджмент" по акту приёма-передачи от 08.09.2011 возвратило ООО "Клуб Страйк" пакет документов, включавших предварительный договор аренды, подписанный арендатором, учредительные документы, проект акта-доступа, акт приема-передачи.

08.10.2011 ООО "М.видео Менеджмент" повторно направило ООО "Клуб Страйк" письмо с просьбой исполнить обязательства по предварительному договору, обеспечить доступ в помещение для производства подготовительных работ.

Полагая, что свидетельство о праве собственности на здание было получено ООО "Клуб Страйк" 29.11.2011, а основной договор аренды между истцом и ответчиком до настоящего времени не заключен, обязательство ответчика, предусмотренное пунктом 3.1 предварительного договора аренды не исполнено, ООО "М.видео Менеджмент" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием. Истец полагает, что обязательство по заключению основного договора аренды с ним перешло и к ИП Строковой С.В., являющейся в настоящее время собственником спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции не согласился с решением суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения искового требования ООО "М.видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, указав, что выводы суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М.видео Менеджмент" и необходимости соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку истцом заявлено требование о понуждении к заключению основного договора аренды со ссылкой на наличие предварительного договора, являются взаимоисключающими и преждевременными.

Отказывая в удовлетворении требования ООО "М.видео Менеджмент" о признании договора купли-продажи от 22.06.2012, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ничтожности, суды правомерно исходил из следующего.

Данный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, является заключенным.

По смыслу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Заключая договор купли-продажи от 22.06.2012, собственник спорного помещения - ООО "Клуб Страйк", распорядился по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом в пределах полномочий, установленных статьей 209 ГК РФ.

Доказательств того, что спорный договор противоречит закону, истцом не представлено.

По смыслу статьи 617 ГК РФ наличие у продавца в момент заключения подобной сделки не только обязательства по заключению договора аренды, но и обязательства по исполнению договора аренды как арендодателя, не свидетельствует о ничтожности сделки купли-продажи и отсутствии у собственника права распоряжаться своим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, при этом под заинтересованным лицом понимается лицо, имеющее материально правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

Лицами, заинтересованными в ничтожности сделки, признаются стороны в сделке. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2012 заключен между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., ООО "М.видео Менеджмент" не является стороной в договоре. Из заключенного договора купли-продажи недвижимости от 22.06.2012 у истца также не возникают какие-либо права и обязанности.

Суды пришли к выводу, что истец не является лицом, имеющим правовые основания оспаривать названную сделку, и его права и законные интересы указанной сделкой не нарушаются, а также в связи с тем, что оспариваемая сделка не противоречит нормам какого-либо закона.

Отказывая в удовлетворении требования ООО "М.видео Менеджмент" об обязании заключить с ним основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды от 31.08.2011 N 22, заявленное к Управлению Росреестра по Саратовской области, суд правомерно указал, что Управление Росреестра по Саратовской области не является ни собственником помещения, в отношении которого истец имеет намерение заключить договор аренды, ни стороной предварительного договора аренды от 31.08.2011 N 22, в связи с чем данное требование ООО "М.видео Менеджмент" к Управлению Росреестра по Саратовской области заявлено как к ненадлежащему ответчику.

Суд апелляционной инстанции признал также не подлежащим удовлетворению требование ООО "М.видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды от 31.08.2011 N 22 - заключить с ООО "М.видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды от 31.08.2011 N 22, на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ императивно установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Данная норма закона полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФ, регламентирующей принадлежность права владения, пользования и распоряжения своим имуществом лишь собственнику.

22.06.2012 между ООО "Клуб Страйк" (продавец) и ИП Строковой С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 22, по условиям которого продавец передал покупателю в собственность помещения за номерами согласно плану БТИ с N 221 по N 245 общей площадью 4206,1 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, Вольский тракт, а покупатель уплатил продавцу предусмотренную договором стоимость помещений.

Согласно выписке из Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013 N 01/004/2013-35311 на момент рассмотрения спора ИП Строкова С.В. является собственником нежилого помещения площадью 4206,1 кв. м на основании вышеуказанного договора купли-продажи, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В. на помещения за номерами согласно плану БТИ с N 221 по N 245, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, Вольский тракт, 2.

Факт отсутствия у ООО "Клуб Страйк" статуса собственника спорного помещения подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Со ссылкой на нормы статей 209, 429, 606 ГК РФ судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что указанные нормы исключает понуждение заключить договор ООО "Клуб Страйк" в отношении имущества, собственником которого является ИП Строкова С.В.

Заявляя требование об обязании ИП Строковой С.В. заключить договор аренды на спорные помещения с ООО "М.видео Менеджмент", истец ссылался на нормы пункта 1 статьи 617 ГК РФ, применяя их к спорным отношениям по аналогии закона, полагая, что ИП Строкова С.В. обременена обязательством по заключению основного договора аренды с ООО "М.видео Менеджмент" наравне с ООО "Клуб Страйк".

Суд апелляционной инстанции указанные доводы признал ошибочными, противоречащими нормам права и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции данный вывод находит основанным на законе.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, у стороны предварительного договора может возникнуть лишь обязательство по заключению основного договора.

В силу части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Неисполненное обязательство ООО "Клуб Страйк" по заключению основного договора аренды с ООО "М.видео Менеджмент" не влечет возникновение аналогичных обязанностей у ИП Строковой С.В., не являющейся стороной предварительного договора аренды N 22 между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М.видео Менеджмент".

Кроме того, судом установлено, что ООО "Эльдорадо" по договору аренды N 21, заключенному с ООО "Клуб Страйк" от 01.02.2012, были переданы нежилые помещения с N 228 по N 245.

01.02.2013 между ИП Строковой С.В. и ООО "Эльдорадо" заключен долгосрочный договор аренды на спорные помещения.

Право аренды ООО "Эльдорадо" названных помещений зарегистрировано в установленном порядке, о чем в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013.

Судом установлено, что помещения, являющиеся предметом проекта предварительного договора N 22, помещения, являющиеся предметом договора аренды торговых помещений от 01.02.2012 N 21 и входящие в общую площадь предмета договора от 22.06.2012, являются одними и теми же помещениями.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков.

Довод заявителя жалобы о том, что дело в суде первой инстанции рассмотрено в незаконном составе суда, поскольку отводы председательствующему судье были рассмотрены с нарушением процессуальных норм и неправомерно отклонены, в материалах дела своего подтверждения не находит.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 по делу N А57-1753/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королёва К.Р. Гарифуллина