Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 апреля 2014 г. N Ф06-4888/13 по делу N А72-3565/2013

г. Казань

03 апреля 2014 г.

Дело N А72-3565/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.10.2013 (судья Арзамаскина Н.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-3565/2013

по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН 1027301177749) к обществу с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск" (ОГРН 1077309000306), с привлечением третьих лиц: временного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск" Емельянова Михаила Владимировича, открытого акционерного общества "Банк ВТБ", о расторжении договоров аренды земельного участка, обязании возвратить земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск" (далее - Общество) о взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 14.12.2012 в размере 256 465 руб. 80 коп., неустойки за просрочку платежа за период с 16.09.2012 по 14.12.2012 в размере 6 103 руб. 88 коп.; о расторжении договора аренды от 28.02.2008 N 01/04-84 земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области; обязании возвратить земельный участок площадью 74 990 000 кв. м, с кадастровым номером 73:04:043701:4, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок ОГУСП "Залесный", по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск" Емельянов Михаил Владимирович, открытое акционерное общество Банк ВТБ.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.08.2013 в отдельное производство выделены исковые требования о взыскании 256 465 руб. 80 коп. долга по арендной плате и 6 103 руб. 88 коп. неустойки за просрочку платежа.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.09.2013 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объединены в одно производство с делом N А72-3565/2013, дела N А72-3890/2013, N А72-3891/2013, N А72-3896/2013, N А72-3907/2013, N А72-4664/2013, N А72-4665/2013, N А72-4676/2013, N А72-4681/2013, N А72-4683/2013, N А72-4690/2013, N А72-4693/2013, N А72-4694/2013, N А72-4699/2013, N А72-4700/2013, N А72-4713/2013, N А72-4716/2013 по искам Департамента к Обществу о расторжении договоров аренды и обязании возвратить земельные участки, с присвоением делу N А72-3565/2013.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит принятые по делу судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, правопреемником которого является Департамент (арендодатель), и Обществом (арендатор) на основании распоряжений о предоставлении в аренду земельных участков от 28.02.2008 N 385-р, от 04.05.2008 N 775-р, от 13.04.2009 N 468-р были заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства:

- от 28.02.2008 N 01/04-84, по условиям которого Обществу в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 74 990 000 кв. м кадастровый номер 73:04:043701:4, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, ОГУСП "Залесный" для сельскохозяйственного производства;

- от 04.06.2008 N 01/04-125, N 01/04-128, N 01/04-133, N 01/04-144, N 01/04-147, N 01/04-148, N 01/04-156, N 01/04-160, N 01/04-163, N 01/04-166, N 01/04-168, N 01/04-169, N 01/04-179, по условиям которого Обществу в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлены земельные участки площадью 291 029,43 кв. м кадастровый номер 73:04:020101:15, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 2, в границах СПК "Чумакинский"; площадью 60 028,95 кв. м кадастровый номер 73:04:020101:18, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 5, в границах СПК "Чумакинский"; площадью 218 039,19 кв. м кадастровый номер 73:04:020101:23, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах СПК "Инзенский"; площадью 81 015,79 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:946, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 4, в границах ООО "Труслейское"; площадью 98 000,29 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:949, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 7, в границах ООО "Труслейское"; площадью 7006,79 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:950, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 8, в границах ООО "Труслейское"; площадью 166 005,45 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:958, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 16, в границах ООО "Труслейское"; площадью 495 009,52 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:962, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 20, в границах ООО "Труслейское"; площадью 32 013,06 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:965, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 23, в границах ООО "Труслейское"; площадью 96 003,26 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:972, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 30, в границах ООО "Труслейское"; площадью 417 003,58 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:974, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 32, в границах ООО "Труслейское"; площадью 860 025,91 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:975, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 33, в границах ООО "Труслейское"; площадью 84 027,32 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:985, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 43, в границах ООО "Труслейское";

- от 06.06.2008 N 01/04-209, по условиям которого Обществу в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 138 002,17 кв. м кадастровый номер 73:04:021901:986, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 45, в границах ООО "Труслейское";

- от 20.04.2009 N 01/04-266, по условиям которого Обществу в аренду сроком до 01.01.2025 предоставлены земельные участки площадью 261 068,61 кв. м кадастровый номер 73:04:020301:14, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 7, в границах СПК "Коржевский" и площадью 70 025,03 кв. м кадастровый номер 73:04:020301:10, по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 11, в границах СПК "Коржевский".

По условиям указанных договоров арендная плата вносится арендатором 2 раза в год: до 15.09 и до 15.11 в размере, указанном в приложениях N 2 к данным договорам аренды земельных участков.

Земельные участки переданы Обществу по актам приема-передачи.

Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

Департамент уведомлениями от 25.12.2012 известил Общество о намерении расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков в связи с существенными нарушениями условий договоров арендатором.

Поскольку Общество отказалось от расторжения договоров аренды земельных участков, не погасив задолженность по арендной плате, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Из пункта 4.2.2 договоров аренды земельных участков следует, что арендодатель вправе требовать изменение или расторжение договоров в связи с существенным или неоднократным нарушением арендатором условий договоров.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы не может быть квалифицировано как существенное нарушение договоров аренды, поскольку размер задолженности по арендной плате по спорным договорам не является значительным, чтобы оказать существенное влияние на бюджет Ульяновской области и указанная задолженность может быть взыскана арендодателем в судебном порядке.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, судам необходимо было дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения Обществом арендой платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, а не исходя из размера задолженности и возможности ее взыскания в судебном порядке.

Между тем судами не дано никакой оценки тому обстоятельству, что Обществом длительный период с 2010 по 2012 года не уплачивалась арендная плата за пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, предоставленных Обществу для сельскохозяйственного производства.

Также судами не установлен размер задолженности, образовавшейся за указанный период времени и не принято во внимание, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, даже факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012, постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела в отдельное производство были выделены требования Департамента о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и неустойки, несмотря на то, что основанием иска о расторжении спорных договоров аренды земельных участков являлось именно нарушение условий договоров аренды земельных участков со стороны арендатора по уплате арендной платы.

В соответствии с частью 3 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.

Суд первой инстанции, выделяя в отдельное производство исковые требования о взыскании долга и неустойки (пени) по договорам аренды, не принял во внимание, что такое разделение исковых требований Департамента, связанных с одними и теми же договорами аренды земельных участков, могут привести к неэффективному правосудию, поскольку, как указывалось выше, для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков по настоящему делу необходимо было дать оценку, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения Обществом арендой платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды. Установление сроков неуплаты Обществом арендной платы и размера задолженности также необходимо для принятия правильного решения по делам, предметом спора которых является взыскание долга и неустойки (пени) по этим же договорам аренды.

При этом рассмотрение требований о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора (неуплата арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) без установления размера задолженности арендной платы и нарушение сроков ее внесения являлось преждевременным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.03.2014 по делу N А72-3905/2013, от 27.03.2014 по делу N А72-3897/2013.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела и имеющихся в деле доказательств, при неправильном применении норм права, что привело к принятию незаконных судебных актов, в связи с чем они подлежат отмене.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А72-3565/2013 на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендой платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу N А72-3565/2013 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев