Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2014 г. N Ф06-3162/13 по делу N А65-11273/2013

г. Казань

07 апреля 2014 г.

Дело N А65-11273/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителей:

истца - Кипенко Е.А. (доверенность от 12.12.2013),

ответчика - Комиссарова И.С. (доверенность от 26.06.2013)

рассмотрев открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Империя"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2013 (судья Галева Ю.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-11273/2013

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Империя", г. Казань (ОГРН 1081690073343) к обществу с ограниченной ответственностью "Внешнеторговое научно-производственное объединение "Карамай", г. Казань (ОГРН 1031649400562) о взыскании 180 000 руб. арендной платы и расторжении договора аренды недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Империя" (далее - ООО "Империя") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Внешнеторговое научно-производственное объединение "КараМай" (далее - ООО "ВТ НПО "КараМай") о взыскании 180 000 руб. арендной платы и расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013, исковые требования оставлены без удовлетворения, в части расторжения договора аренды - без рассмотрения.

В кассационной жалобе ООО "Империя" просит отменить судебные акты, полагая их незаконными и необоснованными.

В обоснование жалобы указывается, что ООО "ВТ НПО "КараМай" о расторжении договора аренды было уведомлено претензией от 06.05.2013, которая необоснованно судом не принята во внимание.

Арендодателем передано арендатору помещение, изначально не пригодное для использования по назначению, в связи с чем начисление арендной платы является неправильным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судами установлено и следует из материалов дела, 29.10.2012 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 35-12. Во исполнение условий данного договора ответчик передал истцу по акту приема передачи от 29.10.2012 во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 34,3 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Казань, ул. Ямашева, д. 82, а истец (арендатор) принял на себя обязательства по внесению ежемесячной арендной платы в размере 60 000 руб. в срок до 5-го числа расчетного месяца.

При этом в акте приема-передачи указанно, что техническое состояние помещения удовлетворительное.

Кроме этого, в этот же день 29.10.2012 между истцом (принципал) и ответчиком (агент) был подписан агентский договор, по условиям которого ответчик обязался от своего имени, но за счет принципала совершать юридически значимые действия по организации и обеспечению осуществления электроснабжения помещений арендуемых истцом по договору аренды недвижимого имущества N 35-12 от 29.10.2012.

В агентском договоре срок исполнения обязательств, принятых на себя агентом (истцом), не установлен.

В исковом заявлении истец ссылался на то, что в арендуемом помещение отсутствует электроснабжение. В связи с этим 12.12.2012 совместно с представителем ответчика составлен акт, который подтверждается факт отсутствия электроснабжения с 29.10.2012, то есть со дня заключения договора.

14.12.2012 в связи с отсутствием возможности осуществлять предпринимательскую деятельность истец в адрес ответчика направил письмо с просьбой не начислять арендную плату в связи с отсутствием электроэнергии и уведомить об устранении недостатков. Однако ответа на письмо не последовало.

06.05.2013 ООО "Империя" в адрес ответчика направило претензию со ссылкой на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о возврате 180 000 руб., уплаченных по договору, а также уведомление о расторжении договора аренды.

Указав, что ответчик не ответил на его претензию, истец обратился с исковыми требованиями по настоящему делу.

Требование ООО "Империя" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 29.10.2012 N 35-12 оставлено судом без рассмотрения исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.

Пунктом 3.2.9 договора аренды от 29.10.2012 N 35-12 предусмотрено, что арендатор имеет право за месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем отказе от аренды имущества (или его части).

В обоснование исковых требований истец ссылается на претензию от 06.05.2013 с предложением вернуть 180 000 руб., оплаченных по договору, и уведомление о расторжении спорного договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суды указали, что в представленном истцом письме от 13.03.2013 требование о расторжении договора аренды не сформулировано, не указан срок.

Претензия от 06.05.2013 получена ответчиком 14.05.2013. Истец обратился с иском в суд 28.05.2013, следовательно, не соблюден тридцатидневный срок, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Арбитражный суд пришел к выводу, что истцом не соблюден претензионный порядок досудебного урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и требования о расторжении договора оставил без рассмотрения.

Суд кассационной инстанции считает данный вывод ошибочным.

Поскольку на момент разрешения спора в суде первой инстанции тридцатидневный срок для рассмотрения ответчиком претензии истца от 06.05.2013 истек, у суда не было оснований оставлять иск без рассмотрения ввиду соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Отказывая в иске о взыскании 180 000 руб. арендной платы, арбитражный суд исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при его передаче.

Суды указали, что отсутствие электричества является явным, видимым недостатком, который истец не мог не обнаружить при передаче объекта аренды. Более того, подписание агентского договора свидетельствует о том, что истцу было известно об отсутствии электроснабжения.

При принятии решения суды не учли, что об отсутствии электричества в арендуемом помещении было известно как истцу, так и ответчику при подписании договора аренды.

Подписав 29.10.2012 агентский договор, по условиям которого ответчик обязался от своего имени, но за счет принципала совершать юридически значимые действия по организации и обеспечению осуществления электроснабжения помещений, арендуемых истцом по договору аренды недвижимого имущества N 35-12 от 29.10.2012, ООО "ВТ НПО "КараМай" приняло на себя обязательство по устранению недостатка помещений (отсутствие электричества), и созданию надлежащих условий для осуществления истцом предпринимательской деятельности в арендуемых помещениях.

Следовательно, подписание агентского договора в тот день может свидетельствовать о том, стороны осознавали невозможность использования арендуемых помещений по назначению в связи с отсутствием в них электричества, и этот недостаток подлежал устранению арендодателем.

Судебные акты, принятые без надлежащей проверки изложенных выше доводов истца, нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное и принять решение исходя из установленных обстоятельств и в соответствии с законом.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу N А65-11273/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королёва К.Р. Гарифуллина