Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2013 г. N 11АП-18886/13

г. Самара

28 ноября 2013 г.

Дело N А65-11273/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Аванесовой М.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 ноября 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Империя" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2013 по делу NА65-11273/2013, принятое судьей Галеевой Ю.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Империя" (ОГРН 1081690073343), г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Внешнеторговое научно-производственное объединение "Карамай" (ОГРН 1031649400562), г. Казань,

о взыскании 180 000 руб. арендной платы и расторжении договора аренды недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Империя" (далее - истец, ООО "Империя") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВТ НПО "КараМай" (далее - ответчик) о взыскании 180 000 руб. арендной платы и расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2013 года исковые требования оставлены без удовлетворения, в части расторжения договора аренды - без рассмотрения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. Кроме этого имеются несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, что в соответствии со ст.270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.

21.11.2013 представители сторон в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие, поскольку судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 -123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда.

Законность и обоснованность судебного акта, принятого судом первой инстанции, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу о необходимости оставления без изменения судебного акта, принятого судом первой инстанции, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.10.2012 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 35-12 (л.д.7-8). Во исполнение условий которого ответчик передал истцу по акту приема передачи от 29.10.2012 г. во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 34,3 кв.м, расположенное в здании по адресу: г.Казань, ул.Ямашева, дом 82, а истец (арендатор) принял на себя обязательства по внесению ежемесячной арендной платы в размере 60 000 руб. в срок до 5 числа расчетного месяца.

При этом в акте приема-передачи указанно: техническое состояние помещения удовлетворительное.

Согласно п.2.3. договора коммунальные платежи, связанные с потреблением электроэнергии арендатор компенсирует отдельно, на основании агентского договора. По поручению арендатора все расчеты с коммунальными службами ведет арендодатель.

Кроме этого, 29.10.2012 между истцом (принципал) и ответчиком (агент) был подписан агентский договор (л.д.11-12), по условиям которого ответчик обязался от своего имени но за счет принципала совершать юридически значимые действия по организации и обеспечению осуществления электроснабжения помещений арендуемых истцом по договору аренды недвижимого имущества N 35-12 от 29.10.2012 г.

В агентском договоре срок исполнения обязательств принятых на себя агентом (истцом) не установлен.

Дополнительным соглашением от 19.02.2013 г. к договору электроснабжения N 287 Э от 12.08.2004. подписанного между ответчиком (абонент) и ОАО "Татэнерго" (электроснабжающая организация) в перечень субабонентов присоединенных к сетям объекта электроснабжения, согласованный сторонами в приложении 1.1., включен объект аренды.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что в арендуемом помещение отсутствует электроснабжение. В связи с этим 12.12.2012 г. совместно с представителем ответчика составлен акт, который подтверждается факт отсутствия электроснабжения с 29.10.2012 г., то есть со дня заключения договора.

14.12.2012 г. в связи с отсутствием возможности осуществлять предпринимательскую деятельность истец в адрес ответчика направил письмо с просьбой не начислять арендную плату в связи с отсутствием электроэнергии и уведомить об устранении недостатков. Однако ответа на письмо не последовало.

06.05.2013 г. истец в адрес ответчика направил претензию со ссылкой на ст.612 ГК РФ с требованием о возврате 180000 руб., уплаченных по договору, а также уведомление о расторжении договора аренды (л.д.18-19).

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.

Пунктом 3.2.9 договора аренды от 29.10.2012 г. N 35-12 предусмотрено, что арендатор имеет право за месяц письменно сообщить Арендодателю о предстоящем отказе от аренды имущества (или его части).

В обоснование исковых требований истец ссылается на претензию от 06.05.2013 с предложением вернуть 180000 руб., оплаченных по договору и уведомление о расторжении спорного договора аренды.

Согласно ч.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при его передаче. При этом, отсутствие электричества является явным, видимым недостатком, который истец не мог не обнаружить при передаче объекта аренды. Более того, подписание агентского договора свидетельствует о том, что истцу было известно об отсутствии электроснабжения.

Учитывая, что фактически объект аренды был передан истцу по акту приема-передачи от 23.10.2012 г. без замечаний и возражений. Следовательно, истец с момента заключения договора аренды знал об имеющихся недостатках переданного в аренду имущества, что также следует из совместного акта осмотра от 12.12.2012 г. Между тем, помещение истцу не возвратил, пользовался спорным помещением, в связи с этим суд правомерно отказал о взыскании 180 000 руб.

Требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 35-12 от 29.10.2012 г. оставлено судом без рассмотрения исходя из следующего.

В силу ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В представленном истцом письме от 13.03.2013 г. (л.д. 28-29) требование о расторжении договора аренды не сформулировано, не указан срок.

Претензия от 06.05.2013 г. (л.д 44), получена ответчиком 14.05.2013 г. (л.д 46).

Истец обратился с иском в суд 28.05.2013 г. (л.д 21), следовательно не соблюден тридцатидневный срок, предусмотренный ст. 452 ГК РФ и условиями договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Учитывая, что истцом не соблюден претензионный порядок досудебного урегулирования спора, предусмотренный ч.2 ст. 452 ГК РФ, требования о расторжении договора оставлено судом без рассмотрения.

Оставление искового заявления в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием, после соблюдения претензионного порядка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о необоснованном отказе в иске, рассмотрены судом апелляционной инстанции, отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при его передаче.

Как усматривается из материалов дела, об отсутствии электричества в арендуемом помещении ответчику было известно при подписании договора аренды, поскольку данный недостаток является явным, видимым, который истец не мог не обнаружить при передаче объекта аренды. Об этом свидетельствует и акт приема-передачи от 29.10.2012. Более того, заключение агентского договора свидетельствует о том, что истцу было известно об отсутствии электроснабжения в арендуемом помещении. Таким образом, истец знал о недостатках принимаемого в аренду помещения, и, тем не менее, находил состояние помещения удовлетворительным, что отражено в акте приема-передачи (л.д.9). Следовательно, ответчик за данные недостатки не несет ответственности по договору аренды.

Неисполнение обязательств ответчика по агентскому договору не может являться основанием для расторжения договора аренды, поскольку в данной части договоры не взаимосвязаны между собой. Кроме этого, в договоре аренды не имеется такого основания расторжения договора.

В агентском договоре не указаны сроки исполнения обязательство со стороны ООО "ВТ НПО "Карамай", следовательно, его исполнение могло быть осуществлено в любое время. В связи с вышеизложенным, не имеется правовых оснований для удовлетворения иска в этой части.

Требование ООО "Империя" возместить предоплату по договору аренды в размере 180000 руб. является необоснованным исходя из следующего. В соответствии с п.2.2 договора аренды от 29.10.2012 N 53-12 арендатор вносит предоплату за арендуемое помещение каждые три месяца вперед в сумме 180000 руб. Как следует из акта приема-передачи, арендуемое помещение было предоставлено в пользование ООО "Империя" с момента заключения договора. Следовательно, можно сделать вывод о том, что во владении истца спорное помещение находится в течение 8 месяцев, в связи с этим, возвращение истцу произведенной предоплаты за три месяца является незаконным.

Таким образом, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции ошибочными, основанными на неверном толковании закона.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

Руководствуясь статьями 268-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2013 года, принятое по делу N А65-11273/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев