Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 мая 2014 г. N Ф06-5338/13 по делу N А12-20935/2013

г. Казань

14 мая 2014 г.

Дело N А12-20935/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

ответчика - Межулина А.А., доверенность от 09.01.2014 б/н,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин, г. Камышин,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)

по делу N А12-20935/2013

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин, г. Камышин, к обществу с ограниченной ответственностью "Бэнтэн", г. Камышин (ИНН 3436114555, ОГРН 1103453002498) о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" (далее - ООО "Бэнтэн", общество, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.03.2005 N 7688 в редакции дополнительного соглашения от 22.05.2013.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд внес изменения в договор аренды земельного участка от 30.03.2005 N 7688 в части наименования арендатора на ООО "Бэнтэн"; пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "арендная плата за земельный участок устанавливается с 22.05.2013 в сумме 561,46 руб., согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора". С ООО "Бэнтэн" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 решение суда первой инстанции в части внесения изменений в договор аренды земельного участка от 30.03.2005 N 7688 в части наименования арендатора на ООО "Бэнтэн" и изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 561,46 руб., согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора", взыскания с общества в доход федерального бюджета госпошлины в размере 2000 руб. отменено. В отмененной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представитель общества, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Комитет о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Бэнтэн" на праве собственности принадлежит здание трансформаторной подстанции N 18, расположенное на земельном участке площадью 207 кв. м, с кадастровым номером 34:36:000005:0144, по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Ленина, д. 5, на основании договора купли-продажи от 18.06.2012 N 01-н, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Гелинген", о чем 25.07.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Вышеуказанный земельный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Камышинский хлопчатобумажный комбинат" (далее - ООО "Камышинский хлопчатобумажный комбинат") в аренду сроком с 24.11.2004 по 23.11.2053 для эксплуатации трансформаторной подстанции N 18 по договору аренды земельного участка от 30.03.2005 N 7688, заключенному с Комитетом (арендодатель).

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 20.03.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" внесены изменения о кадастровой стоимости и методики расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем Комитет направил в адрес ООО"Бэнтэн" дополнительное соглашение от 22.05.2013 к договору аренды земельного участка от 30.03.2005 N 7688, предложив внести изменения в договор, а именно: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 2 923,85 руб. в год и ежегодно индексируется в соответствии с коэффициентом индексации, устанавливаемым постановлением губернатора Волгоградской области"; пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "перечисление арендной платы за землю, определяемой в соответствии с пунктом 2.1 настоящего договора производится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы на расчетный счет 40101810300000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Волгоградской области; БИК 041806001; ИНН 3436103218 УФК по Волгоградской области (КУИ администрации городского округа - город Камышин); КБК 768 1 11 05012 04 0000 120; КПП 343601001; ОКАТО 18415000000"; пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "в дальнейшем арендная плата может изменяться в одностороннем порядке арендодателем, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, при этом измененная арендная плата устанавливается с первого дня месяца, следующего за датой письменного уведомления арендодателем о новом размере арендной платы. Индексация измененной арендной платы осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.1 настоящего договора".

Поскольку ответчиком не было подписано дополнительное соглашение от 22.05.2013 в предлагаемой редакции, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что общество является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:36:000005:0144, руководствуясь пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктами 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что с момента перехода права собственности на объект недвижимого имущества к ответчику к нему перешло и право пользования данным земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежнему собственнику недвижимости.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок является предметом договора аренды земельного участка от 30.03.2005 N 7688, заключенного между Комитетом (арендодатель) и ООО "Камышинский хлопчатобумажный комбинат", суд первой инстанции, руководствуясь статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, сформулированной в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу о том, что с момента государственной регистрации права на недвижимое имущество ООО "Бэнтэн" стало стороной по вышеуказанному договору аренды земельного участка на стороне арендатора, в связи с чем внес изменения в договора аренды земельного участка от 30.03.2005 N 7688 в части наименования арендатора на ООО "Бэнтэн".

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, правильно исходил из того, что суд первой инстанции в нарушение требований статей 49 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку Комитетом не предъявлялось требование о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды земельного участка в части наименования арендатора.

Отменяя решение суда первой инстанции, которым пункт 2.1 договора земельного участка от 30.03.2005 N 7688 принят в следующей редакции: "арендная плата за земельный участок устанавливается с 22.05.2013 в сумме 561,46 руб., согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора", а также отказывая Комитету в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в пункт 2.1 договора земельного участка от 30.03.2005 N 7688 в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 2923,85 руб. в год и ежегодно индексируется в соответствии с коэффициентом индексации, устанавливаемым постановлением губернатора Волгоградской области", суд апелляционной инстанции правильно исходил из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было и у предыдущего собственника (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 271, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при переходе права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, у ООО "Бэнтэн" возникло право пользования этим земельным участком, на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущего собственника объектов недвижимости, независимо от оформления в установленном законом порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, и как следствие, в соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность оплаты фактического пользования спорного земельного участка с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящегося на нем.

Заявленные Комитетом требования о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.03.2005 N 7688 основаны на положениях статей 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1-4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Аналогичные разъяснения даны в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Следует отметить, что требования Комитета в части внесения изменений в пункт 2.1 договора земельного участка от 30.03.2005 N 7688 фактически направлены на установление твердой суммы арендной платы, однако применительно к данному случаю орган, осуществляющий публичные интересы, вправе ввести в действие нормативный правовой акт об установлении такого размера с определенной даты. При этом такой акт должен соответствовать принципам, установленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", что соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Таким образом, в данном конкретном случае установление размера арендной платы не может определяться соглашением сторон и как следствие быть предметом спора об урегулировании разногласий.

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив доказательства существенного нарушения обществом договора аренды земельного участка, или иных оснований, предусмотренных законом или договором, руководствуясь статьями 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что требования Комитета необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 05.05.2014 по делу N А12-20934/2013.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым оставить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 по делу N А12-20935/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова В.А. Петрушкин