Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 июля 2014 г. N Ф06-12084/13 по делу N А57-9437/2013

г. Казань

28 июля 2014 г.

Дело N А57-9437/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,

при участии представителей:

истца - Захаровой В.В. (доверенность от 22.01.2014 N 01-03/11),

ответчика - Романовой В.В. (доверенность от 31.12.2013),

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.01.2014 (судья Кулахметов Ш.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)

по делу N А57-9437/2013

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280) к обществу с ограниченной ответственностью "Дятьково-Поволжье", г. Саратов (ОГРН 1046405310490) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс", г. Саратов, общества с ограниченной ответственностью "Поволжская правовая компания", г. Саратов, о взыскании 4 935 303,04 руб. задолженности, 2 809 082,20 руб. неустойки,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Дятьково-Поволжье" (далее - ООО "Дятьково-Поволжье", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.08.2008 N 594 за период с 01.12.2009 по 30.05.2013 в размере 4 935 303,04 руб., неустойки - 2 809 082,20 руб.

Определением от 10.07.20143 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стройресурс" и общество с ограниченной ответственностью "Поволжская правовая компания" (далее - ООО "Стройресурс", ООО "Поволжская правовая компания").

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.01.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объёме.

При этом заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика просил оставить судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании 15.07.2014 был объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 21.07.2014 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 24.07.2008 N Т-5241-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Сторчаком Владимиром Михайловичем (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.08.2008 N 594 (далее - договор от 15.08.2008 N 594), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010117:398, площадью 19 885 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Новосоколовогорский ж.р., б/н, сроком на 49 лет для размещения административного здания.

Договор от 15.08.2008 N 594 в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.09.2008 за N 64-64-11/524/2008-244.

Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 3 договора от 15.08.2008 N 594.

Согласно пункту 3.1. договора от 15.08.2008 N 594 размер арендной платы за участок приведен в Приложении N 1 к данному договору, которое является его неотъемлемой частью, и составляет 3 665 390,12 руб. в год.

По условиям пункта 3.2. договора от 15.08.2008 N 594 арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в Приложении N 1 суммы до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.

Между Сторчаком В.М. (первоначальный арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "СеверСтрой" (новый арендатор, ООО "СеверСтрой") 01.04.2009 заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям пункта 2.1. которого, новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору от 15.08.2008 N 594 в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора. Новый арендатор оплачивает арендную плату, начиная с 01.04.2009.

Договор замены стороны в обязательстве от 01.04.2009 в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2009.

Дополнительным соглашением от 24.09.2009 N 1 к договору от 15.08.2008 N 594 вид разрешенного использования земельного участка "для размещения административного здания" изменен на другой - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

Указанное дополнительное соглашение от 24.09.2009 N 1 к договору от 15.08.2008 N 594 прошло государственную регистрацию 02.10.2009 за N 64-64-11/620/2009-182.

Между ООО "СеверСтрой" (первоначальный арендатор) и ООО "Дятьково-Поволжье" (новый арендатор) 01.12.2009 заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям пункта 2.1. которого новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору от 15.08.2008 N 594 в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора. Новый арендатор оплачивает арендную плату, начиная с 01.12.2009.

Договор замены стороны в обязательстве от 01.12.2009 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.12.2009.

Между ООО "Дятьково-Поволжье" (первоначальный арендатор) и ООО "Поволжская правовая компания" (новый арендатор) 21.01.2013 заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям пункта 2.1. которого новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору от 15.08.2008 N 594 в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора.

ООО "Дятьково-Поволжье" (первоначальный арендатор) 21.01.2013 передало, а ООО "Поволжская правовая компания" приняло земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010117:398, площадью 19 885 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Новосоколовогорский ж.р., о чем составлен акт приема-передачи.

Договор замены стороны в обязательстве от 21.01.2013 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.01.2013 за N 64-64-01/045/2013-125.

По условиям пункта 2.7 договора замены стороны в обязательстве от 21.01.2013 первоначальный арендатор производит оплату ежемесячных арендных платежей до даты передачи новому арендатору земельного участка по акту приема-передачи.

Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ООО "Дятьково-Поволжье" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.12.2009 по 30.05.2013 в сумме 4 935 303,04 руб., пени за период с 01.12.2009 по 30.05.2013 в сумме 2 809 082,20 руб., администрация г. Саратова обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом случае, как следует из кадастрового паспорта арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:010117:398, площадью 19 885 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Новосоколовогорский ж.р. относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Договор от 15.08.2008 N 594 заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, статья 65 ЗК РФ), в связи с чем, при определении размера арендной платы, суды правомерно руководствовались порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Правительством Саратовской области 27.11.2007 издано Постановление N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - Постановление N 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Постановлением Правительства Саратовской области от 22.04.2008 N 166 "О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области от 07.11.2007 N 412-П", пункт 1 дополнен абзацем шестым: "размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков".

По мнению истца, размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - "для иных целей", поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.

Между тем, размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 1 Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции приказа от 29.06.2007 N П/0152, действовавшего в спорный период) в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, были включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.

В экспертном лингвистическом заключении от 12.11.2013 N 1096, составленном Саратовской региональной образовательной общественной организацией "Центр языка и культуры "Слово", эксперт пришел к выводу о том, что по своему семантическому наполнению фраза "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" является идентичной фразе "для размещения многоэтажных жилых домов".

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что проведенная по определению арбитражного суда лингвистическая экспертиза лишь подтвердила, что указанные понятия являются равнозначными, а семантическое наполнение этих фраз - идентичным.

При таких условиях, установленный Постановлением N 412-П размер арендной платы, установленный за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, применим и к земельным участкам, предназначенным для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В связи с чем, суд правомерно признал экспертное лингвистическое заключение от12.11.2013 N 1096 относимым и допустимым доказательством по делу, дал ему соответствующую правовую оценку.

Предметом договора аренды от 15.08.2008 N 594 в редакции дополнительного соглашения от 24.09.2009 N 1 является земельный участок с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

В кадастровой выписке о земельном участке от 18.07.2013 разрешенное использование земельного участка значится как "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

В уведомлении от 30.09.2010 исх.N 02-07/07-15447 по арендной плате за земельный участок на 2010 год, направленном администрацией г. Саратов в адрес ООО "Дятьково-Поволжье", арендодатель произвел расчет арендной платы, указав вид разрешённого использования земельного участка - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" с применением процента кадастровой стоимости, равного 0,2.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из системного толкования Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции, действовавшей в спорный период) во взаимосвязи с абзацем шестым Постановления N 412-П (в редакции Постановления Правительства Саратовской области от 22.04.2008 N 166), которым размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, принимая во внимание буквальное толкование вида разрешённого использования земельного участка, определенного сторонами в договоре от 15.08.2008 N 594, вывод о том, что ООО "Дятьково-Поволжье" в спорный период правомерно производило уплату арендных платежей, исходя из указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы на год, равного двум десятым процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, не противоречит фактическим обстоятельствам дела и закону.

Поэтому довод заявителя кассационной жалобы о том, что применение ставки 0,2% при недостроенном объекте недвижимости будет свидетельствовать о фактическом изменении назначения предоставленного участка, суд обоснованно отклонил.

Поскольку размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, суд правомерно посчитал, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду в рамках действующего договора аренды, требовать уплаты арендных платежей в размере, не соответствующем виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды и кадастровом паспорте.

Согласно уведомлению администрации г. Саратов от 30.09.2010 исх.N 02-07/07-15447, начиная с 01.01.2010 размер арендной платы, подлежащей уплате за год, составляет 175 646,19 руб.

В спорный период ООО "Дятьково-Поволжье" произведена оплата арендных платежей в полном объёме.

Установив отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендным платежам по договору аренды от 15.08.2008 N 594 в сумме 4 935 303,04 руб., правовых оснований для начисления неустойки не имеется.

Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.01.2013 по 30.05.2013 предъявлены к ненадлежащему ответчику.

В пункте 2.7 договора замены стороны в обязательстве от 21.01.2013 применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, закреплено однозначное условие о возложении обязанности по оплате ежемесячных арендных платежей на ООО "Дятьково-Поволжье" (первоначальный арендатор) до даты передачи новому арендатору земельного участка по акту приема-передачи.

Акт приема-передачи подписан между ООО "Дятьково-Поволжье" (первоначальный арендатор) и ООО "Поволжская правовая компания" (новый арендатор) 21.01.2013.

Таким образом, обязанность по оплате ежемесячных арендных платежей с указанной даты в силу условий договора замены стороны в обязательстве от 21.01.2013 возникла у ООО "Поволжская правовая компания", а потому требования истца к ответчику ООО "Дятьково-Поволжье" о взыскании арендных платежей за период с 21.01.2013 по 30.05.2013 по договору от 15.08.2008 N 594 и неустойки, неправомерны.

Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.01.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 по делу N А57-9437/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А.Нафикова

Судьи

В.В. Александров И.Н. Смоленский