Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 октября 2014 г. N Ф06-15865/13 по делу N А65-4744/2014

г. Казань

13 октября 2014 г.

Дело N А65-4744/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца - Кошлевой И.Н. (доверенность от 11.07.2014),

ответчика - Кавиева А.Г. (доверенность от 22.10.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.06.2014 (судья Савельева А.Г.) по делу N А65-4744/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к индивидуальному предпринимателю Сеньковскому Евгению Владимировичу, г. Казань (ОГРНИП 304166109700094, ИНН 166103188677) о взыскании 75 480 руб. 76 коп. долга, 1 382 руб. 12 коп. пени,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Сеньковского Евгения Владимировича, г. Казань (ОГРНИП 304166109700094, ИНН 166103188677) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) о взыскании 575 847 руб. 45 коп. убытков,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сеньковскому Евгению Владимировичу (далее - ИП Сеньковский Е.В., ответчик) о взыскании 75 480 руб. 76 коп. долга, 1 382 руб. 12 коп. пени.

ИП Сеньковский Е.В. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о взыскании 575 847 руб. 45 коп. убытков.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.03.2014 данный иск был принят к рассмотрению. Одновременно к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.04.2014 к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.03.2014 по ходатайству ИП Сеньковского Е.В. дело N А65-4744/2014 и дело N А65-5320/2014 объединены в одно производство и ему присвоен номер А65-4744/2014.

При этом суд рассматривает требования, заявленные по делу А65-4744/2014 как первоначальный иск, а требования, заявленные по делу А65-5320/2014 - как встречный иск.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.06.2014 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования ИП Сеньковского Е.В. о взыскании 575 847 руб. 45 коп. убытков удовлетворены.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 апелляционная жалоба муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" была возвращена заявителю в связи с пропуском срока на ее подачу и отказом в удовлетворении ходатайства о его восстановлении.

Обжалуя решение суда первой инстанции в кассационном порядке, истец просит его отменить.

Проверив законность решения суда первой инстанции в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, ИП Сеньковский Е.В. с 2005 являлся арендатором нежилых помещений общей площадью 75,5 кв. м, расположенных на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 186 и использовал их для реализации цветов.

Согласно договору аренды N 1449-Л от 01.06.2011 срок договора аренды установлен до 30.04.2012.

Пунктом 2.2. договора аренды стороны установили обязанность арендатора вносить ежемесячную арендную плату в порядке предоплаты не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно дополнительному соглашению от 07.12.2011 к договору аренды изменилась общая площадь арендуемых помещений, которая составила 73,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.2 дополнительного соглашения арендатор несет обязанность по внесению арендной платы в сумме 38 389 руб. 83 коп. не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Письмом от 24.02.2012 (вх. N 2037 от 01.02.2012) ИП Сеньковский Е.В. обратился в Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани с просьбой передать арендуемое помещение в собственность согласно Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитет письмом N 6642 от 11.03.2012 отказал в выкупе нежилых помещений.

Письмом от 09.07.2012 N 197 ИП Сеньковский Е.В. повторно обратился в Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани с аналогичным заявлением.

Комитет письмом N 14095 от 09.08.2012 повторно отказал в выкупе нежилых помещений, что явилось основанием для обращения заявителя в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.11.2012 по делу А65-22943/2012 отказ Комитета признан незаконным. Суд обязал муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации ИП Сеньковскому Е.В. нежилых помещений 1-го этажа N 40, 41, 41а, 42, 42 а, 43, 43а, 44 находящихся по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 186.

Проект договора купли-продажи нежилых помещений был направлен ИП Сеньковскому Е.В. 13.08.2013.

Договор купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений подписан 16.08.2014, а акт приёма-передачи помещений - 27.09.2013.

Право собственности ИП Сеньковского Е.В. зарегистрировано 08.11.2013.

За период с 01.05.2012 по 31.07.2013 ИП Сеньковским Е.В. была уплачена арендная плата на общую сумму 575 847 руб. 45 коп., что подтверждается платежными поручениями, приложенными к материалам дела.

Полагая, что у арендатора имеется непогашенная задолженность за период с 01.07.2013 по 27.09.2013 в размере 75 480,76 руб. истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

ИП Сеньковский Е.В., полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного ФЗ N 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей за период с 01.05.2012 по 31.07.2013 в сумме 575 847 руб. 45 коп., также обратился в арбитражный суд с иском об их взыскании.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Основанием для возмещения убытков являются незаконные действия (бездействия) органов государства, местного самоуправления и их должностных лиц.

Положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусматривают обязанность уполномоченных органов при поступлении соответствующего заявления обеспечить оценку рыночной стоимости арендуемого имущества с принятием в двухнедельный срок решения об условиях приватизации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.11.2012 по делу N А65-22943/2012 отказ Комитета в заключении с ИП Сеньковским Е.В. договора купли-продажи признан незаконным.

Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, касающиеся незаконных бездействий Комитета при реализации ИП Сеньковским Е.В. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, считаются преюдициально установленными.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованного имущества.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 указанного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, заключая договор купли-продажи ИП Сеньковский Е.В. и Комитет в силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращали на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

Однако в результате незаконных бездействий органа публично-правового образования ИП Сеньковский Е.В. в период с 01.05.2012 по 31.07.2013 оплачивал арендные платежи, размер которых составил 575 847,45 руб.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что ИП Сеньковским Е.В. доказана совокупность условий необходимых для возмещения заявленной суммы убытков. При этом суд не усматривает злоупотребления правом с его стороны, как на то указывает истец.

С учетом изложенного, требование ИП Сеньковского Е.В. о взыскании убытков, в соответствии со статьей 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Таким образом. не подлежит удовлетворению требование муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о взыскании задолженности по арендной плате в период с 01.07.2013 по 27.09.2013 и пени, начисленных за период с 15.07.2013 по 27.09.2013, поскольку судом первой инстанции правомерно установлено, что ИП Сеньковский Е.В. не должен был оплачивать арендную плату с 01.05.2012 и, более того, взыскал обратно уже уплаченную им арендную плату.

Доводы кассационной жалобы о том, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества стороны предусмотрели условия внесения арендных платежей до момента исполнения покупателем обязанности по уплате продажной цены объектов в части внесения первого платежа, основаны на неправильном толковании норм права и являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах, обжалуемое решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.06.2014 по делу N А65-4744/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

И.Р. Нагимуллин Р.А. Нафикова