Вопрос: Физическое лицо приобрело нежилое помещение (например, под магазин), занимающее первый этаж многоэтажного жилого здания. Является ли в этом случае это физическое лицо плательщиком земельного налога? Производится ли в таком случае перерасчет земельного налога в зависимости от этажности здания? На основании каких правоустанавливающих документов на землю производится уплата земельного налога? ("Финансовая газета", N 48, ноябрь 2001 г.)

Физическое лицо приобрело нежилое помещение (например, под магазин), занимающее первый этаж многоэтажного жилого здания. Является ли в этом случае это физическое лицо плательщиком земельного налога? Производится ли в таком случае перерасчет земельного налога в зависимости от этажности здания? На основании каких правоустанавливающих документов на землю производится уплата земельного налога?

Вопросы, связанные с жилищной сферой, регулируются Законом Российской Федерации от 24.12.92 г. N 4218-1 (в ред. от 8.07.99 г.) "Об основах федеральной жилищной политики". Эта сфера включает строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации (организации жилищно-коммунального хозяйства), деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета. Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Жилой дом, как правило, эксплуатируется только одной жилищно-эксплуатационной организацией. Если для эксплуатации домов ведомственного или общественного жилищного фонда не может быть создана жилищно-эксплуатационная организация, то эксплуатация домов осуществляется непосредственно соответствующим предприятием, учреждением, организацией. Организации жилищно-коммунального хозяйства являются балансодержателями жилого фонда и соответственно плательщиками земельного налога за земли, находящиеся в их пользовании, включая земли, необходимые для эксплуатации жилищного фонда и нежилых строений, находящихся на их балансе.

В случае продажи отдельных помещений в зданиях (или части здания) отчуждения доли земельного участка пропорционально доле площади этих помещений в зданиях не происходит. Поэтому плательщиком земельного налога продолжает оставаться юридическое лицо, которому согласно ранее выданным правоустанавливающим документам была произведена передача всего земельного массива в собственность или пользование. При этом порядок самостоятельной уплаты земельного налога гражданами за приобретенные ими нежилые помещения в многоэтажном жилом доме не установлен.

Организации жилищно-коммунального хозяйства являются плательщиками земельного налога за земли, находящиеся в их пользовании, включая земли, необходимые для эксплуатации жилищного фонда и нежилых строений, находящихся на их балансе. Они уплачивают земельный налог согласно ст.8 Закона Российской Федерации от 11.10.91 г. N 1738-1 (с изм. на 27.12.2000 г.) "О плате за землю", в соответствии с которой налог за земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным) в границах городской (поселковой) черты, взимается в 2001 г. со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 14,4 коп. за один квадратный метр.

Таким образом, организации жилищно-коммунального хозяйства, являющиеся балансодержателями жилого фонда, уплачивают земельный налог за весь земельный участок под жилым домом, в том числе за собственников нежилых помещений, и перерасчет земельного налога в зависимости от этажности здания не производится. Вместе с тем организации жилищно-коммунального хозяйства как балансодержатели жилого фонда и уплачивающие налог на землю могут заключать договоры с собственниками отдельных помещений в жилых домах или арендаторами по разделению между ними бремени по уплате земельного налога.

Основанием для уплаты налога являются технические паспорта бюро технической инвентаризации, в которых, в частности, указываются площади земельных участков, занимаемых постройками, в том числе нежилыми помещениями, и площади земельных участков, обслуживающих эти постройки, а также правоустанавливающие документы на землю.

Такими документами являются государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, форма которого утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей"; свидетельство о праве собственности на землю, форма которого утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.92 г. N 177 "Об утверждении форм Свидетельства о праве собственности на землю, Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"; свидетельство на право собственности на землю, форма которого утверждена Указом Президента Российской Федерации от 27.10.93 г. N 1767 (с изм. на 25.01.99 г.) "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Указанные документы должны иметь регистрационный номер согласно книге учета, ведущейся местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Решение соответствующих органов о предоставлении земель, материалы по обмеру земельных участков, градостроительная документация, планово-картографические материалы и др., имеющиеся в органах архитектуры, строительства, жилищного хозяйства, комитетах по земельным ресурсам и землеустройству и у самих землепользователей, используются также при определении земельного налога.

Согласно Порядку выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденному Роскомземом 20 мая 1992 г., свидетельства выдавались организациям на основании принятых исполнительными органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков либо о перерегистрации права на ранее предоставленный земельный участок. На вновь предоставляемые земельные участки одновременно с оформлением свидетельства в обязательном порядке изготавливается чертеж границ или план землепользования с указанием на нем границ предоставляемых земель. Границы предоставляемого земельного участка в натуре (на местности) собственнику земли, землевладельцу, землепользователю указываются одновременно с выдачей свидетельства.

Правоустанавливающие документы на землю следует зарегистрировать. Это обязывает сделать ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права. Проведенная государственная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Это подтверждает ст.14 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ (с изм. на 12.04.01 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которой установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Указанные документы, а именно государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, свидетельство на право собственности, выдаваемые ранее землепользователям, не регистрировались, но это не означает, что они недействительны. Указом Президента Российской Федерации от 25.01.99 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации" установлено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом N 1767, а также государственный акт на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным постановлением N 493, выданные после введения в действие Закона N 122-ФЗ, до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными. Выдача свидетельств на право собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав.

Таким образом, правоустанавливающими документами на землю, действующими в настоящее время, являются свидетельство о государственной регистрации прав, а также выданные ранее свидетельства на право собственности на землю, государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Р. Габбасов,

Н. Голубева,

советники налоговой службы I ранга

28 ноября 2001 г.

"Финансовая газета", N 48, ноябрь 2001 г.