Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 ноября 2014 г. N Ф06-17421/13 по делу N А55-25084/2013

г. Казань

25 ноября 2014 г.

Дело N А55-25084/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Зайцевой А.С., доверенность от 14.10.2014 N 3-01-02/10489,

ответчика - Адыковой Д.К., доверенность от 01.08.2014,

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Федина"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2014 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А55-25084/2013

по исковому заявлению главы городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью "Федина" (ОГРН 1046300772099), г. Самара, о признании объекта самовольной постройкой, с участием третьих лиц: Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, Министерства строительства Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

глава городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Федина" (далее - ООО "Федина", общество) о признании самовольной постройкой возводимого объекта незавершенного строительства на земельном участке площадью 560 кв. м, расположенном около домов 419 и 417 на пр. Кирова в Промышленном районе города Самары, и об обязании ответчика осуществить за свой счет и своими силами снос самовольной постройки.

К участию в деле суд первой инстанции привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Министерство строительства Самарской области и Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2014 по делу N А55-25084/2013 иск удовлетворен. Объект незавершенного строительства, возводимый ООО "Федина" на земельном участке по адресу: г. Самара, Промышленный район, пр. Кирова, около домов 419 и 417, с кадастровым номером 63:01:0707001:0044, площадью 560 кв. м, признан самовольной постройкой с возложением на ООО "Федина" обязанности осуществить за свой счет и своими силами снос самовольно возведенного объекта незавершенного строительства в течение трех месяцев со дня вступления в силу судебного акта.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Федина" - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО "Федина" просит отменить состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение.

Считает, что суд не дал оценки доводам общества о том, что оно не имело возможности исполнить предписание Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 31.01.2013 об устранении нарушений и представлении заявления о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство, поскольку не получало данного предписания и доказательства его направления обществу не представлены. По мнению общества, суд неправильно применил статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку незавершенный строительством объект находится на земельном участке, предоставленном обществу аренду для целей строительства кафе-бара, строительство велось на основании положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и разрешения на строительство. Суд не указал, какие именно существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил имели место, учитывая, что выданный градостроительный план не содержит каких-либо указаний на площадь допустимого размещения объекта строительства в 462 кв. м при фактической площади застройки, в соответствии с проектом строительства, 556,5 кв. м.

Истец в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении. Указывает, что отмена ранее выданного обществу разрешения на строительство произведена во исполнение предписания Министерства строительства Самарской области и непринятия обществом мер по устранению нарушений. Законность постановления об отмене разрешения на строительство была предметом рассмотрения арбитражного суда по делу N А55-17304/2013. Истец считает, что ввиду отмены ранее выданного разрешения на строительство ответчик осуществлял строительство в отсутствие разрешения на строительство. Нарушение градостроительных правил заключается в превышении фактической площади застройки предельно допустимой площади застройки, установленной градостроительным планом, а также превышением планируемой согласно проектной документации территории благоустройства площади предоставленного ответчику в аренду земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. При этом указал, что постановление главы администрации об отмене выданного обществу разрешения на строительство признано судом законным не по мотивам нарушения градостроительных правил, а вследствие пропуска срока на продление действия ранее выданного разрешения на строительство. Представитель истца просит отказать в удовлетворении жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Пояснил, что нарушение градостроительных правил усматривает в нарушении установленных градостроительным планом минимальных отступов от границ земельного участка, данное нарушение, по мнению истца, является существенным.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва истца, пояснения представителей сторон, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Федина" является арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства. Данный вывод соответствует материалам дела: между ответчиком и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области заключен договор от 24.06.2008 N 270 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:07 07 001:0044, для строительства кафе-бара сроком до 29.04.2013, дополнительным соглашением сторон срок действия договора продлен до 30.04.2018, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Распоряжением Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 26.12.2011 N РД-1620 утвержден градостроительный план земельного участка N RU63301000-1517, арендованного ответчиком (л. д. 117 т. 1).

Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на строительство объекта капитального строительства "Кафе-бар" получено ответчиком 21.10.2011, как следует из материалов дела (л. д.127 т. 1).

Главой городского округа Самара 01.06.2012 ООО "Федина" выдано разрешение N RU 63301000-041 на строительство трехэтажного кафе-бара на земельном участке площадью 560 кв. м со сроком действия до 01.06.2013.

Главным специалистом управления градостроительного регулирования 21.12.2012 в адрес главы городского округа Самара вынесено предписание об устранении выявленных нарушений законодательства о градостроительной деятельности, выразившихся в нарушении требований части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при выдаче ООО "Федина" разрешения на строительство (проведения проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана). Нарушения, как указал суд, усмотрены в несоответствии указанной в проектной документации площади застройки (560 кв. м) указанной в градостроительном плане площади допустимого размещения объекта капитального строительства (462 кв. м), а также в отсутствии у застройщика прав на земельный участок, на котором предполагается производить благоустройство территории.

Как установил суд, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара 31.01.2013 направил ООО "Федина" предложение об устранении выявленных нарушений, с представлением заявления о внесении изменений в выданное разрешение на строительство, с представлением измененной проектной документации и положительного заключения экспертизы. Однако данное предложение оставлено без ответа.

Главой городского округа Самара 11.06.2013 принято постановление N 567 об отмене ранее выданного ООО "Федина" разрешения на строительство.

Законность данного постановления от 11.06.2013 оспаривалась ООО "Федина" в арбитражном суде (дело N А55-17304/2013). Вступившим в законную силу 05.02.2014 решением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 ООО "Федина" отказано в удовлетворении требования о признании недействительным постановления главы городского округа Самара от 11.06.2013 N 567 об отмене ранее выданного ООО "Федина" разрешения на строительство. При этом, как следует из судебных актов по данному делу, суд пришел к выводу о том, что раннее выданное ООО "Федина" разрешение на строительство от 01.06.2012 серия PU N 63301000-041, срок действия которого истек 31.05.2013, фактически было выдано заявителю при отсутствии у него прав на земельный участок, превышающий площадь - 560,0 кв. м, что является нарушением пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Рассматривая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что ООО "Федина" в нарушение постановления главы городского округа Самара от 11.06.2013 N 567 "Об отмене разрешения на строительство от 01.06.2012" и предписания от 21.12.2012 осуществляет на земельном участке самовольное строительство, при этом доказательств того, что возводимое строение удовлетворяет требованиям градостроительных, строительных норм и правил, санитарно-техническим и противопожарным нормам ответчик не представил.

Суд указал на нарушение градостроительных правил, выразившееся в том, что положительным заключением государственной экспертизы от 21.10.2011 площадь застройки составляет 556,5 кв. м при предусмотренной градостроительным планом площади допустимого размещения объекта капитального строительства в 462 кв. м; в отсутствии у ответчика прав на земельный участок площадью 3800 кв. м, на котором согласно положительному заключению государственной экспертизы предполагается проведение благоустройства территории.

Применив статью 222 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии признаков самовольной постройки - незавершенного строительством здания кафе-бара, и удовлетворили требование главы городского округа о сносе постройки.

Однако суды не учли следующего.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для определения постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков, а санкция в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет подлежит применению, с учетом пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, только в случае доказанности вины застройщика в осуществлении самовольной постройки (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П).

Вывод суда первой инстанции о самовольности постройки ввиду последующей отмены главой городского округа ранее выданного им же разрешения на строительство противоречит статье 222 ГК РФ.

Строительство объекта велось на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом, и с получением на это необходимого разрешения, поэтому оно не может быть квалифицировано в качестве самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ лишь на том основании, что администрация впоследствии отменила ранее выданное ею же разрешение на строительство.

Признание незаконным либо отмена выданного разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Такая постройка может быть снесена, если при ее создании были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение в существующем состоянии создает угрозу жизни и здоровью граждан, существенно нарушит законные права и интересы иных лиц, применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 информационного письма от 09.12.2010 N 143. В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения. При этом и при удовлетворении требования о сносе постройки как угрожающей жизни и здоровью граждан либо существенно нарушающей законные права и интересы иных лиц застройщик имеет право на обращение в суд с требованием о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в том числе расходов по строительству и сносу спорного объекта.

Суды также указали на наличие нарушений требований градостроительных норм, выразившихся в том, что положительным заключением государственной экспертизы от 21.10.2011 площадь застройки составляет 556,5 кв. м при предусмотренной градостроительным планом площади допустимого размещения объекта капитального строительства в 462 кв. м; в отсутствии у ответчика прав на земельный участок площадью 3800 кв. м, на котором, согласно положительному заключению государственной экспертизы, предполагается проведение благоустройства территории.

Однако в данном случае в предписании от 21.12.2012, как и в судебных актах по делу N А55-17304/2013 указано на незаконность действий главы городского округа при выдаче им разрешения на строительство, что, как уже указано выше, не является само по себе основанием для признания постройки самовольной. При этом незаконность действий усматривается в выдаче разрешения на строительство без проведения проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана, то есть именно главой администрации при выдаче разрешения на строительство нарушены требования части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Виновность действий застройщика - ООО "Федина" в нарушении требований градостроительных норм при строительстве здания (а не при изготовлении проектной документации) либо недобросовестность его действий при получении разрешения на строительство не установлена ни судебными актами по делу N А55-17304/2013, ни при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, два из указанных в статье 222 ГК РФ оснований для признания постройки самовольной - осуществление строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, равно как осуществление строительства без получения на это необходимых разрешений, в данном случае отсутствуют. Тот факт, что проектом предусмотрено благоустройство территории на земельном участке, не предоставленном застройщику для этих целей, сам по себе не является основанием для признания самовольной постройки на участке, отведенном для строительства кафе-бара, поскольку факт строительства застройщиком каких-либо объектов недвижимости на иных участках не установлен. Данный факт также свидетельствует о нарушении именно главой администрации требований части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при выдаче разрешения на строительство, предусматривающего благоустройство территории на участке, не отведенном застройщику.

Нарушение норм градостроительных правил может являться основанием для признания постройки самовольной и применения санкции в виде возложения на застройщика обязанности по ее сносу, если нарушение таких правил является результатам виновных действий застройщика, допущенные нарушения являются существенными, и сохранение постройки в существующем состоянии невозможно. В данном случае вина застройщика не установлена. Не установлен и факт нарушения конкретной нормы градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки в г. Самаре, утвержденными постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61, как общих, так и установленных для соответствующей территориальной зоны застройки Ц-2, учитывая, что в имеющемся в деле градостроительном плане в разделе "параметры разрешенного строительства" не указаны такие параметры градостроительного изменения недвижимости, как максимальный процент застройки участка. Если же имеет место иное нарушение требований градостроительного регламента, в частности, нарушение минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений (о чем заявил представитель истца в судебном заседании), то для принятия решения по делу требуется установление как факта установления такого параметра действующими в городском округе градостроительными регламентами, факт наличия нарушения градостроительных регламентов именно застройщиком при строительстве здания, так и оценка наличия вины застройщика в данном нарушении и оценка существенности нарушения как представляющего угрозу жизни и здоровью граждан либо существенно нарушающего права и законные интересы иных лиц, в том числе с учетом возможности либо невозможности продолжения строительства. При этом сам факт наличия заявлений граждан о прекращении строительства не является основанием для установления факта существенности нарушений требований градостроительных регламентов без оценки существенности нарушения прав и интересов данных граждан либо иных лиц и возможности либо невозможности сохранения постройки.

Обязанность доказывания наличия данных обстоятельств лежит на истце, а не на ответчике (как ошибочно указал суд первой инстанции).

Суды первой и апелляционной инстанции не установили существенных обстоятельств, необходимых для разрешения спора по существу, последствием чего стало неправильное применение норм материального права, что является основанием для отмены судебных актов в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для установления и оценки на основании представленных доказательств и доводов сторон указанных выше обстоятельств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А55-25084/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

М.В. Коноплева А.Ф. Фатхутдинова