Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 декабря 2014 г. N Ф06-17288/13 по делу N А55-104/2014

г. Казань

04 декабря 2014 г.

Дело N А55-104/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

закрытого акционерного общества "Каркас" - Ворсунова А.Н., доверенность от 28.01.2014 N 1,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-104/2014

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара (ИНН 6315856460) к индивидуальному предпринимателю Мелькину А.М., г. Тольятти, закрытому акционерному обществу "Каркас", г. Тольятти (ИНН 6323002888) об урегулировании разногласий при заключении договора,

и по встречному иску закрытого акционерного общества "Каркас" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о понуждении к заключению договора аренды в редакции арендатора,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - Территориальное управление Росимущества, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к Мелькину Александру Михайловичу, закрытому акционерному обществу "Каркас" (далее - ЗАО "Каркас", общество) о понуждении к заключению договора аренды находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101176:26, расположенного в г. Тольятти Самарской области, бульвар Королева, д. 20.

Иск принят к производству определением Арбитражного суда Самарской области от 13.01.2014 по делу N А55-104/2014.

ЗАО "Каркас" 08.04.2014 предъявило встречный иск к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о понуждении заключения договора аренды того же земельного участка в редакции общества.

Определением от 08.04.2014 арбитражный суд принял к производству встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением от 28.04.2014 суд принял изменение Территориальным управлением Росимущества исковых требований на требование по урегулированию разногласий по договору аренды. Основанием явилось заявление Территориального управления Росимущества от 24.04.2014 (л. д. 130-147) об изменении исковых требований, основанное на получении им встречного иска ЗАО "Каркас" о понуждении к заключению договора в редакции общества, при этом проект договора был управлением отклонен с направлением обществу собственного проекта договора аренды. При этом, как следует из материалов дела, ЗАО "Каркас" 16.05.2014 подписало протокол разногласий к договору.

Арбитражный суд Самарской области, рассмотрев разногласия сторон при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101176:24, решением от 11.06.2014 урегулировал разногласия, приняв абзац 6 пункта 3.1, абзац 2 пункта 4.4.5, пункт 4.4.5, пункт 9.8 в редакции ЗАО "Каркас", пункт 5.3 - в редакции Территориального управления Росимущества, абзацы 3,4,17 пункта 3.1, абзацы 2.3 пункта 5.2, пункт 5.4 и пункт 5.5 исключил из текста договора. Встречный иск ЗАО "Каркас" оставлен судом без рассмотрения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 решение суда от 11.06.2014 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Территориального управления Росимущества - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Территориальное управление Росимущества просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об удовлетворении его исковых требований в полном объеме. Доводы кассатора связаны с неправильным применением судом постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономики России от 26.10.2011 N 598, статей 12, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ЗАО Каркас" в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ЗАО "Каркас" просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, указанным в отзыве. Территориальное управление Росимущества, извещенное о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), представителя в судебное заседание не направило.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва ЗАО "Каркас", судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для частичной отмены обжалованных решения и постановления с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение.

Как установил суд первой инстанции, земельный участок площадью 3863 кв. м с кадастровым (условным) номером 63:09:010112:1У04(0)//0:0000000:0//0065:11:1008:020:0:0, расположенный в г. Тольятти Самарской области, бульвар Королева, д. 20, находится в собственности Российской Федерации, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На данный участок зарегистрировано также право постоянного бессрочного пользования Мелькина А.М. и ЗАО "Каркас", которые являются собственниками отдельных помещений в здании, расположенном на земельном участке.

Мелькин А.М. и ЗАО "Каркас" подали заявление о переоформлении зарегистрированного права пользования земельным участком на право аренды, по результатам рассмотрения их заявлений Территориальным управлением Росимущества было издано распоряжение от 06.08.2013 N 585-р о переоформлении права постоянного бессрочного пользования и предоставлении Мелькину А.М. и ЗАО "Каркас" земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Как указывает истец, 16.08.2013 им был направлен Мелькину А.М. и ЗАО "Каркас" подписанный проект договора аренды земельного участка, который ответчики не подписали, не заявив и о наличии разногласий к проекту договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора является обязательным для ЗАО "Каркас" и Мелькина А.М.

Собственники и иные титульные владельцы зданий, строений и сооружений, владеющие земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды либо право собственности производится в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ.

Для приобретения права аренды либо права собственности граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с совместным заявлением о приобретении прав на земельный участок (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ). Проект договора аренды либо купли-продажи земельного участка направляется заявителям органом государственной власти (местного самоуправления) в силу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ. Таким образом, заключение договора аренды земельного участка либо договора купли-продажи земельного участка является обязательным для органа государственной власти местного самоуправления), а не для владельцев объектов недвижимости. То же касается и договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора - понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, стороной, обязанной заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, в силу статьи 36 ЗК РФ и в целях применения статьи 421 ГК РФ, является орган государственной власти (местного самоуправления), и он же является оферентом при заключении договора. Такая обязанность возникает на основании совместного обращения собственников объектов недвижимости в силу пункта 5 статьи 36 ЗК РФ, данное положение закона о необходимости совместного обращения направлено на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-О).

Суды первой и апелляционной инстанций установили факт обращения с заявлением о приобретении земельного участка в аренду только двух собственников объектов недвижимости, находящихся на земельном участке - Мелькина А.М. и ЗАО "Каркас". Между тем из проекта договора аренды (л. д. 35-36 т. 1) следует, что имеются и иные собственники объектов недвижимости - нежилых помещений, расположенных на земельном участке - муниципальное образование города Тольятти и семь физических лиц.

Суд не установил, имело ли место обращение данных лиц с заявлением о приобретении земельного участка в аренду. Данные лица не привлечены к участию в деле, между тем лица, владеющие объектами недвижимости, вправе присоединиться к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, если такой договор заключен только с одним арендатором, а следовательно - условия такого договора имеют для них значение, и суд, утверждая условия договора, принимает решение о правах и обязанностях не только лиц, обозначенных в качестве сторон договора, но и лиц, имеющих право на присоединение к договору. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.03.2004 N 82-О, суд при рассмотрении дел данной категории должен исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.

Кроме этого, как уже указано выше, оферентом при заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора является государственный орган, для которого заключение договора является обязательным. Оферта на заключение договора может быть направлена также и собственниками помещений (в том числе отдельным собственником при совместном обращении) для защиты их гражданских прав при уклонении государственного органа от заключения договора.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ, определяющей порядок передачи разногласий, возникших при заключении договора в обязательном порядке, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок именно акцептант - сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. При направлении оферты о заключении договора лицу, для которого заключение договора является обязательным, право на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий принадлежит оференту.

Суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку измененным требованиям Территориального управления Росимущества об урегулировании разногласий при заключении договора на предмет соответствия изменения требований статье 445 ГК РФ, учитывая, что заключение договора является обязательным именно для Территориального управления Росимущества, и направленная именно управлением оферта была принята ЗАО "Каркас" с протоколом разногласий. Между тем вопрос о соблюдении установленного статьей 445 ГК РФ порядка передачи возникших при заключении договора разногласий является существенным при рассмотрении судом вопроса об изменении истцом в порядке статьи 49 АПК РФ предмета либо основания иска (при этом допускается изменение либо предмета, либо основания иска), в противном случае иск подлежит рассмотрению по ранее заявленному предмету и основанию.

Суд первой инстанции неправильно применил нормы процессуального права, что могло повлечь принятие неправильного судебного акта, и рассмотрел вопрос об урегулировании разногласий по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора без привлечения к участию в деле всех титульных владельцев помещений, находящихся на земельном участке, имеющих право оспаривать условия такого договора в силу статьи 428 ГК РФ.

Судебные акты подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в силу статьи 288 АПК РФ, за исключением решения об оставлении без рассмотрения встречного иска ЗАО "Каркас", соответствующего пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 по делу N А55-104/2014 в части оставления без рассмотрения искового заявления закрытого акционерного общества "Каркас" оставить без изменения.

В остальной части судебные акты отменить с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

М.В. Коноплева А.Ф. Фатхутдинова