Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 декабря 2014 г. N Ф06-17961/13 по делу N А55-8002/2013

г. Казань

05 декабря 2014 г.

Дело N А55-8002/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Галиуллина Э.Р.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014

по делу N А55-8002/2013

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Натали" о взыскании 1 331 628 руб. 40 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Натали" (далее - ООО "Натали", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.09.2006 по 31.05.2012 в сумме 347 871 руб. 62 коп., пени за период с 03.03.2002 по 31.05.2012 в сумме 983 756 руб. 78 коп., расторжении договора от 12.02.2002 N 010610з аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская/ул. Л.Толстого, 74/66, площадью 73,37 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0511001:0517.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013, с ООО "Натали" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 1 331 628 руб. 40 коп., в том числе задолженность в сумме 347 871 руб. 62 коп., пени в сумме 983 756 руб. 78 коп. Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2002 N 014061з оставлены без рассмотрения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.02.2014 решение Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014, в удовлетворении иска отказано.

Обжалуя решение Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 в кассационном порядке, Министерство имущественных отношений Самарской области просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Самары от 13.07.2001 N 1089 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 010610з от 12.02.2002 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская/ул. Л.Толстого, 74/66, площадью 73,37 кв. м под встроенное нежилое помещение, используемое под магазин сроком с 13.07.2001 по 12.06.2002.

Границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане (приложение N 1 к договору).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендная плата в размере, определяемом в соответствии с приложением N 3 к договору, вносится ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца.

Вместе с тем, в пункте 4.3 договора стороны согласовали условие об изменении арендной платы, в соответствии с которым арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор не подлежал государственной регистрации.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.12.2005.

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.

Письмом от 14.02.2012 N 12/2745 Министерство имущественных отношений Самарской области уведомило ООО "Натали" о наличии долга по уплате арендных платежей в размере 1 313 924 руб. 30 коп (по состоянию на 07.02.2012) и пени в сумме 990 084 руб., о существенном нарушении арендатором условий договора и предложило ответчику расторгнуть договор аренды, предупредив, что в случае не устранения ответчиком нарушений условий договора по оплате арендной платы и отказе от расторжения договора Министерство обратится с иском в суд.

Указанное письмо было оставлено без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с положениями статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из положений пунктов 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09 земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме, при этом покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, с 01.07.2006 полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей не связанных со строительством наделено Министерство имущественных отношений Самарской области.

Судебными инстанциями установлено, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 150 кв. м (цокольный этаж, комнаты N N 16 - 19, 29, 30, 33, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 74, угол ул. Льва Толстого, д. 66, являющееся многоквартирным жилым домом, жилые помещения в котором находятся в собственности граждан с 2000 года и позднее, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок.

Таким образом, в удовлетворении заявленных исковых требований правомерно отказано.

Доводы кассационной жалобы о том, что спорный земельный участок не сформирован (имеет ориентировочную площадь, границы земельного участка не определены), в связи с чем земля под многоквартирным жилым домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным жилым домом, в котором расположено нежилое помещение ответчика, отсутствуют.

Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Исходя из этого обязанность ответчика, как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, по внесению арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с этим иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворению не подлежит.

Иные доводы кассационной жалобы также являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу N А55-8002/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева Э.Р. Галиуллин