Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 января 2015 г. N Ф06-18837/13 по делу N А57-9641/2013

г. Казань

19 января 2015 г.

Дело N А57-9641/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Савкиной М.А.,

судей Закировой И.Ш., Мосунова С.В.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2014 (судья Калинина А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Кузьмичев С.А., Смирников А.В.)

по делу N А57-9641/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фанг" к Комитету по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов", муниципальному унитарному предприятию "Городское БТИ", обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценочных и проектных технологий "Профи" о признании пункта 1.2 распоряжения Председателя комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" от 17.04.2013 N 1171-р недействительным,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось с заявлением общество с ограниченной ответственностью "Фанг" (далее - ООО "Фанг", общество, заявитель) к Комитету по управлению имуществом г. Саратова, муниципальному унитарному предприятию "Городское БТИ", обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценочных и проектных технологий "Профи" о признании пункта 1.2 распоряжения Председателя комитета по управлению имуществом г.Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" от 17.04.2013 N 1171-р недействительным.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.06.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014, требования ООО "Фанг" удовлетворены в полном объеме.

Комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Из материалов дела следует и судебными инстанциями установлено, что распоряжением от 17.04.2013 N 1171-р Комитетом по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" принято решение об осуществлении приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения литер "А1" общей площадью 117, 0 кв. м на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г.Саратов, Вишневый проезд, 19, обременённого арендными отношениями по договору аренды от 21.01.2005 N 473/4 с субъектом малого и среднего предпринимательства ООО "Фанг", посредством заключения договора купли-продажи; распоряжением установлена цена подлежащего приватизации объекта в размере 3 230 000 руб.

В свою очередь, ООО "Фанг" проведена своя независимая оценка ООО "Бюро по оценке имущества и аудит", согласно отчету которого от 08.05.2013 N 05/05-13С рыночная стоимость объекта составила 2 575 000 руб.

ООО "Фанг", полагая, что пункт 1.2 распоряжения Председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" от 17.04.2013 N 1171-р в части установления рыночной стоимости объекта не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку указанная цена несоразмерна действительной рыночной стоимости выкупаемого объекта, обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ООО "Фанг" - арендатор по договору от 21.01.2005 N 473/4 муниципального нежилого помещения литер "А1" общей площадью 117,0 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Вишневый пр., 19, обратилось к уполномоченному органу муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

На основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по заказу уполномоченного органа муниципального образования независимым оценщиком - ООО "Центр оценочных и проектных технологий "Профи" проведена оценка указанного объекта, и согласно его отчету от 01.04.2013 N 018/3 об оценке рыночная стоимость этого объекта составляет 3 230 000 руб., которая и была указана в пункте 1.2 распоряжения Председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" от 17.04.2013 N1171-р.

Судебные инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ отчет от 01.04.2013 N 018/3, выполненного по заказу муниципального образования, обоснованно не приняли его во внимание, установив отсутствие акта осмотра объекта, неверное указание сведений о площади объекта (вместо 117 кв. м значится 177 кв. м), производство оценки по техническому паспорту объекта недвижимости 2005 года (у собственника помещения имелся новый технический паспорт на данный объект 2008 года) и без учета износа.

Также в отчете приведен анализ рынка недвижимости, где указано, что ценовой разброс колеблется в зависимости от класса здания/помещения и местоположения. При этом класс данного объекта не определен специалистом.

Далее отчет составлен двумя подходами доходным и сравнительным.

Однако доходный расчет представлен исходя из сдачи в аренду спорного объекта недвижимости путем сложения с дисконтным множителем, что составило 3 307 528 руб. При этом аналоги для расчета оценщиком взяты с максимальным отклонением от рассматриваемой площади - от 21 кв.м до 360 кв.м.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов. Однако приведенные аналоги не являются сопоставимыми и влекут завышение цены за квадратный метр.

Учитывая вышеизложенное, судебные инстанции пришли к правильному выводу о признании данных в отчете от 01.04.2013 N 018/3 недостоверными и необоснованными.

В свою очередь, ООО "Фанг" представлен отчет иного оценщика. Однако судебными инстанциями установлено, что при его составлении также учитывались устаревшие данные технического паспорта 2005 года, применялся только один метод - сравнительный и Комитет для участия в осмотре не привлекался.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Поскольку арбитражному суду были представлены два отчета о стоимости с разными аналогами при применении сравнительного подхода, две установочные цены с корректировочным стоимостью квадратного метра равного 26 952 рублей 17 копеек и 22 011 рублей 30 копеек и существенной разницей в оценке более, чем в 655 000 руб. разницей в оценке объекта, суд, исходя из указанных выше разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, правомерно назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение государственному учреждению - ФБУ "Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации". Согласно полученному экспертному заключению от 06.03.2014 N 596/1-3 рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 796 856 руб.

Принимая во внимание данное заключение судебной экспертизы, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о признании пункта 1.2 распоряжения Председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова N 1171-р от 17.09.2013 недействительным.

Доводы, влияющие на законность обжалуемых судебных актов и являющиеся основанием в соответствии со статьей 288 АПК РФ для их отмены, в кассационной жалобе не усматриваются.

С учетом изложенного судебная коллегия кассационной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам. Оценка имеющихся в деле доказательств, произведена арбитражными судами в соответствии с требованиями, установленными статьей 71 АПК РФ.

Основания для переоценки доказательств по делу, исследование которых в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ привело суды к выводам об установлении вышеприведенных обстоятельств, у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А57-9641/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.А. Савкина

Судьи

И.Ш. Закирова С.В. Мосунов