Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 февраля 2015 г. N Ф06-19965/13 по делу N А57-2938/2014

г. Казань

11 февраля 2015 г.

Дело N А57-2938/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Насыровой Э. И.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:

заявителя - Афанасьева А.К., доверенность от 02.09.2014, Голубевой В.И., доверенность от 02.09.2014,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Реклама"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2014 (судья Огнищева Ю.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)

по делу N А57-2938/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Реклама", г. Саратов (ИНН 6450004736, ОГРН 1036405003854), заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003 ОГРН 1036405000280), Министерство культуры Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6450030101, ОГРН 1036405004712), Комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450056004, ОГРН 1126450007155) о признании незаконным постановления от 22.11.2013 N 3045, об обязании устранить допущенные нарушения, предоставить в аренду земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Реклама" (далее - ООО "Реклама", общество, заявитель) с заявлением о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, орган местного самоуправления) от 22.11.2013 N 3045 "Об отказе ООО "Реклама" в предоставлении земельных участков в Волжском районе, занимаемых нежилыми зданиями", об обязании администрации муниципального образования "Город Саратов" устранить допущенные нарушения и предоставить ООО "Реклама" в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 89 кв. м с кадастровым номером 64:48:010308:37, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Московская, 57/1, земельный участок площадью 300 кв. м с кадастровым номером 64:48:010308:38, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Московская, 57/2.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требовании удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, в подтверждение возможности безопасной эксплуатации зданий ходатайствует о приобщении к материалам дела технического заключения от 10.12.2014.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

В соответствии со статьей 153N АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Самарской области.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО "Реклама" заявлено ходатайство о приобщении документов к материалам дела.

В силу статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемого судебного акта по имеющимся в деле доказательствам и не может принимать и давать оценку новым доказательствам, в связи с чем данное ходатайство отклонено.

Изучив материалы дела, выслушав представителя стороны, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.

Как установлено судом, ООО "Реклама" на праве собственности принадлежат нежилое здание общей площадью 57,4 кв. м, этаж 1, литера Ф, инвентарный N 63:401:001:015863990, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 57/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.07.2011 серии 64-АГ N 112076), нежилое здание общей площадью 219 кв. м, литера У, инвентарный N 63:401:001:015864000, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 57/2 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2011 серии 64-АГ N 112755).

В целях оформления прав на земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, заявитель согласовал с администрацией схему расположения земельных участков и поставил на кадастровый учет земельный участок площадью 89 кв. м, кадастровый номер 64:48:010308:37, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 57/1 земельный участок площадью 300 кв. м, кадастровый номер 64:48:010308:38, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Московская, 57/2.

ООО "Реклама" 15.08.2013 обратилось в администрацию с заявлениями N N 8640, 8645 о предоставлении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 64:48:010308:38, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 57/2, в Волжском районе, земельного участка площадью 89 кв. м с кадастровым номером 64:48:010308:37, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 57/1, в Волжском районе, на которых имеются объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Реклама" на праве собственности, с разрешенным использованием: для размещения административных офисных зданий, фактическое использование: отдельно стоящее офисное здание делового назначения.

Постановлением от 22.11.2013 N 3045 Администрацией отказано ООО "Реклама" в предоставлении в аренду испрашиваемых земельных участков ввиду нахождения на испрашиваемых земельных участках объекта культурного наследия регионального значения "Дом Карепанова кон. XIX в.", и в связи с отказом органу местного самоуправления в согласовании решения о предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду заявителю уполномоченным органом.

Истец, полагая, что отказ нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Руководствуясь статьей 65, частью 1 статьи 198, частями 4 и 5 статьи 200, частью 3 статьи 201 АПК РФ, статьями 33, 35, 36 ЗК РФ, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемого отказа нормам земельного законодательства и отсутствии нарушений прав и законных интересов общества и отказали в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу статьи 36 ЗК РФ юридическое лицо, являющееся собственником зданий, строений, сооружений, имеет исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).

В силу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Отказывая ООО "Реклама" в предоставлении в аренду испрашиваемых земельных участков, администрация указала, что на данных земельных участках расположен объект культурного наследия регионального значения "Дом Карепанова, кон. XIX в.", земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения. Объекты культурного наследия подлежат государственной охране, которая включает в себя, в том числе согласование решений органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков. Органу местного самоуправления в согласовании решения о предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду заявителю уполномоченным органом отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности отказа обществу по данным основаниям, поскольку установил, что на испрашиваемых земельных участках не установлена зона охраны объекта культурного наследия.

Из материалов дела следует, что здание, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 57, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации как объект культурного наследия регионального значения в соответствии постановлением Правительства области от 25.12.2009 N 659-П.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 99 ЗК РФ, статьей 5 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия) земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и Законом об объектах культурного наследия.

Пунктом 4 статьи 99 ЗК РФ предусмотрено, что в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия.

Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

Согласно статье 34 Закона об объектах культурного наследия в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. В указанных зонах ограничивается строительство и хозяйственная деятельность.

Суды предыдущих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в силу изложенных норм границы земельного участка, непосредственно занятого объектом культурного наследия, на который распространяются ограничения в оборотоспособности, установленные подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, не идентичны границам зон его охраны, на которые подобные ограничения не распространяются.

Поскольку органом местного самоуправления не представлено доказательств, подтверждающих факт нахождения испрашиваемых земельных участков в зоне охраны объекта культурного наследия, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие необходимости получения согласовании уполномоченного органа в порядке пункта 5 части 2 статьи 33 Закона об объектах культурного наследия.

Предметом спора по данному делу является признание недействительным постановления администрации об отказе в передаче обществу на праве аренды земельных участков, сформированных им в указанной площади, в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Поскольку объем прав на землю в порядке статьи 36 ЗК РФ у приобретателя объекта недвижимости ограничен законодательно, поставлен в зависимость от функционального назначения приобретаемого объекта, суды правомерно оценили законность оспариваемого ненормативного акта в порядке части 4 статьи 200 АПК РФ,Ф исходя из документов, обязательных к представлению для получения права аренды земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их эксплуатации, в том числе, обосновывающих заявленную площадь и представленных обществом на момент его принятия.

Оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого постановления администрации недействительным, поскольку сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка не может являться основанием для предоставления его в аренду без определения площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости.

Данный вывод, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.

Согласно статье 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из положений пункта 2 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с пункта 3 статьи 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Суды установили, что площадь испрашиваемых заявителем земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:010308:37 и 64:48:010308:38, сформированных по заявлению общества, и расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Московская, 57/1 и 57/2, превышает общую площадь находящихся на участках объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Реклама".

При этом судами первой и апелляционной инстанций правомерно учтено, что испрашиваемые земельные участки сформированы не по всему периметру строений, принадлежащих обществу, а только по их части (вдоль отдельных стен), так как с других сторон строения соприкасаются с иными объектами, которые расположены на иных земельных участках.

Какие-либо документы, подтверждающие необходимость использования прилегающей территории для эксплуатации и содержания здания, обществом не представлены.

При указанных обстоятельствах является верным вывод судов первой и апелляционной инстанций о непредставлении обществом доказательств, обосновывающих размер площади земельных участков, необходимый для использования объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.

Доводы Общества, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов, не свидетельствуют о неправильном толковании судами норм земельного законодательства, направлены на переоценку выводов судов, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Вместе с тем названные судебные акты не препятствуют повторному обращению общества с ходатайством о предоставлении в аренду земельного участка, размер которого будет определен в соответствии с требованиями законодательства.

Выводы судов о невозможности эксплуатации объектов недвижимости для размещения отдельно стоящих офисных зданий делового назначения, ввиду их нахождения в ветхом состоянии, основанные на акте осмотра земельных участков от 06.09.2013, фотоматериалах, судебная коллегия находит несостоятельными, как постановленными без представления, исследования и оценки допустимых доказательств, подтверждающих разрушение спорных объектов недвижимости, в нарушение положений АПК РФ, в отсутствие заключения специалиста, обладающего специальными познаниями.

Поскольку указанный вывод судов не привел к принятию незаконных судебных актов, кассационная жалоба в указанной части удовлетворению не подлежит.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А57-2938/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплева А.Ф. Фатхутдинова