Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2015 г. N Ф06-20575/13 по делу N А65-4611/2014

г. Казань

27 февраля 2015 г.

Дело N А65-4611/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - Рачковой-Чукиной Т.С. (доверенность от 11.09.2014 N 16482/кзио-исх)

ответчика - Жукова Д.В. (доверенность от 28.10.2014), Рамазанова С.Р. (доверенность от 21.11.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пивной берег"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-4611/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани", к обществу с ограниченной ответственностью "Пивной берег" (ИНН 1658111223, ОГРН 1091690046887), г. Казань, о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка, об изъятии земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (далее - МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пивной берег" (далее - ООО "Пивной берег", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 180 563 руб. 87 коп., пени в сумме 41 485 руб. 35 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 16014, изъятии у общества земельного участка, площадью 200 кв. м, кадастровый номер 16:50:110509:180, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Фатыха Амирхана и передаче его истцу.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2014 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от 08.09.2011 N 16014 расторгнут, земельный участок площадью 200 кв. м, кадастровый номер 16:50:110509:180, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Фатыха Амирхана изъят у ответчика и передан МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани". В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО "Пивной берег", не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представители ООО "Пивной берег", явившиеся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали, просили оставить в силе решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2014.

Представитель МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что постановление суда апелляционной инстанции в части изъятия у общества и передачи истцу спорного земельного участка подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 15.08.2011 N 4563 между МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" (арендодатель) и ООО "Пивной берег" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2011 N 16014, по условиям которого обществу в аренду сроком на 3 года до 14.08.2014 предоставлен земельный участок общей площадью 200 кв. м, кадастровый номер 16:50:110509:180, расположенный по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул. Фатыма Амирхана, для размещения объекта общественного питания - ресторана (далее - договор от 08.09.2011 N 16014).

В постановлении Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 15.08.2011 N 4563 ответчику было рекомендовано получить в Управлении градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани разрешение на строительство.

Договор от 08.09.2011 N 16014 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 03.11.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

В соответствии с пунктом 3.3 договора от 08.09.2011 N 16014 арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к настоящему договору.

Согласно пункту 3.5 договора от 08.09.2011 N 16014 в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 6.1.7 указанного договора предусмотрено, что в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более одного срока оплаты) арендодатель по своему усмотрению вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Поскольку общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, в результате, чего у него образовалась задолженность, МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" письмом от 12.02.2014 N 5212/кзио предложило ответчику в срок до 01.03.2014 оплатить образовавшуюся по договору от 08.09.2011 N 16014 задолженность по арендной плате за период с 01.12.2012 по февраль 2014 года и пени на общую сумму 222 049,22 руб., досрочно внести арендную плату за два срока подряд в сумме 16 143,06 руб., а также расторгнуть данный договор.

ООО "Пивной берег" требования, указанные в письме от 12.02.2014 N 5212/кзио, не исполнило, что послужило основанием для обращения МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в ходе рассмотрения спора ответчик платежным поручением от 18.03.2014 N 18 погасил сумму задолженности по арендной плате и пени, руководствуясь статьями 408, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

При этом суд первой инстанции, установив, что допущенное ООО "Пивной берег" нарушение по договору от 08.09.2011 N 16014 устранено в разумный срок, оплата арендных платежей и пени произведена и задолженность по арендной плате на момент вынесения решения отсутствует, руководствуясь пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора от 08.09.2011 N 16014, поскольку пришел к выводу, что допущенная и в последствии устраненная ответчиком просрочка не может являться основанием для расторжения договора аренды ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани".

Учитывая, что договор от 08.09.2011 N 16014 не прекратил свое действие, суд первой инстанции пришел к выводу, что у общества отсутствует обязанность, предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по возврату спорного земельного участка арендодателю.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора от 08.09.2011 N 16014, пришел к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий данного договора, которые являются основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворил исковые требования в данной части.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендатором долга.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции противоречат пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку задолженность по арендной плате образовалась с декабря 2012 года, в связи с чем истек разумный срок для предъявления соответствующего требования, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное, более одного года, неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Истец претензией от 23.10.2013 N 18579кзио предложил ООО "Пивной берег" в срок до 08.11.2013 перечислить образовавшуюся задолженность и пени.

Письмом от 12.02.2014 N 5212/кзио МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" повторно предложило ответчику перечислить образовавшуюся задолженность.

Между тем общество погасило задолженность только 18.03.2014, после предъявления исковых требований в суд.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил факта погашения задолженности, образовавшейся более чем за один год, в разумный срок.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" в части расторжения договора от 08.09.2011 N 16014 обоснованны и подлежат удовлетворению.

Поскольку договор от 08.09.2011 N 16014 прекратил свое действие, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования об изъятии у общества спорного земельного участка и передаче его истцу.

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что земельный участок предоставлен ООО "Пивной берег" для размещения объекта общественного питания - ресторана по ул. Фатыха Амирхана.

При этом постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 15.08.2011 N 4563 обществу было рекомендовано получить в Управлении градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани разрешение на строительство.

Пунктом 5.1.2 договора от 08.09.2011 N 16014 предусмотрено, что арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с решением о предоставлении земельного участка уполномоченным органом в порядке, установленном действующим законодательством и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования г.Казани.

На спорном земельном участке ответчиком был построен объект общественного питания - ресторан, который в соответствии с заключением от 11.12.2013 N 179/ЗД, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "АСК "НТ-Логистик", является объектом капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя иск в части изъятия спорного земельного участка не учел, что данный земельный участок предоставлялся ООО "Пивной берег" под строительство, объект капитального строительства был построен на данном земельном участке в период действия договора аренды от 08.09.2011 N 16014, в связи с чем статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 по делу N А32-24835/2008.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований об изъятии спорного участка и передаче его МКУ "КЗИО ИК МО г.Казани" на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что в силу статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть исполнимым.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования в части изъятия спорного земельного участка судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что на нем расположен объект капитального строительства и МКУ "КЗИО ИК МО г.Казани" не предъявлялось требование о его сносе.

При этом в рамках дела А65-27807/2014 рассматривается иск ООО "Пивной берег" к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани о признании права собственности на самовольную постройку: ресторан площадью 82,4 кв.м, расположенный на спорном земельном участке.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает, что принятый по делу судом апелляционной инстанции судебный акт в части изъятия спорного земельного участка и передаче его истцу не обладает признаком исполнимости и не может быть признан соответствующим требованиям статей 170, 174, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 в части изъятия у ООО "Пивной берег" земельного участка площадью 200 кв. м, кадастровый номер 16:50:110509:180, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиноский район, ул. Фатыха Амирхана и передаче его МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" отменить, в указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2014, в остальной части оставить в силе постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по делу N А65-4611/2014 в части изъятия у общества с ограниченной ответственностью "Пивной берег" земельного участка площадью 200 кв. м, кадастровый номер 16:50:110509:180, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиноский район, ул. Фатыха Амирхана и передаче его муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" отменить, в указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2014.

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина