Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 апреля 2015 г. N Ф06-21895/13 по делу N А06-3817/2014

г. Казань

16 апреля 2015 г.

Дело N А06-3817/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Астрахани

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Дубровина О.А., Никитин А.Ю.)

по делу N А06-3817/2014

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Джанхуватова Мурада Сулеймановича (ОГРНИП 305301504500017, ИНН 301501998990) к администрации г. Астрахани (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178) третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (ОГРН 1043000718200, ИНН 3015067349), Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани (ОГРН 1063015048821, ИНН 3015074956) о признании права собственности на нежилое здание "Апартамент-комплекс", общей площадью 4957,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, д. 2 б, литер "А",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Джанхуватов Мурад Сулейманович обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к администрации города Астрахани о признании права собственности на самовольную постройку - здание нежилого назначения "Апартамент-комплекс" общей площадью 4957,9 кв. м, расположенное в городе Астрахани, Кировский район, ул. Кремлевская, д. 2б, литер "А".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, суд первой инстанции привлек Управление государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области и Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 06.08.2014 по делу N А06-3817/2014 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 удовлетворена апелляционная жалоба истца, решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен. За Джанхуватовым Мурадом Сулеймановичем признано право собственности на объект недвижимости - нежилое здание "Апартамент-комплекс" общей площадью 4 957,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, д. 2 б, литер "А".

В кассационной жалобе администрация г. Астрахани просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. Считает, что судом неправильно применена статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с учетом выводов, изложенных в пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку истец не обращался за получением разрешения на строительство объекта, выданное ему разрешение на подготовительные работы по строительству гостиницы не является разрешением на строительство иного объекта - "апартамент-комплекса". Обращение истца за получением разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию является формальным, поскольку в силу подпункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) отсутствие разрешения на строительство является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как для признания права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства соблюдения требований обязательных градостроительных и строительных технических регламентов. Суд первой инстанции, отказывая в иске, пришел к выводу, что представленное суду заключение по результатам обследования основных строительных конструкций здания не подтверждает соответствия несущих конструкций строения требованиям технических регламентов, поскольку в нарушение требований СП 13-102-2003 специалистами треста "Оргтехстрой" не производилось вскрытие фундаментов, определение фактических прочностных характеристик материалов основных несущих конструкций, определение реальных эксплуатационных нагрузок, расчет несущей способности конструкций. Представленное суду заключение ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области" о соответствии здания санитарно-эпидемиологическим требованиям не подписано главным санитарным врачом и не является допустимым доказательством по делу. Данные выводы суда первой инстанции не были предметом оценки суда апелляционной инстанции при принятии обжалованного постановления. Обращение Джанхуватова М.С. в суд с настоящим иском ответчик расценивает как подмену установленного законом административного порядка строительства и ввода в эксплуатацию капитальных объектов судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку.

Истец в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении. Считает, что суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил иск, поскольку им представлены все необходимые доказательства того, что объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, земельный участок под зданием принадлежал истцу на праве аренды, с 08.04.2014 он находится в собственности истца, им были предприняты меры по легализации постройки. Кроме этого, считает, что в силу нахождения земельного участка в настоящее время в собственности истца положения статьи 222 ГК РФ не применимы при рассмотрении настоящего спора.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не явились.

Проверив законность обжалуемого постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва истца, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, истцу на основании постановления администрации города Астрахани от 09.12.2004 N 3032 и договора аренды от 29.12.2004 N 1003 предоставлен в пользование земельный участок площадью 1403 кв. м на левом берегу реки Волга в городе Астрахани для проектирования и строительства гостиницы. Срок действия договора продлевался в окончательном варианте до 2016 года.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 30:12:010569:14.

Постановлением городской администрации от 05.07.2013 N 5902 изменен вид разрешенного использования арендованного земельного участка: с "строительства гостиницы" на "строительство апартамент-комплекса".

Постановлением городской администрации от 12.02.2014 N 823, принятым во исполнение решения Арбитражного суда Астраханской области от 03.10.2013 по делу N А06-8772/2012 вид разрешенного использования земельного участка изменен и определен как "для эксплуатации апартамент-комплекса". Тем же постановлением принято решение о предоставлении земельного участка истцу в собственность с расторжением договора аренды земельного участка. На основании договора купли-продажи земельного участка от 08.04.2014 N 157 в государственном реестре 12.05.2014 зарегистрировано право собственности истца на земельный участок 30:12:010569:14.

17.12.2007 администрация города Астрахани выдала истцу разрешение на строительство N RU 30301000-190 со сроком действия по 18.02.2008 (с продлением по 17.05.2008), в котором указано на разрешение выполнения работ подготовительного периода по строительству объекта капитального строительства: "Гостиница по ул. Кремлевской в Кировском районе г. Астрахани".

16.09.2008 (суд первой инстанции ошибочно указал дату 16.09.2007) за истцом в отсутствие надлежащего разрешения на строительство в государственном реестре зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 15% - гостиницу, назначение - нежилое, общая площадь застройки 877 кв. м.

По окончании строительства истец дважды обращался в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству за получением разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию. Письмами от 09.08.2012 и от 22.08.2013 ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по единственному мотиву - отсутствию разрешения на строительство.

Как установил суд первой инстанции, на момент обращения истца с настоящим иском здание по ул. Кремлевской построено. Согласно выданному по состоянию на 08.07.2011 техническому паспорту объект, поименованный как "апартамент-комплекс", построен в 2011 году, представляет собой пятиэтажное здание площадью застройки 929 кв. м, возведенное на свайном фундаменте с монолитным железобетонном ростверке, несущие стены кирпичные, междуэтажные и чердачное перекрытия железобетонные, крыша на деревянных стропилах с металлочерепичной кровлей. Имеется подвальное помещение, на 1 этаже расположен холл, подсобные помещения и помещения общего пользования, На 2-5 этаже расположены нежилые помещения, обозначенные как "апартаменты", состоящие из нескольких комнат, кухни, прихожей, санузла, ванной комнаты и балкона, площади "апартаментов" составляют 173,1, 272,7, 304,1 кв. м.

Исковое заявление основано на статье 222 ГК РФ, предусматривающей возможность признания судом права собственности на самовольную постройку в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Суд первой инстанции, дав оценку представленному разрешению на строительство от 17.12.2007, пришел к выводу о том, что строительство объекта осуществлялось в отсутствие надлежащего разрешения на строительство. Данный вывод соответствует содержанию выданного 17.12.2007 разрешения на строительство, поскольку оно выдано только на выполнение работ подготовительного периода, и срок действия его истек 17.05.2008. Соответственно, суд правомерно признал объект самовольной постройкой, несмотря на наличие зарегистрированного 16.09.2008 права собственности истца на незавершенный строительством объект со степенью готовности 15%. В данном случае суд в соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ не руководствуется ненормативным актом о государственной регистрации права, поскольку регистрация совершена в отсутствие надлежащего разрешения на строительство с нарушением требований статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом истец не мог не знать об отсутствии у него разрешения на строительство объекта в целом и не принимал мер для получения в установленном порядке соответствующего разрешения на строительство объекта.

Суд первой инстанции, придя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по мотиву отсутствия доказательств принятия истцом мер по легализации самовольной постройки, не принял во внимание, что истец обращался с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а само отсутствие разрешения на строительство в соответствии с пунктом 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не является само по себе основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Меры по легализации объекта были предприняты истцом только по завершении строительства путем обращения за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ему было отказано по формальному основанию отсутствия разрешения на строительство, без проверки соответствия построенного объекта проектной документации и соответствия объекта требованиям градостроительных и строительных норм и правил. В данном случае отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию формально соответствует пункту 1 части 6 статьи 55 ГрК РФ, но не позволяет установить наличие либо отсутствие иных оснований для отказа во вводе объекта в эксплуатацию в соответствии с пунктами 2 и 4 части 6 статьи 55, а также частью 7 статьи 55 ГрК РФ, являющихся существенными для разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку. Законодатель, предусмотрев в статье 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку как в судебном так и в ином установленном законом порядке, не определили внесудебный порядок разрешения таких споров, позволяющий, в частности, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство в случае соответствия фактически возведенного объекта требования градостроительных правил и техническим регламентам безопасности здания и сооружений.

Однако суд правомерно указал, что при обращении в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку истец должен как представить суду всю документацию, предусмотренную статьей 55 ГрК РФ для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так и доказать соответствие построенного объекта требованиям строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм на основании заключений уполномоченных органов.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленной истцом техническое заключение по результатам технического обследования основных строительных конструкций здания "Апартамент-комплекс", выполненное государственным предприятием Астраханской области Проектно-технологический трест "Оргтехстрой" не подтверждает безопасность здания, поскольку в нарушение требований СП 13-102-2003 не проводилось вскрытие фундаментов здания. Суд также не принял в качестве доказательства представленное истцом экспертное заключение ФГУ здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области", подписанное лицом, полномочия которого в акте от 13.10.2011 не указаны, поскольку из данного акта не ясно, с использованием каких именно утвержденных методов проводилось обследование объекта на соответствие его требованиям санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции об отказе в иске, только указал, что заключением по техническому обследованию состояния основных строительных конструкций здания "Апартамент-комплекс" подтверждено соответствие здания требованиям строительных норм и правил и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан; размещение в построенном здании гостиницы возможно при условии соблюдения требований СанПин 2.1.2.2645-10 и санитарно-эпидемиологическое состояние здания удовлетворительно, что следует из заключения ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области", отсутствует и угроза жизни и здоровью людей от пожара, что подтверждено актом экспертизы по обеспечению пожарной безопасности здания, составленным обществом с ограниченной ответственностью "АрхПроектСервис". Суд также указал, что размещение здания "Апартамент-комплекса" соответствует целевому использованию земельного участка, что свидетельствует об отсутствии нарушения градостроительных норм и правил.

Однако суд апелляционной инстанции, в нарушение статьи 271 АПК РФ не указал мотивы, по которым он не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что представленное заключение по техническому обследованию не подтверждает безопасность здания, поскольку составлено с нарушениями требований СП 13-102-2003, акт санитарно-эпидиемиологического обследования не содержит указания на методики обследования, по результатам которых лицо, подписавшее акт, пришло к выводу о соответствии объекта требованиям санитарно-эпидемиологических норм и требований.

Суд первой инстанции правомерно указал, что признание судом права собственности на самовольную постройку не должно подменять установленной процедуры получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно, для удовлетворения такого иска суду должны быть представлены все документы, предусмотренные статьей 55 ГрК РФ, за исключением разрешения на строительство, в частности:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

4) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

5) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

6) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

7) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

8) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного Кодекса;

Такие документы в полном объеме в материалах дела отсутствуют. Отсутствуют также доказательства исполнения истцом требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 ГрК РФ, что также является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что строительство велось на основании проекта строительства гостиницы, разработанного НИИПФ "Ярканон" (в полном объеме в деле отсутствует). В деле имеется экспертное заключение N 804-09 по проектной документации, выполненное 14.12.2009 автономным учреждением Астраханской области "Государственная экспертиза проектов территориального планирования, проектной документации и результатов инженерных изысканий", согласно которому установленным требованиям соответствует только раздел "Конструктивные решения" проектной документации. Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя иск, не установил, требовалась ли в данном случае государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий в соответствии со статьей 49 ГрК РФ, и соответственно - осуществление государственного строительного надзора в соответствии со статьей 54 ГрК РФ, заключения уполномоченного органа которого в деле отсутствуют. Не установил суд также способа ведения строительства - самостоятельно истцом, если он имеет разрешение на выполнение строительных работ, либо с привлечением специализированных организаций, имеющих такое разрешение, какие-либо акты приемки работ в деле отсутствуют. Не имеется в деле и заключения о соответствии результата выполненных работ требованиям проекта, между тем такое заключение является непременным основанием для ввода объекта в эксплуатацию. Придя к выводу о том, что возведение объекта, поименованного "Апартамент-комплексом", соответствует установленному разрешенному виду использования земельного участка, суд не дал оценки тому, что разрешенные виды использования земельных участков в соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 30 ГрК РФ определяются градостроительным регламентом - Правилами землепользования и застройки. Соответственно, подлежит оценке установленный постановлением городской администрации от 12.02.2014 N 823 вид разрешенного использования земельного участка - "для эксплуатации апартамент-комплекса" предусмотренным существующими Правилами землепользования и застройки города Астрахани видам разрешенного использования земельных участков и капитальных объектов. Такого разрешенного вида использования земельного участка - эксплуатация апартамент-комплекса, указанные Правила не содержат. Соответственно, требуется установить - что за объект фактически построен истцом (гостиница либо жилой дом), поскольку в соответствии с утвержденным приказом Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 классификатором объектов туристской индустрии апартаменты - это номер в средстве размещения (в том числе в гостинице). Неопределенность назначения объекта повлечет неопределенность его правового статуса, в частности - даст возможность продажи отдельных номеров (апартаментов) в собственность иным лицам, что допустимо в жилых домах, но не допускается в гостиницах. Необходимость определения вида завершенного строительством объекта необходима и для оценки его безопасности, поскольку к местам временного проживания людей (гостиницам и иным средствам размещения) предъявляются и повышенные требования пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции об отмене решения суда первой инстанции принято с нарушением норм процессуального права, то же постановление в части удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку принято по неполно исследованным обстоятельствам дела и в отсутствие всех доказательств, позволяющих установить наличие оснований для удовлетворения такого иска в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по делу N А06-3817/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев