Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 г. N 12АП-4224/15

г. Саратов

14 декабря 2015 г.

Дело N А06-3817/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "07" декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "14" декабря 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Антоновой О. И., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Григорьевой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Джанхуватова Мурада Сулеймановича,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 6 августа 2014 года по делу N А06-3817/2014 (судья Соколова А. М.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Джанхуватова Мурада Сулеймановича (414000, г. Астрахань, ул. М. Горького, д. 7, ОГРНИП 305301504500017, ИНН 301501998990)

к администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Чернышевского, д. 6, ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178)

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Никольская, д. 9, ОГРН 1043000718200, ИНН 3015067349),

Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Советская, д. 8, ОГРН 1063015048821, ИНН 3015074956) о признании права собственности на нежилое здание "Апартамент-комплекс", общей площадью 4 957, 9 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, д. 2 б, литер "А",

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Джанхуватова Мурада Сулеймановича - Князева И.В., доверенность от 02.06.2015,

от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Джанхуватов Мурад Сулейманович (далее - ИП Джанхуватов М.С.) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Администрации города Астрахани (далее - Администрация) о признании права собственности на нежилое здание "Апартамент-комплекс", общей площадью 4 957, 9 кв.м., расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, д. 2 б, литер "А".

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 6 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Джанхуватов М. С. не согласился с принятым судебным актом и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 6 августа 2014 года по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года удовлетворена апелляционная жалоба истца, решение Арбитражного суда Астраханской области отменено, иск удовлетворен. За Джанхуватовым Мурадом Сулеймановичем признано право собственности на объект недвижимости - нежилое здание "Апартамент-комплекс" общей площадью 4 957,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, д. 2б, литер "А".

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16 апреля 2015 года постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года по делу N А06-3817/2014 отменено.

Дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции указал, что суд апелляционной инстанции удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку по неполно исследованным обстоятельствам дела и в отсутствие всех доказательств, позволяющих установить наличие оснований для удовлетворения такого иска в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель ИП Джанхуватова М. С. доводы апелляционной жалобы поддержал, дал аналогичные пояснения.

Администрация г. Астрахани, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, участвующее в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании, открытом 30 ноября 2015 года, в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 07 декабря 2015 года до 16 часов 00 минут, объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 29.12.2004 между Администрацией города Астрахани и ИП Джанхуватовым М. С. был заключен договор аренды N 1003 земельного участка площадью 1403 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, Кремлевская, в целях проектирования и строительства гостиницы. Срок действия договора аренды земельного участка установлен до 08.11.2005. Дополнительными соглашениями срок действия договора аренды от 29.12.2004 продлевался. Постановлением Администрации города Астрахани N 8627 от 08.11.2010 действие договора аренды земельного участка N 1003 от 29.12.2004 продлено до 01.10.2013.

На основании договора купли-продажи N 157 от 08.04.2014 Джанхуватову М. С. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 403 кв.м. (кадастровый номер 30:12:010569:14), расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, Кремлевская, 2б, для эксплуатации апартамент-комплекса.

Кроме того, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеются сведения о государственной регистрации права собственности Джанхуватова М. С. на объект недвижимости - гостиницу, общей площадью застройки 877 кв.м, степень готовности 15%, расположенной по адресу: г. Астрахань, Кировский район, Кремлевская, 2б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.09.2008.

В связи с тем, что в настоящее время общая площадь здания - апартамент-комплекс составляет 4957,9 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", истец просит суд признать за ним право собственности на спорный объект на основании статьи 222 ГК РФ.

Как установил суд первой инстанции, на момент обращения истца с настоящим иском здание по ул. Кремлевской построено. Согласно выданному по состоянию на 08.07.2011 техническому паспорту объект, поименованный как "апартамент-комплекс", построен в 2011 году, представляет собой пятиэтажное здание площадью застройки 929 кв. м, возведенное на свайном фундаменте с монолитным железобетонном ростверке, несущие стены кирпичные, междуэтажные и чердачное перекрытия железобетонные, крыша на деревянных стропилах с металлочерепичной кровлей. Имеется подвальное помещение, на 1 этаже расположен холл, подсобные помещения и помещения общего пользования, На 2-5 этаже расположены нежилые помещения, обозначенные как "апартаменты", состоящие из нескольких комнат, кухни, прихожей, санузла, ванной комнаты и балкона, площади "апартаментов" составляют 173,1, 272,7, 304,1 кв. м.

Исковое заявление основано на статье 222 ГК РФ, предусматривающей возможность признания судом права собственности на самовольную постройку в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Суд первой инстанции, дав оценку представленному разрешению на строительство от 17.12.2007, пришел к выводу о том, что строительство объекта осуществлялось в отсутствие надлежащего разрешения на строительство, а также об отсутствии оснований для удовлетворения иска по мотиву отсутствия доказательств принятия истцом мер по легализации самовольной постройки, не принял во внимание.

Однако, при принятии обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В приведенных нормах исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. Доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

Вопрос о безопасности возведенных построек определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Федеральными законами "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22 от 29.04.2010) указано, что условием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является совершение лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство/ ввод объекта в эксплуатацию.

Как установлено судебной коллегией и следует из материалов дела, истцом было получено разрешение N RU 30301000-190 на подготовительные работы по строительству объекта капитального строительства - гостиница по ул. Кремлевской в Кировском районе г. Астрахани, сроком действия с 17.12.2007 по 18.02.2008. Действие указанного разрешения было продлено до 17.05.2008.

Из представленных в дело доказательств (кадастрового паспорта по состоянию на 25.07.2011) следует, что спорный объект введен в эксплуатацию в 2011 году, т.е. за пределами срока действия разрешения N RU 30301000-190. Соотнести объект, указанный в разрешении N RU 30301000-190 с фактически имеющимся спорным объектом не представляется возможным.

Доказательств выдачи истцу разрешения на строительство объекта - здание "Апартамент-комплекс", общей площадью 4 957, 9 кв.м., в соответствии с утвержденной проектной и градостроительной документацией, материалы дела не содержат (статья 65 АПК РФ).

Однако земельный участок предоставлялся Администрацией города Астрахань истцу именно для этих целей - строительство гостиничного комплекса.

Письмом N 07-04-01-756 от 09.08.2012 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 26 Постановления N 10/22 от 29.04.2010, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из имеющегося в материалах дела заключения по техническому обследованию состояния основных строительных конструкций здания "Апартамент-комплекс", расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Кремлевская, 2б, литер А, составленного Государственным предприятием Астраханской области проектно-технологический трест "Оргтехстрой" (т. 1, л.д. 11), следует, что здание отвечает требованиям строительных норм и правил, его дальнейшая эксплуатация по назначению возможна, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

При этом, из содержания указанного заключения следует, что конструктивная схема здания представляет собой монолитный железобетонный каркас, воспринимающий вместе с кирпичными наружными стенами, железобетонными монолитными стенами лестничных клеток горизонтальные и вертикальные нагрузки, обеспечивается прочность и устойчивость здания. Фундаменты здания - свайные с монолитным железобетонным ростверком. Техническое состояние конструкций оценивается как работоспособное.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области" от 17.10.2011 N 05-01/6229 в нежилом здании (литер А) по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Кремлевская, 2б, возможно размещение гостиницы "Апартамента-комплекса" при условии соблюдения требований Сан Пин 2.1.2.2645-10 "Санитарно - эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях". Санитарно-гигиеническое состояние нежилого здания, расположенного по вышеуказанному адресу, удовлетворительное.

Угроза жизни и здоровью людей со стороны опасных факторов пожара в спорном здании, отсутствует, что также подтверждается Актом по проведению экспертизы по обеспечению пожарной безопасности здания от 13.01.2012 N 03, составленным ООО "АрхПроектСервис".

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции определением от 09.07.2015 судом апелляционной инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Арком".

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

- определить техническое состояние фундамента здания;

- определить техническое состояние несущих конструкций каркаса здания;

- установить соответствие (несоответствие) построенного здания проектной документации;

- установить соответствие построенного здания техническим регламентам;

- было ли допущено при строительстве нежилого здания "Апартамент-комплекс", общей площадью 4957,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, 2 б, литер "А" нарушение строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов? - создает ли сохранение нежилого здания "Апартамент-комплекс", общей площадью 4957,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, 2 б, литер "А" угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно представленному в материалы дела судебном экспертному заключению, полученному от ООО "Арком", установлено следующее.

Возведение спорного здания окончено в 2008 году (за исключением отделочных работ и инженерных сетей), за это время наличия трещин, следов просадки, разрушения цокольной части здания, повреждения отмостки вокруг здания не наблюдается, что подтверждает работоспособное состояние фундамента по несущей способности.

Согласно пунктам 7.6, 8.1 СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", выполнение инструментального обследования фундамента, вскрытие его конструкций в данной ситуации необязательно и нецелесообразно.

Состояние фундамента по несущей способности экспертном оценено как работоспособное. Конструкция стен и перегородок находится в удовлетворительном состоянии. Значительных повреждений, разрушений, отклонений по вертикали, трещин, крушения кладки, просадки здания не наблюдается. Следов сырости на стенах не фиксировано. Имеются локальные очаги выступления соли на внутренней поверхности стен третьего этажа.

В целом состояние стен по несущей способности оценивается как работоспособное.

Перекрытие, покрытие - монолитные железобетонные плиты. Прогиба, течек, трещин механических повреждений не наблюдается. Состояние перекрытия и покрытия по несущей способности оценивается как работоспособное. Столярные изделия - состояние оценивается как работоспособное.

Работы по возведению фундамента здания производились в соответствии с проектной документацией, выполненной специалистами ООО НИПФ "Ярканон" с незначительными изменениями, а именно:

а) не устроены оконные проемы в цокольном этаже здания;

б) изменена планировка внутренних помещений (не затрагивающая несущих

конструкций).

Данные изменения не влияют на несущую способность конструкций здания. Габаритные размеры здания, межосевые размеры, размеры несущих инструкций здания соответствуют проектным размерам.

На проектную документацию "Гостиница по ул. Кремлевской, 26, в г. Астрахань" выполненная специалистами ООО НИПФ "Ярканон" получено экспертное заключение N 804-09 от 14.12.2009, составленное специалистами Автономного учреждения Астраханской области "Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования, проектной документации и результатов инженерных изысканий". Согласно заключению -проект соответствует установленным требованиям. На проведенные работы представлены акты освидетельствования свай, акты испытания свай, исполнительные схемы. Отклонения от проектной документации при устройстве фундаментов не обнаружено.

Несущие конструкции каркаса здания находятся в работоспособном состоянии.

Здание построено с соблюдением технических регламентов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", СНиП 10-01-2003 "Система нормативных документов в строительстве".

В 2012 году специалистами ГП АО ПТО "Оргтехстрой" выполнялось инструментальное обследование несущих конструкций здания. Полученные результаты подтвердили соответствие строительных конструкций требованиям строительных норм и правил. За прошедшее время не отмечено возникновение просадочных явлений, разрушения несущих конструкций и механического повреждения оных. Эксплуатация здания производится удовлетворительно, температурно - влажностный режим необходимый для нормальной эксплуатации соблюдается.

При строительства спорного объекта не было допущено нарушений строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Сохранение нежилого здания "Апартамент - комплекс" общей площадью 4957,9 м2 расположенного по адресу: Астрахань, Кировский район, ул. Кремлевская, д. 26, литер "А" не создают угрозу жизни и здоровью граждан

Согласно выводам эксперта, судом установлено, что спорное строение возведено в границах отведенного земельного участка, с соблюдением целевого назначения, поскольку как следует из договора аренды N 1003 от 29.12.2004 заключенного между администрацией и истцом так земельный участок предоставлен для ведения проектирования и строительства гостиницы.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, иные документы и материалы.

При исследовании заключения эксперта судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям АПК РФ о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормам статьи 86 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что в заключении экспертом Рудовским А. В. отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Эксперт Рудовский А. В. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им даны ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключении эксперта судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений.

Результаты экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспорены. Ходатайства о назначении повторной, дополнительной экспертиз не заявлены.

Кроме того, судом апелляционной инстанции эксперт Рудовский А. В. был допрошен в судебном заседании в процессе рассмотрения апелляционной жалобы ИП Джанхуватова М. С.

Так, эксперт в судебном заседании дополнительно пояснил, что давал оценку проекту, выполненному специалистами ООО НИПФ "Ярканон", на основании которого велось строительство спорного объекта. Проект соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", СНиП 10-01-2003 "Система нормативных документов в строительстве", и другим нормативно - правовым актам, регламентирующим порядок и нормы строительства такого объекта.

Экспертом сделан вывод о соответствии объекта строительства названному проекту, что также подтверждает отсутствие каких-либо нарушений при строительстве спорного объекта.

Для определения технического состояния фундамента экспертом анализировались, в том числе, акты полевого испытания свай динамической нагрузкой на объекте "Гостиница по ул. Кремлевской, 26, в г. Астрахань", акты освидетельствования скрытых работ на указанном объекте. Кроме того, качество и состояние фундамента спорного объекта экспертом исследовалось лично.

В процессе исследования указанных актов, а также визуального осмотра экспертом не выявлено нарушений, а также отклонений от проектной документации при устройстве фундамента, строительные конструкции соответствуют требованиям строительных норм и правил.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан, соответствует всем требованиям санитарно-гигиенических, пожарных и строительных норм и правил.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, судебная коллегия считает возможным удовлетворить заявленные Джанхуватовым М.С. требования о признании права собственности.

В пункте 25 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Земельный участок, на котором осуществлена постройка, принадлежит истцу на основании договора купли-продажи N 157 от 08.04.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 30-АБ 027549 от 12.05.2014.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок, на котором возведена постройка, на момент ее возведения находился в аренде у Джанхуватова М. С.

Согласно пункту 1.1 договора аренды, земельный участок площадью 1403 кв.м. предоставлен Джанхуватову М. С. в целях проектирования и строительства гостиницы.

Дополнительным соглашением от 16.11.2010 к договору аренды N 1003 от 29.12.2004, срок договора был продлен.

Поскольку перечень титулов владения земельным участком, установленный пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, является исчерпывающим, по общему правилу, владение истцом земельным участком на праве аренды исключает возможность признания за ним права собственности на возведенную на этом земельном участке самовольную постройку.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку возведение на указанном земельном участке спорного нежилого помещения соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по смыслу статьи 222 ГК РФ право собственности на здание, возведенное без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства, может быть признано, если постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Постановлением администрации г. Астрахани от 12.02.2014 N 823 был изменен вид разрешенного использования и предоставлении Джанхуватову М. С. земельного участка по ул. Кремлевской, 2б в Кировском районе для эксплуатации апартамент-комплекса.

В настоящее время Джанхуватову М. С. указанный земельный участок площадью 1 403 кв.м. (кадастровый номер 30:12:010569:14) принадлежит на праве собственности.

Действующие в настоящее время положения статьи 222 ГК РФ допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Кроме того, судом установлено, что спорный объект располагается в пределах границ земельного участка по ул. Кремлевской, 2б в Кировском районе.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ, только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая наличие в материалах дела документов, подтверждающих соответствие спорного объекта недвижимости требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, обеспечивающих возможность его безопасной эксплуатации, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований истца, в связи с чем, решение подлежит отмене.

С учетом вышеизложенного, анализа норм гражданского законодательства, указанной правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции принято неправомерное решение, поскольку не полно исследованы доказательства и обстоятельства спора, что в силу пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения Арбитражного суда Астраханской области от 25 декабря 2014 года.

При решении вопроса о распределении судебных расходов апелляционный суд считает необходимым отнести судебные расходы по делу на самого истца.

В соответствии с частью 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда, в связи с чем с депозитного счета суда на счет общества с ограниченной ответственностью "Арком" подлежат перечислению 50 000 рублей, уплаченные платежным поручением N 76 от 03.07.2015 за проведение экспертизы.

руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от "06" августа 2014 года по делу N А06-3817/2014 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать за Джанхуватовым Мурадом Сулеймановичем право собственности на объект недвижимости - нежилое здание "Апартамент-комплекс", общей площадью 4 957, 9 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, д. 2 б, литер "А".

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Арком" с депозитного счета суда 50 000 рублей, уплаченных платежным поручением N 76 от 03.07.2015 за проведение экспертизы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова О. А. Дубровина