Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 июня 2015 г. N Ф06-23088/15 по делу N А55-13170/2014

г. Казань

11 июня 2015 г.

Дело N А55-13170/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Ю.Н.Компани" - Вильского Ю.И., директора, Шилова Н.Л., доверенность от 03.06.2015, Романовой Н.Г., доверенность от 03.06.2015,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.10.2014 (судья Холодкова Ю.Е.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Корнилов А.Б., Кузнецов В.В.)

по делу N А55-13170/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ю.Н.Компани" (ОГРН 1036301254340, ИНН 6383004946), Самарская область, Сызранский район, п. Новозаборовский, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595), г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, с участием третьих лиц: администрации Сызранского района Самарской области, Самарская область, г. Сызрань, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ю.Н. Компани" (далее - ООО "Ю.Н. Компани", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 11.05.2014 N 08/706/2014-5 в государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимости: здание с размещением на первом этаже магазина по продаже запасных частей и кафе, на втором этаже - мотеля и администрации, и отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 26.05.2014 N 08/707/2014-113 в государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости - здание котельной с помещением охраны на втором этаже.

Заявлено также требование о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, Управление) обязанности принять решение о регистрации права собственности общества на здание общей площадью 1029,8 кв. м, с размещением на первом этаже магазина по продаже запасных частей и кафе, на втором этаже - мотеля и администрации, здания котельной с помещением охраны, расположенных по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Новозаборский, трасса Моква-Челябинск 879,5 км (справа), кадастровый номер 63:33:0505002:1775.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц администрацию Сызранского района Самарской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.10.2014 по делу N А55-13170/2014 заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации права собственности ООО "Ю.Н. Компани" на объект недвижимого имущества - здание с размещением на первом этаже магазина по продаже запасных частей и кафе, на втором этаже - мотеля и администрации, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, п. Новозаборовский, трасса Москва-Челябинск 879,5 кв. м, изложенный в сообщении от 11.05.2014 года N 08/706/2014-5.

Суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации права собственности ООО "Ю.Н. Компани" на объект недвижимого имущества - котельная с помещением охраны на втором этаже по адресу: Самарская область, Сызранский район, п. Новозаборовский, трасса Москва-Челябинск 879,5 кв. м, изложенный в сообщении от 26.05.2014 N 08/707/2014-113.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем проведения государственной регистрации права собственности ООО "Ю.Н. Компани" на объекты недвижимого имущества: здание с размещением на первом этаже магазина по продаже запасных частей и кафе, на втором этаже - мотеля и администрации, котельная с помещением охраны на втором этаже, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, п. Новозаборовский, трасса Москва-Челябинск 879,5 кв.м.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

Считает, что суды не дали оценки доводам Управления о самовольности постройки объектов недвижимости, на которые ООО "Ю.Н.Компани" просит зарегистрировать право собственности. Признаки самовольности постройки Управление усматривает в том, что договор аренды земельного участка от 05.03.2002 N 150-2002/07, на котором расположены объекты недвижимости, согласно полученным письмам Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, прекратил действие с 11.11.2010 в связи с отказом арендодателя от договора на основании письма от 30.07.2010 N 7608. Данные обстоятельства исследовались судом в деле N А55-32652/2012. Указывает также на отсутствие в акте государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 09.12.2004 подписей всех членов комиссии, и об отсутствии доказательств утверждения данного акта.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в отзыве на кассационную жалобу своего отношения к обжалованным судебным актам не выразило, ограничившись перечислением норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующих порядок государственной регистрации права, и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), возлагающую обязанность доказывания в арбитражном процессе на государственный орган.

В судебном заседании представители ООО "Ю.Н. Компании" просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Считают, что у регистратора не имелось законных оснований для отказа в регистрации права собственности на объекты недвижимости, поскольку ему было представлено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию и у регистратора имелся зарегистрированный договор аренды земельного участка от 05.03.2002 N 150-2002/07, который, по мнению общества, является действующим в режиме неопределенного срока. Пояснил, что каких-либо действий, направленных на заключение нового договора аренды после 11.11.2010 он не предпринимал, не обращался также в суд с исками о судьбе недвижимости, находящейся на арендованном земельном участке, так как считает договор аренды действующим.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ, участия в судебном заседании не приняли.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва третьего лица, пояснения явившихся в судебное заседание представителей ООО "Ю.Н.Компани", судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО "Ю.Н.Компани" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на вновь созданные объекты недвижимости.

Как следует из материалов дела, заявление о государственной регистрации права собственности на двухэтажное здание магазина по продаже запасных частей, кафе, мотеля и администрации, расположенное на 879,5 км трассы Москва-Челябинск в п. Новозаборовский Сызранского района Самарской области, подано 03.04.2014. Заявление о государственной регистрации права собственности на здание котельной с помещением охраны, расположенное там же, было подано 18.04.2014.

Управление Росреестра по Самарской области сообщением от 11.05.2014 N 08/706/2014-5 отказало в регистрации права собственности на здание магазина, кафе и мотеля. Сообщением от 26.05.2014 N 08/707/2014-113 отказано в регистрации права собственности на здание котельной с помещением охраны.

Данные отказы и послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлениями об их оспаривании 09.06.2014 и 17.06.2014 в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Отказы в государственной регистрации права собственности общества на созданные объекты недвижимости мотивированы отсутствием документа об утверждении акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 09.12.2004, наличием противоречий в части адреса, наименования и площади объекта, указанной в кадастровом паспорте и акте приемки в эксплуатацию, истечением срока выданного 01.07.2002 разрешения на строительство.

Суды установили, что общество в целях совершения регистрационных действий представило пакет документов, включающий в себя разрешения на строительство от 01.07.2002, 30.09.2010, 01.11.2011, кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества от 18.04.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.11.2011, акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 09.12.2004.

Суд также установил, что 05.03.2002 между Департаментом управления государственным имуществом администрации Самарской области и ООО "Ю.Н. Компани" заключен договор N 150-2002/07 аренды земельного участка общей площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 63:33:050511:0002(0) для строительства станции технического обслуживания грузовых автомобилей и магазина по продаже запасных частей.

Суды установили, что фактически объекты, являющиеся предметом спора, были построены заявителем в 2004 году. Данный вывод соответствует имеющимся в деле доказательствам, учитывая, что ООО "Ю.Н.Компани" решением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2009 по делу N А55-20413/2008 было привлечено к административной ответственности по части 9 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за эксплуатацию здания комплекса дорожного сервиса, расположенного по адресу: Самарская область, Сызранский район, 879,5 км трассы М5 Урал, - магазина автозапчастей "Транс-авто", гостиницы "Мотель", кафе, в отсутствие выданного уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако суды установили, что 25.11.2011 общество получило разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, и данное разрешение было представлено регистратору в целях государственной регистрации прав на завершенный строительством объект недвижимости.

Данный вывод суда - об отсутствии у регистратора оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости по мотивам отсутствия доказательств утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию от 09.12.2004, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.11.2011, оценки которому регистратор не дал, соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права.

Однако ни регистрирующий орган, ни суды первой и апелляционной инстанций не дали правовой оценки следующим обстоятельствам.

Первоначально разрешение на строительство было выдано обществу на все виды строительно-монтажных работ по возведению станции технического обслуживания и магазина автозапчастей Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора 01.06.2002 со сроком действия по 31.12.2006. Впоследствии обществу Управлением по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству администрации Сызранского района выдавались новые разрешения на строительство здания магазина и котельной, гаража, внеплощадочных сетей электроснабжения, водоснабжения и канализации, теплоснабжения, трансформаторной подстанции, расширения автодороги Москва-Самара с организацией полос разгона, торможения и подъездной дороги к площадке комплекса, автостоянки в 2006 году (л. д. 89 т. 1) и от 30.09.2010 со сроком действия до 30.05.2011.

Из имеющегося в деле кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости (л. д. 64 т. 1) с кадастровым номером 63:33:0212009:26 площадью 22 005+/-247 кв. м следует, что он относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и иного специального назначения, участок находится в собственности Российской Федерации. Учитывая местонахождение объекта (на 879,5 км федеральной автодороги М5 Москва-Урал), строительство велось либо в полосе отвода, либо в придорожной полосе автодороги. При этом с учетом наличия права собственности Российской Федерации на земельный участок и категории земель - земли транспорта и иного специального назначения, подпункта 1 статьи 3 и пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об автомобильных дорогах), Перечня автомобильных дорог общего пользования федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 17.11.2010 N 928, земельный участок находится в полосе отвода автомобильной дороги федерального значения.

В силу пункта 4 статьи 22 Закона об автомобильных дорогах в случаях строительства, реконструкции объектов дорожного сервиса, размещаемых в границах полосы отвода автомобильной дороги федерального, регионального или межмуниципального либо местного значения, разрешение на строительство выдается в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), соответственно федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему федеральным государственным учреждением, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или подведомственным ему государственным учреждением, органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство автомобильной дороги, в границах полосы отвода которой планируется осуществить строительство, реконструкцию таких объектов. Согласно пункту 3 статьи 16 данного закона, разрешение на строительство автомобильных дорог федерального значения после вступления в действие Закона об автомобильных дорогах (с 12.11.2007) выдается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства. Тем же органом в силу пункта 4 статьи 22 Закона об автомобильных дорогах выдается и разрешение на строительство объектов дорожного сервиса, расположенных в полосе отвода автомобильной дороги.

Таким образом, если построенный обществом объект находится в полосе отвода автодороги М5 "Урал", то разрешение на строительство от 30.09.2010 выдано неуполномоченным органом, что влечет и недействительность выданного тем же органом 25.11.2011 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 ГрК РФ выдается органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство.

Если же спорные объекты находятся в границе придорожной полосы автомобильной дороги федерального значения (земельные участки в пределах которой могут находиться в собственности как Российской Федерации, так и иных лиц, но с особым режимом пользования), разрешение на строительство выдается компетентным органом местного самоуправления района при наличии письменного согласия владельца автомобильной дороги, содержащего технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию в границах придорожных полос автомобильной дороги таких объектов (пункт 8 статьи 26 Закона об автомобильных дорогах). Как следует из имеющихся в деле доказательств, Федеральным управлением автодорог "Большая Волга" были выданы технические условия на проектирование строительства станции технического обслуживания грузовых автомобилей и магазина по продаже запасных частей в 2001 году, продленные в 2002 году, но утратившие силу на момент выдачи разрешения на строительство от 25.11.2011.

Отсутствие согласования строительства с собственником автодороги уже послужило основанием для отказа в удовлетворении заявления ООО "Ю.Н.Компани" о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации права собственности на здание котельной от 12.07.2012 N 08/501/2012-508 (решение арбитражного суда Самарской области от 25.03.2013 по делу N А55-35652/2012).

В данном случае обстоятельства, связанные с отсутствием согласования строительства объектов и ввода их в эксплуатацию с собственником автодороги, не изменились, строительство и ввод в эксплуатацию спорных объектов с собственником автодороги не согласованы.

Суды первой и апелляционной инстанций также установили, что между обществом и Департаментом управления государственным имуществом администрации Самарской области 05.03.2002 был заключен договор N 150-2002/07 аренды земельного участка, находящегося на 879 км +500 автодороги Москва-Самара с кадастровым номером 63:33:050511:0002 (0), с категорией земель: промышленность площадью 20 000 кв.м. Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2010 по делу N А55-3575/2010, договор зарегистрирован в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2002, срок действия договора истек 01.01.2007, однако после этой даты был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Направленное арендодателем уведомление от 23.06.2009 N 25/2122 суд не расценил как заявление о расторжении договора аренды, вследствие чего Территориальному управлению Росимущества было отказано в истребовании земельного участка от ООО "Ю.Н.Компани", учитывая и нахождение на участке объектов недвижимости.

Однако вступившим законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 25.03.2013 по делу N А55-32562/2012, которым ООО "Ю.Н. компани" отказано в удовлетворении заявления и признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области от 12.07.2012 N08/501/2012-508 в регистрации права собственности на то же нежилое здание котельной с помещением охраны установлен факт прекращения действия договора аренды от 05.03.2002 N 150-2002/07 на основании иного письма арендодателя от 30.07.2010 N 7608 об отказе от договора аренды, полученного арендатором 11.08.2010.

Рассматривая настоящий спор по делу N А55-13170/2014, суды не учли факт прекращения действия договора аренды от 05.03.2002 N 150-2002/07 на основании письма арендодателя от 30.07.2010 N 7608 (то есть уже после направления письма от 23.06.2009), преюдициально установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 25.03.2014 по делу N А55-32562/2012.

Таким образом, на момент обращения общества в апреле 2014 года с заявлением о государственной регистрации права собственности отсутствовал правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены вновь созданные объекты недвижимого имущества, представление которого регистратору обязательно в силу пункта 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:33:050511:0002(0) прекратил свое действие (при этом и земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, имеет кадастровый номер 63:33:0212009:26, что не соответствует договору аренды). Таким образом, имеет место факт утраты застройщиком еще до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 25.11.2011 прав пользования земельным участком, находящимся в государственной собственности. Последствия утраты такого права при наличии незавершенного строительством объекта определены статьей 239.1 ГК РФ. Приобретение в аренду земельного участка для целей завершения строительства возможно по основаниям пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При этом разрешение на строительство от 30.09.2010 и разрешение на ввод законченных строительством объектов в эксплуатацию от 25.11.2011, если участок находится в полосе отвода автодороги федерального значения, выданы неуполномоченным лицом. Если же участок находится в придорожной полосе - отсутствуют доказательства согласования разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию с собственником автомобильной дороги. Таким образом, строительство не завершено с соблюдением установленной законом процедуры ввода объекта в эксплуатацию решением уполномоченного органа Российской Федерации как собственника автомобильной дороги, либо с его согласия.

При этом обстоятельства, ранее послужившие основанием для отказа суда в признании незаконными действий Управления Росреестра по Самарской области по отказу в регистрации права собственности общества на те же объекты недвижимости, не изменились.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты приняты судами с нарушением норм материального права, и подлежат отмене в силу статьи 288 АПК РФ с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 09.10.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 по делу N А55-13170/2014 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Ю.Н.Компани" (ОГРН 1036301254340, ИНН 6383004946), Самарская область, Сызранский район, п. Новозаборовский, о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 11.05.2014 N 08/706/2014-5 и от 26.05.2014 N 08/707/2014-113 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова