Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 июля 2015 г. N Ф06-25288/15 по делу N А65-16290/2014

г. Казань

15 июля 2015 г.

Дело N А65-16290/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Гарифуллиной К.Р., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

истца - Кошлевой И.Н. (доверенность от 08.07.2015),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.02.2015 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-16290/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Чародейка" о взыскании 834 116,38 руб. задолженности и пени,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Чародейка" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани" о взыскании 3 438 898 руб. убытков,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" (далее - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чародейка" (далее - ООО "Чародейка", ответчик) о взыскании 806 562,41 руб. задолженности за пользование помещением за период с 01.06.2013 по 21.08.2013 и 27 553,97 руб. пени.

ООО "Чародейка" обратилось со встречным иском к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" о взыскании 3 438 898 руб. убытков в виде суммы переплаты арендной платы, возникших в результате несвоевременной подготовки постановления о реализации права арендатора на выкуп помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.02.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015, в удовлетворении исковых требований МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" отказано.

Исковые требования ООО "Чародейка" удовлетворены частично.

С МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" в пользу ООО "Чародейка" взысканы убытки в сумме 3 199 797 руб.

В оставшейся части в удовлетворении встречного иска отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" просит их отменить и принять по делу новый акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.08.1997 между истцом, Комитетом по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани и ПТЖХ Московского района (балансодержатель) был заключен договор аренды коммунального имущества N 1610-4, объектом аренды являлось помещение площадью 588,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 129.

В последующем, между сторонами заключались дополнительные соглашения.

В связи с передачей Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казань объекта в собственность образованного открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", 01.04.2011 между новым собственником и ответчиком был заключен договор аренды N 1422-Д на нежилое помещение площадью 527,0 кв. м для использования под салон красоты, реализации косметических средств и парфюмерии.

В последующем по возвращении помещения в муниципальную собственность, между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 3 к договору N 1422-Д от 24.01.2012, срок действия договора установлен до 31.03.2016.

Как установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.12.2012 по делу N А65-25652/2012 в мае 2012 года общество обратилось в адрес КЗИО ИК г. Казани в целях реализации своего преимущественного права по передаче в его собственность арендуемого нежилого помещения площадью 536,4 кв. м на основании Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом от 09.07.2012 N 12784 арендодатель, отказал заявителю в выкупе арендуемых им нежилых помещений, сославшись на то, что арендуемые заявителем помещения были внесены в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", а имущество, выбывшее из муниципальной собственности на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, не может быть приватизировано и, соответственно, передано в собственность арендатору по процедуре, установленной Законом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.12.2012 по делу N А65-25652/2012 заявление ООО "Чародейка" о признании незаконным отказа МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" в реализации преимущественного права заявителя на выкуп спорных арендованных помещений и об обязании МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" заключить с заявителем договор купли продажи указанных нежилых помещений, было удовлетворено.

Судом было установлено, что арендуемое обществом помещение, принадлежащее муниципальному образованию город Казань, передавалось в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити", о чем свидетельствует распоряжение Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г.Казани от 09.08.2007 N 2296р "Об оплате доли учредителя в уставном капитале ОАО "Миллениум Зилант-Сити", согласно которого испрашиваемое заявителем имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-16361/2010 от 27.10.2011 утверждено мировое соглашение между муниципальным образованием город Казань в лице КЗИО г. Казани и ОАО "Миллениум Зилант-Сити", согласно которому нежилые помещения 1-го этажа NN38-45,76-81,81а,82,83,83а,84б,85,86,86а,87,88-96,98; антресоли NN28-38, присвоен N1000, площадь 536,4 кв. м, находящиеся по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 129 возвращены в муниципальную собственность.

При рассмотрении судом дела N А65-25652/2012 ООО "Чародейка" при уточнении предмета требований был представлен Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.11.2012 определена в размере 21 200 000 руб. Данная стоимость оспорена Комитетом не была.

Договор купли-продажи N 053 между истцом и ответчиком был подписан 01.08.2013, акт приема-передачи помещения 21.08.2013.

Полагая, что за период с 01.06.2013 по 21.08.2013 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в размере 806 562,41 руб. исходя из стоимости аренды равной 312 627,12 руб. в месяц, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО "Чародейка", полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного Федеральным Законом N 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей в сумме 3 438 898 руб., обратилось в арбитражный суд с иском об их взыскании.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и частично удовлетворяя встречные исковые требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим

Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Основанием для возмещения убытков являются незаконные действия (бездействия) органов государства, местного самоуправления и их должностных лиц.

Положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусматривают обязанность уполномоченных органов при поступлении соответствующего заявления обеспечить оценку рыночной стоимости арендуемого имущества с принятием в двухнедельный срок решения об условиях приватизации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.12.2012 по делу N А65-25652/2012 отказ МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" в заключении с ООО "Чародейка" договора купли-продажи признан незаконным.

Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, касающиеся незаконных бездействий МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" при реализации ООО "Чародейка" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, считаются преюдициально установленными.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованного имущества.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 указанного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, заключая договор купли-продажи ООО "Чародейка" и МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" в силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

В результате незаконного отказа в заключении договора купли-продажи ООО "Чародейка" в период с августа 2012 года по июль 2013 года оплачивало арендные платежи, размер которых составил 3 438 898,32 руб.

При этом, сумма, которая не подлежала перечислению истцу в качестве аренды за период с 25.09.2012 составила 250 101,32 руб.

Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции, признан верным.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что нарушение истцом сроков заключения договора купли-продажи, установленных ФЗ N 159-ФЗ привело к необоснованной уплате арендных платежей за спорный период, а ООО "Чародейка" доказана совокупность условий предусмотренных статьями 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска, частично удовлетворив встречное исковое заявление в размере 3 199 797 руб. соответственно.

Таким образом, не подлежит удовлетворению требование МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о взыскании задолженности по арендной плате в период с 01.06.2013 по 21.08.2013 и пени, поскольку судом первой инстанции правомерно установлено, что ООО "Чародейка" не должно было оплачивать арендную плату с 25.09.2012 и, более того, взыскал обратно уже уплаченную им арендную плату.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильность применения судами норм материального права, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые бы являлись безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.02.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу N А65-16290/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

К.Р. Гарифуллина И.Н. Смоленский