Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2015 г. N 11АП-3790/15

г. Самара

22 апреля 2015 г.

Дело N А65-16290/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 апреля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 февраля 2015 года по делу N А65-16290/2014 (судья Никулина И.Г.)

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г.Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Чародейка" (ОГРН 1021603271337, ИНН 1658008579), г.Казань,

с привлечением муниципального образования г.Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

о взыскании 834116.38 руб. задолженности и пени,

и по встречному иску о взыскании 3 438 898 руб. убытков,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чародейка" о взыскании 806 562.41 руб. задолженности за пользование помещением за период с 01.06.2013 по 21.08.2013 и 27553,97 руб. пени.

Общество с ограниченной ответственностью "Чародейка" обратилось со встречным иском к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" о взыскании 3 438 898 руб. убытков в виде суммы переплаты арендной платы, возникших в результате несвоевременной подготовки постановления о реализации права арендатора на выкуп помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.02.2015 в удовлетворении исковых требований муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" отказано.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Чародейка" удовлетворены частично.

С муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чародейка" взысканы убытки в сумме 3 199 797 руб.

В оставшейся части в удовлетворении встречного иска отказано.

Кроме того, с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чародейка" взысканы проценты, начисляемые на присужденную денежную сумму исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, за период с момента вступления оспариваемого решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части) ответчиком истцу.

С ООО "Чародейка" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 37 271 руб. 26 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить первоначальные требования удовлетворить в полном объеме во встречном иске полностью отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 01 августа 1997 года между истцом, Комитетом по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани и ПТЖХ Московского района (балансодержатель) был заключен Договор аренды коммунального имущества N 1610-4 от 01.08.1997 г., объектом аренды являлось помещение площадью 588,2 кв.м. расположенное по адресу: г.Казань, ул. Декабристов, д.129.

В последующем, в связи с изменением лиц - участников договора, а также по причине изменения ставок арендной платы между сторонами заключались дополнительные соглашения.

В связи с передачей Исполнительным комитетом муниципального образования г.Казань объекта в собственность образованного открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", 01.04.2011 г. между новым собственником и ответчиком был заключен Договор аренды N 1422-Д на нежилое помещение площадью 527,0 кв.м для использования под салон красоты, реализации косметических средств и парфюмерии.

В последующем по возвращении помещения в муниципальную собственность, между истцом и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение N 3 к Договору N 1422-Д от 24.01.2012 г. Срок действия договора - до 31.03.2016 г.

Как указывает ответчик и установлено Решением Арбитражного суда РТ от 18.12.2012 г. по делу N А65-25652/2012 в мае 2012 года общество обратилось в адрес КЗИО ИК г.Казани в целях реализации своего преимущественного права по передаче в его собственность арендуемого нежилого помещения площадью 536,4 кв.м на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 09.07.2012 г. N 12784 арендодатель, не оспорив факт получения обращения ответчика, отказал заявителю в выкупе арендуемых им нежилых помещений.

В качестве оснований отказа КЗИО ИК МО г.Казани указал, на то, что арендуемые заявителем помещения были внесены в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", а имущество, выбывшее из муниципальной собственности на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, не может быть приватизировано и, соответственно, передано в собственность арендатору по процедуре, установленной Законом.

Решением Арбитражного суда РТ от 18.12.2012 г. по делу N А65-25652/2012 заявление ООО "Чародейка" к ответчикам - Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани, Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" о признании незаконным отказа МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендованных им помещений общей площадью 536,4 кв.м., расположенные по адресу: г.Казань, ул. Декабристов, д.129, выраженный в письме от 09.07.2012 N 12784; и об обязании МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" заключить с заявителем договор купли продажи нежилых помещений общей площадью 536,4 кв.м. расположенных по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д.129 по рыночной стоимости было удовлетворено. Решение суда вступило в законную силу.

Судом было установлено, что в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчик, являлся субъектом малого и среднего предпринимательства, пользуются преимущественным правом на приобретение используемого на праве аренды имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также суд указал, что, действительно, арендуемое обществом помещение, принадлежащее муниципальному образованию город Казань, передавалось в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити", о чем свидетельствует распоряжение Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г.Казани от 09.08.2007 N 2296р "Об оплате доли учредителя в уставном капитале ОАО "Миллениум Зилант-Сити", согласно которого испрашиваемое заявителем имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан по Делу N А65-16361/2010 от 27 октября 2011 года утверждено мировое соглашение между Муниципальным образованием город Казань в лице КЗИО г.Казани и ОАО "Миллениум Зилант-Сити", согласно которому нежилые помещения 1-го этажа N N 38-45,76-81,81а,82,83,83а,84б,85,86,86а,87,88-96,98; антресоли N N 28-38, присвоен N 1000, площадь 536,4 кв.м, находящиеся по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д.129 возвращены в муниципальную собственность, что также подтверждается свидетельством о праве собственности серии 16-АК N 400178 от 25.01.2012.

Суд установил, что имущество выбыло из муниципальной собственности на момент вступления в силу Закона N 159 -ФЗ и, в частности, частей 2, 3 и 4 ст. 9 (01.01.2009 г.). Поэтому довод об отсутствии имущества в муниципальной собственности, послуживший основанием для отказа в реализации арендуемого имущества, суд посчитал несостоятельным.

Кроме того, на момент подачи обществом заявления о выкупе нежилых помещений (май 2012 года), согласно Свидетельству о регистрации права собственности от 25.01.2012 спорное нежилое помещение принадлежало на праве собственности Муниципальному образованию "город Казань Республики Татарстан".

Также суд установил, что ответчиками не были представлены доказательства прекращения арендных отношений с заявителем в части спорных помещений в течение 2-х лет, предшествующих вступлению в силу Закона N 159-ФЗ. задолженность по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у заявителя отсутствовала.

В решении суда указано, что арендуемое обществом помещение передавалось в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити", что нарушило права и законные интересы общества, создало ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлено на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Фз "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.

В силу статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению, судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Таким образом, для установления величины рыночной стоимости муниципального имущества, отчуждаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, с целью урегулирования преддоговорного спора, установлен специальный порядок путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При рассмотрении судом дела N А65-25652/2012 Обществом "Чародейка" при уточнении предмета требований был представлен Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.11.2012 г. определена в размере 21 200 000 рублей. Данная стоимость оспорена Комитетом не была.

Договор купли-продажи N 053 между истцом и ответчиком был подписан 01.08.2013 г., акт приема-передачи помещения 21.08.2013 г.

Истец указал, что за период с 01.06.2013 г. по 21.08.2013 г. у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в размере 806562.41 руб. исходя из стоимости аренды равной 312627,12 руб. в месяц, а также сумму пени в размере 27553,97 руб. за тот же период. Исходя из расчета, представленного истцом данная сумма образуется из платежей за период мая-августа 2013 г.

Ответчик обратился со встречным иском о взыскании 3438898 руб. убытков в виде суммы необоснованно уплаченной арендной платы, возникшей в результате несвоевременного подготовки истцом постановления о реализации права арендатора на выкуп помещения, поскольку обратившись с заявлением о выкупе помещения в мае 2012 года договор купли-продажи между сторонами был подписан только 01.08.2013 г. (312627,12 руб. х 11 мес.).

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 15, 16, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9 Закона N 159-ФЗ обосновано отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил частично встречные исковые требования по следующим основаниям.

С учетом поданного ООО "Чародейка" в мае 2012 года заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность (суд исходит из позиции обеих сторон о наличии заявления общества о приватизации в мае, что подтверждено судебным актом по делу N А65-25652/2012, в связи с чем принимает за дату обращения последний день месяца - 31.05.2012 г.), договор с оценщиком должен быть заключен в срок не позднее 01.08.2012 года, отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком не позднее 01.09.2012 года (срок 30 дней является разумным с учетом положения п. 2 ст. 314 ГК РФ), соответственно решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок не позднее 15.09.2012 года (2 недели), проект договора купли-продажи должен был быть направлен арендатору не позднее 25.09.2012 (10 дней).

Отчет об оценке объекта недвижимости был составлен на дату осмотра - 01.11.2012 г.

Договор купли-продажи арендуемого имущества датирован 01.08.2013 г. с установлением Графика платежей - с 16.08.2013 г. по 31.07.2014 г. в 4 платежа.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с бездействием собственника. Данное обстоятельство установлено в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные судебным актом по делу N А65-25652/2012, повторному доказыванию не подлежат.

За период с августа 2012 года по июль 2013 года арендатор произвел платежи на сумму 3438898,32 руб. Сумма, которая не подлежала перечислению истцу в качестве аренды за период с 25.09.2012 г. составила 250101,32 руб.

Таким образом, встречное исковое заявление правомерно частично удовлетворено судом в размере 3199797,00 руб. убытков, а в первоначальном иске отказано.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны, поскольку обязанность у ответчика возникла с момента обращения общества с заявлением о реализации своего законного права. В случае своевременного направления покупателю проекта договора купли-продажи и его заключения, истец стал бы собственником арендуемых помещений и в заявленный период не понес бы затраты по перечислению арендной платы в связи с прекращением арендных правоотношений.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 февраля 2015 года по делу N А65-16290/2014, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 февраля 2015 года по делу N А65-16290/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев