Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 августа 2015 г. N Ф06-27031/15 по делу N А57-7171/2014

г. Казань

26 августа 2015 г.

Дело N А57-7171/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Муравьева С.Ю., Коноплевой М.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2015 (судья Землянникова В.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Смирников А.В., Цуцкова М.Г.)

по делу N А57-7171/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Теплосервис", г. Энгельс Саратовской области (ИНН 6449032249, ОГРН 1036404901720), заинтересованные лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6454101145, ОГРН 1106454003028), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН1056405504671), государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Саратовской области "Энгельсский колледж профессиональных технологий", г. Энгельс Саратовской области, о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Теплосервис" (далее - ООО "Теплосервис") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, выразившихся в отказе заключить с заявителем договор аренды на сорок девять лет земельного участка площадью 5515 кв. м с кадастровым номером 64:50:011020:81, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, поселок СХИ, с разрешенным использованием "под незавершенный строительством многоквартирный жилой дом". Заявлено также требование об обязании заинтересованного лица в месячный срок подготовить проект договора аренды и направить его заявителю.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле заинтересованными лицами Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Саратовской области "Энгельсский колледж профессиональных технологий".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2015 по делу N А57-7171/2014 заявление удовлетворено. Суд признал незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, выразившиеся в отказе, изложенном в письме от 17.01.2014 N 02-179, заключить с заявителем - ООО "Теплосервис" - договор аренды земельного участка площадью 5515 кв. м с кадастровым номером 64:50:011020:81, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. СХИ, с разрешённым использованием "под незавершенный строительством многоквартирный жилой дом".

Суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении ООО "Теплосервис" в аренду земельного участка общей площадью 5515 кв. м с кадастровым номером 64:50:011020:81, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. СХИ, с разрешённым использованием "под незавершенный строительством многоквартирный жилой дом". Суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве аренды подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его в адрес заявителя.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО "Теплосервис". Считает, что суды не учли и не дали оценки тому обстоятельству, что на момент приобретения ООО "Теплосервис" незавершенного строительством жилого дома объект недвижимости находился на земельном участке с кадастровым номером 63:50:0102:26, предоставленном в бессрочное пользование ОУ ПО "ЭГППК", и данный участок уже после этого разделен на 2 земельных участка, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером 64:50:011020:81, на котором находится незавершенный строительством объект. Считает, что суды также не дали оценки выводу эксперта о невозможности определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома.

В судебном заседании 20.08.2015 лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), участия не приняли.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что ООО "Теплосервис" является собственником незавершенного строительством объекта недвижимости - жилого многоквартирного дома общей площадью застройки 1756 кв. м со степенью готовности объекта 11%, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Студенческая, д. 186. Право собственности заявителя зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.05.2008, основанием регистрации явился договор купли-продажи от 23.04.2008.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:50:01020: общей площадью 5515 кв. м, находящимся в федеральной собственности. Из имеющейся в деле выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что право федеральной собственности зарегистрировано 28.05.2009, в тот же день зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за государственным автономным профессиональным образовательным учреждением Саратовской области "Энгельсский колледж профессиональных технологий" (л. д. 16 т. 1).

Суды установили, что первоначально объект незавершенного строительства в виде нулевого цикла одноподъездного пятиэтажного жилого здания с пристроенным административным помещением, выполненного на 11%, по договору купли-продажи от 27.08.1997 (л. д. 100 т. 2) был продан обществом с ограниченной ответственностью "Домостроитель-97" гражданину Вайсу Владимиру Валерьевичу.

По договору купли-продажи от 23.04.2008 Вайс В.В. продал ООО "Теплосервис" объект незавершенного строительства, выстроенного на 11% одноподъездного пятиэтажного жилого здания с пристроенным административным помещением, расположенного в г. Энгельсе, ул. Студенческая, 186 б/с, что и явилось основанием регистрации 05.05.2008 права собственности заявителя на незавершенный строительством объект.

Данный объект был расположен на земельном участке площадью 110 632 кв. м, который постановлением администрации Энгельсского муниципального образования от 29.05.2001 N 2376 был предоставлен в постоянное бессрочное пользование государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования Энгельсский государственный профессионально-педагогический колледж.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области от 31.03.2009 N 304-р земельный участок площадью 110 632 кв. м, предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование ГОУ СПО "ЭГППК", разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 64:50:011020:81 площадью 5515 кв. м и кадастровым номером 64:50:011020:82 площадью 105 117 кв. м.

Постановлением администрации муниципального образования города Энегельс от 22.07.2009 N 316 вид разрешенного использования земельного участка площадью 5515 кв. м с кадастровым номером 64:50:011020:81 определен "под незавершенный строительством многоквартирный дом".

Суды установили, что принадлежащий ООО "Теплосервис" объект недвижимости в виде незавершенного строительством жилого дома находится на земельном участке площадью 5515 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011020:81.

14.10.2013 ООО "Теплосервис" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области с заявлением о предоставлении ему права аренды на сорок девять лет данного земельного участка. Письмом от 17.01.2014 N 02-179 управление Росимущества отказало в предоставлении земельного участка в аренду, указав, что земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования государственному бюджетному учреждению Саратовской области среднего профессионального образования "Энгельсский колледж профессиональных технологий".

Данный отказ и послужил поводом для обращения ООО "Теплосервис" в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды пришли к выводу, что к ООО "Теплосервис" с момента регистрации права собственности на недвижимость перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего собственника в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и ООО "Теплосервис", обращаясь 14.10.2013 с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, действовало на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", обязывающих лицо, владеющее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить данное право на право собственности либо право аренды.

Суды пришли к выводу, что в данном случае заявление ООО "Теплосервис" основано именно на переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка, а не предоставлении земельного участка по основаниям статей 33, 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Однако пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, как и пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает переход к новому собственнику недвижимости права пользования соответствующей частью земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Предыдущими собственниками принадлежащего ООО "Теплосервис" объекта незавершенного строительства, как установлено судами, были общество с ограниченной ответственностью "Домостроитель-97" и гражданин Вайс Владимир Валерьевич. В деле отсутствуют какие-либо доказательства, позволяющие определить право на земельный участок, занятый незавершенным строительством объектом недвижимости, данных лиц.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 64:50:011020:81, на котором расположен принадлежащий ООО "Теплосервис" объект недвижимости, зарегистрировано 28.05.2009 в сведениях единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственным автономным профессиональным образовательным учреждением Саратовской области "Энгельсский колледж профессиональных технологий", который не является продавцом недвижимости, приобретенной ООО "Теплосервис".

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций об обращении ООО "Теплосервис" с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", то есть в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, не основан на установленных судом обстоятельствах дела, подтверждающих переход к обществу такого права от прежних собственников недвижимости.

При отсутствии у собственника недвижимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, перешедшего к нему в силу статьи 271 ГК РФ с учетом действовавшего до 02.07.2007 пункта 2 статьи 268 ГК РФ (исключен Федеральным законом от 26.06.2007 N 118-ФЗ), основанием для приобретения земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости до 01.03.2015 являлась статья 36 ЗК РФ, с 01.03.2015 - статья 39.20 ЗК РФ. Однако в данном случае основанием отказа в предоставлении испрошенного земельного участка в аренду явилась именно регистрация на испрошенный земельный участок права постоянного (бессрочного) пользования за государственным автономным профессиональным образовательным учреждением Саратовской области "Энгельсский колледж профессиональных технологий", то есть земельный участок обременен зарегистрированным вещным правом данного заинтересованного лица.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спор рассматривается в порядке главы 24 АПК РФ, что не допускает разрешения вопроса об оспаривании зарегистрированного права, обжалованные судебные акты подлежат отмене в силу статьи 288 АПК РФ как принятые с неправильным применением норм материального права, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду, с учетом вышеизложенного, необходимо дать правовую оценку требованиям ООО "Теплосервис", с учетом отсутствия доказательств перехода к нему права постоянного (бессрочного) пользования испрошенным земельным участком и наличия зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за государственным автономным профессиональным образовательным учреждением Саратовской области "Энгельсский колледж профессиональных технологий", дав оценку законности отказа в предоставлении земельного участка в аренду по данному основанию. При этом необходимо дать оценку и требованию общества о предоставлении ему в аренду земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, на сорок девять лет, с учетом статей 39.6, 39.8 ЗК РФ в действующей редакции, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу N А57-7171/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

С.Ю. Муравьев М.В. Коноплева