Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 октября 2015 г. N Ф06-438/15 по делу N А55-3000/2015

г. Казань

14 октября 2015 г.

Дело N А55-3000/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2015 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 (председательствующий судья Филиппова Е.Г, судьи Попова Е.Г., Юдкин А.А.)

по делу N А55-3000/2015

по заявлению акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" (ОГРН 1066315051571, ИНН 6315395522), г. Самара, о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, от 24.11.2014 N 63-63-24/301/2014-592 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, с участием третьего лица - администрации муниципального района Кошкинский Самарской области, Самарская область, с. Кошки,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - АО "СамРЭК", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) от 24.11.2014 N 63-63-24/301/2014-592 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения пос. Новое Тенеево муниципального района Кошкинский" протяженностью 6352 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Кошкинский район, пос. Новое Тенеево, с кадастровым номером 63:24:0000000:1110; обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем проведения государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района Кошкинский Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2015 по делу N А55-3000/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 решение от 22.04.2015 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе АО "СамРЭК" просит отменить решение первой инстанции и постановление апелляционного суда и принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить. Считает, что предметом договора аренды явились земельные участки, фактически расположенные в границах земельных участков, поставленных на кадастровый учет позднее заключения договора, поэтому вывод суда первой инстанции о том, что невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах представленного земельного участка, не соответствует действительности. Считает также, что судом необоснованно отклонена ссылка заявителя на пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участия в судебном заседании не приняли.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией муниципального района Кошкинский Самарской области и ОАО "СамРЭК" заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2012 N 269/02-06/168-12, по условиям которого обществу в аренду сроком на 11 месяцев предоставлен земельный участок общей площадью 15 575 кв. м (местоположение: Самарская область, Кошкинский район, пос. Новое Тенеево), из них: 14 811 кв. м на землях населённых пунктов в кадастровых кварталах 63:24:1007001 и 63:24:1007002 и 764 кв. м на землях сельскохозяйственного назначения в кадастровом квартале 63:24:1006002.

Данный земельный участок передан ОАО "СамРЭК" по акту приема-передачи от 22.11.2012.

На основании разрешения на строительство от 19.11.2012 N RU 63014309-43 АО "СамРЭК" построен объект недвижимого имущества - "Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения пос. Новое Тенеево муниципального района Кошкинский" протяженностью 6352 кв. м., который был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.07.2013 N RU 63014309-28.

Произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением ему кадастрового номера 63:24:0000000:1110, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 29.05.2014.

ОАО "СамРЭК" 16.07.2014 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: "Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения пос. Новое Тенеево муниципального района Кошкинский" протяженностью 6352 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Кошкинский район, пос. Новое Тенеево, с кадастровым номером: 63:24:0000000:1110.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 24.11.2014 N 63-63-24/301/2014-592 отказало в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку заявителем не представлены документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором создан объект недвижимости, на период строительства и сам объект, соответственно является самовольной постройкой.

ОАО "СамРЭК", полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера, пришли к выводу, что данное обстоятельство не позволяет определённо установить имущество, которое является предметом договора аренды земельного участка от 22.11.2012 N 269/02-06/168-12, а также невозможно установить, что объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка, регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, и, следовательно, непредставленным ОАО "СамРЭК" для выполнения заявленного регистрационного действия, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований отказали.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был установлен статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения вышеуказанного договора аренды, которым предусматривалось, что решение о предоставлении земельного участка в аренду принимается только после формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет.

В нарушение предусмотренного порядка решение о предоставлении участка для строительства было принято без кадастрового учета земельного участка.

Правила статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривают, что государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации для принятия решения об образовании земельных участков необходим кадастровый паспорт.

В силу пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

При таких обстоятельствах постановка земельного участка на кадастровый учет свидетельствует о его индивидуализации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которая применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Поскольку земельный участок общей площадью 15 575 кв. м, который был предоставлен в аренду обществу, не был поставлен на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, то, следовательно, данный земельный участок не мог являться объектом гражданско-правовых отношений и не мог быть предметом сделок, в связи с чем договор аренды земельного участка от 22.11.2012 N 269/02-06/168-12 в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет договора.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В пункте 1 статьи 18 указанного Закона определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В пункте 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при проведении правовой экспертизы рекомендуется проверять соблюдение публично-правовых интересов.

Таким образом, регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы документов действовал в пределах полномочий, предоставленных ему Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В рамках юрисдикционной формы защиты прав арбитражный суд, оценивая правомерность действий регистрационных органов относительно отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от основания отказа, отраженных в решении регистрирующего органа.

В данном случае правовые основания для признания незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости отсутствуют, поскольку ОАО "СамРЭК" на государственную регистрацию не были приложены документы, предусмотренные статьями 17, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как земельный участок был предоставлен обществу с нарушением требований действующего законодательства и у заявителя отсутствовали права на земельный участок, на котором осуществлялось строительство, в связи с чем Управление Росреестра по Самарской области правильно отказало ОАО "СамРЭК" в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества на основании статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 по делу N А55-3000/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев