Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 октября 2015 г. N Ф06-548/15 по делу N А55-27453/2014

г. Казань

14 октября 2015 г.

Дело N А55-27453/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Петрова А.Л.,

при участии представителя:

заявителя - Ананьева В.А. (доверенность от 16.12.2014 N 160),

в отсутствие:

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2015 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Рогалева Е.М., Холодная С.Т.)

по делу N А55-27453/2014

по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти, Самарская область, о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, обязании совершить определенные действия, с участием третьего лица - мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - заявитель, общество, ОАО "Тольяттиазот") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа от 19.08.2014 N 09/654/2014-480 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) от 28.12.2011 N 2521 и обязании по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521 (л.д.2-5).

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Мэрию городского округа Тольятти (л.д.1).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015, заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 19.08.2014 N 09/654/2014-480 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) от 28.12.2011 N 2521.

Суд обязал Управление Росреестра по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 06.10.2015 объявлен перерыв до 13 часов 30 минут 08.10.2015.

Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено 08.10.2015 в 13 часов 30 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.12.2011 между ОАО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти заключен договор N 2521 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36 293 кв.м, с местоположением: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул.Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 17.04.2012, номер регистрации 63-63-01/023/2012-015 (л.д. 10-12).

Постановлением Мэра городского округа Тольятти от 11.02.2014 N 417-п/1 по обращению ОАО "Тольяттиазот" срок аренды указанного договора продлен до 26.11.2014 (л.д. 15).

11 апреля 2014 года ООО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521, которым изменен срок аренды земельного участка до 26.11.2014 (л.д.18).

11 августа 2014 года ОАО "Тольяттиазот" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации указанного дополнительного соглашения.

Сообщением от 19.08.2014 N 09/654/2014-480 Управление Росреестра по Самарской области отказало ОАО "Тольяттиазот" в государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521 со ссылкой на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отказ Управление Росреестра по Самарской области мотивирует тем, что в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (л.д.7-8).

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился с заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций свое решение мотивировали тем, что на государственную регистрацию должны быть представлены, документы, с которыми закон связывает возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Первоначально земельный участок предоставлен в аренду ОАО "Тольяттиазот" с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому нормами действующего земельного законодательства для предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов, согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, проведение торгов (конкурсов, аукционов) не требуется.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, исходит из следующего.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды явилось несоблюдение органом местного самоуправления статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта и заключении договора на срок не менее чем три года.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Анализ указанных нормативных положений может свидетельствовать о том, что требования пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и как следствие разъяснений, содержащихся в пункте 4.1 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку в силу пункта 2 статьи 17.1 названного закона указанный порядок заключения договоров (без проведения аукциона) не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется по специальным нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, положения частей 1 и 3 статьи 17.1 не предусматривают в качестве правового регулирования земельные участки.

Судебные инстанции, сделав вывод о том, что поскольку нормы действующего законодательства не устанавливают требования по предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта исключительно на торгах, в связи с чем исключается необходимость применения публичной процедуры (проведение торгов) при заключении дополнительного соглашения о продлении договора на новый срок, не учли ряд существенных обстоятельств для данного толкования норм Земельного кодекса.

Применительно к тем случаям, когда арендатор не приступил к использованию земельного участка и его фактическому освоению, и на нем отсутствуют объекты недвижимости, заключение дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного без торгов с предварительным согласованием места размещения должна осуществляться с учетом процедуры публичного информирования с целью создания конкуренции и возможности подачи иных заявлений о предоставлении того же участка, который не был освоен в установленные сроки иными лицами.

Иное толкование взаимосвязанных положений статей 30-31 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в прежней редакции) приведет к возможности неоднократного продления срока аренды по воле сторон при отсутствии доказательств освоения участка в установленные в разрешительной документации сроки и лишения прав иных лиц претендовать на заключение договора аренды для тех же целей при несоблюдении условий договора первоначального арендатора.

Вместе с тем при наличии на арендуемом земельном участке незавершенного строительством объекта не исключает возможность продления договора аренды на новый срок при определенных условиях без проведения торгов и публичного информирования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой по смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего обязательное публичное информирование населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов, право на заключение договора аренды земельного участка в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25.11.2010 N 1549-О-О отметил, что данные нормы направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом не дана оценка соблюдения уполномоченным органом при подписании дополнительного соглашения от 11.04.2014 порядка, предусмотренного статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе и публичное информирование населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения при предоставлении спорного земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Кодекса).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

При этом Кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Согласно нормам статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в их истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, запрещен необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течении первоначального срока аренды земельного участка.

Также следует учитывать, что статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляя преимущественное право аренды на земельный участок, предполагает наличие права собственности на объект недвижимости, в том числе здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), находящиеся на этом земельном участке, а в рассматриваемом случае судом не исследовалась и не давалась оценка доказательствам наличия начала строительства на земельном участке, предоставленном ОАО "Тольяттиазот" для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 306-КГ14-3232 по делу N А55-12026/2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Перечисленные выше нарушения норм процессуального права о порядке определения юридически значимых для дела обстоятельств, исследования и оценки доказательств являются существенными, ввиду того, что могли как по отдельности, так и в совокупности привести к неправильному установлению фактических обстоятельств и разрешению спора.

Согласно положениям части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены или были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области, при котором суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить доводы лиц, участвующих в деле, дать им оценку с учетом доводов сторон и всей совокупности представленных по делу доказательств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу N А55-27453/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев А.Л. Петров