Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 октября 2015 г. N Ф06-1209/15 по делу N А12-44338/2014

г. Казань

16 октября 2015 г.

Дело N А12-44338/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Гарифуллиной К.Р. Нафиковой Р.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2015 (судья Зотова Н.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 (председательствующий судья Телегина Т.Н., судьи Камерилова В.А., Клочкова Н.А.)

по делу N А12-44338/2014

по исковому заявлению Администрации Волгограда к обществу с ограниченной ответственностью "Родос" о взыскании 8 502 033 руб. 28 коп.

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Родос" о взыскании 8502033 руб. 28 коп., в том числе 5309559 руб. 16 коп. задолженности, возникшей в связи с несвоевременным внесением арендной платы по договору аренды земельных участков от 26.04.2001 N 3708 за период с 08.08.2011 по 31.10.2014, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 3192474 руб. 12 коп. за период с 11.08.2011 по 31.10.2014, в случае неисполнения судебного акта истец просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Банка России, действующей на момент исполнения судебного акта.

Определением от 26.01.2015 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-44338/2014 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Волгограда, Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда.

Определением от 04.03.2015 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-44338/2014 произведена замена истца - Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области на правопреемника - Администрацию Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015, исковые требования удовлетворены частично: с общества с ограниченной ответственностью "Родос" в пользу Администрации Волгограда взыскано 1631159 руб. 61 коп. задолженности, возникшей в связи с несвоевременным внесением арендной платы по договору аренды земельных участков от 26.04.2001 N 3708 за период с 09.12.2011 по 31.10.2014, в случае неисполнения судебного акта взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 1631159 руб. 61 коп. на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Банка России, действующей на момент исполнения судебного акта, в удовлетворении остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 12568 руб. государственной пошлины.

Администрация Волгограда, обжалуя состоявшиеся судебные акты в арбитражный суд Поволжского округа, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права, выводы, не соответствуют обстоятельствам дела: решение об образовании земельных участков органами местного самоуправления не принимались, судом неправомерно отказано во взыскании неустойки.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене в части отказа во взыскании неустойки с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Как следует из материалов дела, Администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Спутник-М" (арендатор) был заключен договор аренды земельных участков от 26.04.2001 N 3708, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочную (краткосрочную) аренду на пять лет земельный участок площадью 15200 кв. м, с кадастровым номером 34:34:010026:5, находящийся по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. Переяславская, 7.

К договору аренды земельных участков от 26.04.2001 N 3708 оформлены изменения от 11.09.2001 N 1, от 08.10.2002, от 24.12.2002, от 04.06.2003, от 05.01.2004, от 16.10.2006, от 15.01.2008, от 20.03.2009, от 05.03.2012.

Изменением от 15.01.2008 к договору аренды земельных участков от 26.04.2001 N 3708 адрес земельного участка изменен на г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Шурухина, 52.

Поскольку, в связи с переходом к ООО "Родус" права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010026:5, ООО "Родус" в силу закона обязано было оплачивать арендные платежи, истец обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования в части взыскания долга по арендной плате, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области было принято решение об образовании путем раздела земельного участка с кадастровым номером 34:34:010026:5 двух земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:010026:194 и 34:34:010026:195

На земельном участке с кадастровым номером 34:34:010026:194 общей площадью 5335 кв. м расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Родос" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 10.11.2014 N N 90-3972319, 90-3972336, 90-3972352, 90-3972368, 90-3972294, 90-3972184, данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В силу части 1 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, новому собственнику переходит право пользования земельным участком на том же праве, что и у предыдущего собственника.

Расчет арендной платы определен на основании Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 23.10.2010 N 1945 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 28.12.2011 N 1433 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", Постановления Губернатора Волгоградской области от 14.05.2013 N 424 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", Постановления Губернатора Волгоградской области от 24.12.2013 N 1348 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", Решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", Постановления Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда", Распоряжения Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области".

По сведениям, представленным в материалы дела филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области от 05.03.2015 года N ЛК-448/2015, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010026:194 общей площадью 5335 кв. м. в период с 11.09.2012 по 03.12.2012 составила 11920417 руб. 30 коп. (удельный показатель 2234 руб. 38 коп. / кв. м.), с 03.12.2012 года по настоящее время - 33336547 руб. 75 коп. (удельный показатель 6248 руб. 65 коп. / кв. м.).

Судебные инстанции, учитывая указанные нормативно правовые акты, действующие в спорный период, установленную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010026:194, правомерно определили, что за ответчиком (с учетом пропуска срока исковой давности) в спорный период с 09.12.2011 по 31.10.2014 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1631159 руб. 61 коп.

При этом судебными инстанциями правильно указано, что у истца не имелось правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по внесению арендных платежей с земельного участка площадью 15200 кв. м., так как к нему перешли права на аренду земельного участка площадью 5335 кв. м, непосредственно необходимого для использования приобретенных им в собственность объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции также указал, что такой подход не может привести к нарушению прав третьих лиц, имеющих объекты недвижимости на смежных земельных участках.

Вместе с тем, рассмотрев спор исходя из условий договора аренды земельных участков от 26.04.2001 N 3708, с учётом соответствующих разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касающихся того, что по договору к ответчику перешли все права и обязанности (перемена лица в договоре аренды), суд первой инстанции без каких-либо правовых обоснований освободил ответчика от исполнения обязанности по уплате им неустойки за просрочку арендных платежей, предусмотренную договором.

Суд апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы о неправомерном отказе во взыскании неустойки по договору аренды судом первой инстанции оставил без какой-либо правовой оценки.

Согласно положениям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим перемену лиц в обязательствах (ст.384), если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Таким образом, судебные акты в данной части исковых требований приняты с нарушением норм материального права, что в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для их отмены, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить расчёт неустойки на соответствие условиям п. 2.9 договора и принять соответствующее решение.

Руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 по делу N А12-44338/2014 в части отказа во взыскании пени за просрочку платежей в размере 3192474 руб. 12 коп отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

К.Р. Гарифуллина Р.А. Нафикова