Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 ноября 2015 г. N Ф06-481/15 по делу N А55-29981/2014

г. Казань

09 ноября 2015 г.

Дело N А55-29981/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Коноплевой М.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.04.2015 (судья Харламов А.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2015 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Корнилов А.Б., Кувшинов В.Е.)

по делу N А55-29981/2014

по заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третье лицо - общество с ограниченной ответственностью СМПФ "Элри", г. Самара, о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 05.11.2014 N 01/072/2014-574 и о возложении на Управление Росреестра по Самарской области обязанности устранить допущенные нарушения, путем проведения государственной регистрации договора от 10.09.2014 N 925 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, 5.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.04.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2015, заявленные требования удовлетворены полностью.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 03.11.2015 объявлен перерыв до 11 часов 40 минут 05.11.2015.

Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено 05.11.2015 в 11 часов 40 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью СМПФ "Элри" (далее - ООО СМПФ "Элри") 13.04.2010 обратилось с заявлением выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в Министерство строительства Самарской области по вопросу обеспечения выбора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду для строительства объекта недвижимости нежилого фонда при отсутствии правоустанавливающих документов на испрашиваемый земельный участок и предварительно согласовать место размещения объекта: многоэтажное здание под офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний и подземный паркинг, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, 5, с предполагаемой площадью земельного участка - 2019 кв.м.

09 октября 2012 года администрацией городского округа Самара было принято постановление N 1344 о предоставлении ООО СМПФ "Элри" разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, 5, для строительства многоэтажного здания под офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний и подземного паркинга.

03 февраля 2014 года приказом Министерства строительства Самарской области N 37-п был утвержден акт "О выборе земельного участка для строительства многоэтажного здания под офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний и подземного паркинга, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, 5".

18 августа 2014 года Министерством строительства Самарской области был издан приказ N 338-п "О предоставлении ООО СМПФ "Элри" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, 5, для строительства многоэтажного здания под офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний и подземного паркинга".

10 сентября 2014 года между Министерством строительства Самарской области - "арендодатель" и ООО СМПФ "Элри" - "арендатор" был заключен договор N 925 "Аренды земельного участка", согласно подпунктам 1.1 и 1.2 пункта 1 которого, на основании приказа от 18.08.2014 N 338-п арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории - "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер - 63:01:0236003:954, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, 5, площадь - 1819 кв.м., для строительства многоэтажного здания под офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний и подземного паркинга.

В соответствии с подпунктами 2.1 и 2.2 пункта 2 данного договора границы земельного участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом паспорте (кадастровый паспорт земельного участка от 14.07.2014 N 63-00-102/14-510855, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 1).

Земельный участок передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами (Приложение N 3).

25 сентября 2014 года Министерство строительства Самарской области и ООО СМПФ "Элри" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации договора от 10.09.2014 N 925 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, 5. Одновременно с указанными Заявлениями его податели представили в регистрирующий орган все необходимые и надлежащим образом оформленные документы, подтверждением чего, служат материалы Дела правоустанавливающих документов N 63:02:0236003:954.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Управление Росреестра по Самарской области подготовило и направило, в адрес Министерства строительства Самарской области сообщение об отказе в государственной регистрации от 05.11.2014 N 01/072/2014-574, в связи с несоблюдением Министерством строительства Самарской области процедуры предоставления спорного земельного участка ООО СМПФ "Элри", поскольку в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 09.11.2012 N 639 "Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах".

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций свое решение мотивировали тем, что административная процедура предоставления испрашиваемого земельного участка начинается с момента подачи заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (пункт 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации) и завершается принятием решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации). ООО "СМПФ "Элри" обратилось в Министерство строительства Самарской области с заявлением по вопросу о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта 13.04.2010 входящий номер 20100253. На дату обращения ООО СМПФ "Элри" в Министерство строительства Самарской области с заявлением 13.04.2010 входящий номер 20100253 "О выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта" Правительством Самарской области еще не было принято Постановление от 09.11.2012 N 639 "Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах" (далее - Постановление N 639).

При обращении с заявлением о выборе земельного участка инициируется административная процедура его предоставления, которая регулируется нормами, действующими на момент проведения процедуры согласования.

Договор от 10.09.2014 N 925 аренды земельного участка по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации, содержит все существенные условия для гражданско-правовых договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст данного Договора подчисток и исправлений не имеет, право арендодателя на распоряжение спорным земельным участком подтверждено, а, следовательно, данный договор соответствует требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, у заинтересованного лица не имелось законных оснований для отказа в его государственной регистрации.

Между тем, порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015, далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов либо без предварительного согласования мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ. При этом, первоначальным этапом предоставления участка является выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 30 ЗК РФ, введенным Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ и вступившим в силу с 01.01.2010, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Данная норма означает, что с момента вступления в силу нормативного правового акта, которым предусмотрено предоставление определенных земельных участков на торгах, земельные участки не могут быть предоставлены в ином порядке, а установленные им ограничения должны учитываться уполномоченными органами при рассмотрении заявления заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Перечень случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара исключительно на торгах установлен Постановлением N 639. В соответствии с пунктом 5 настоящего постановления оно вступило в силу по истечении 10 дней со дня официального опубликования в газете "Волжская коммуна" от 13.11.2012 N 418 (28346), то есть 23.11.2012.

Сам факт подачи заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка до принятия субъектом Российской Федерации иного порядка предоставления земельного участка (только на торгах) не исключает применение Постановления N 639, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается уже после вступления в силу указанного Постановления N 639.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.12.2013 по делу N А55-33718/2012, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 09.07.2015 по делу N А55-26907/2014 (определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2015 N306-КГ15-11208 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебную коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано), в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.08.2015 по делу N А55-25582/2014. Данная позиция основана на выводах отраженных в пункте 9 заседания Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Поволжского округа на тему "Актуальные правовые проблемы оборота недвижимости и земельных правоотношений" от 30.10.13.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации городского округа Самара от 09.10.2012 N 1344, в соответствии со статьями 39, 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, было принято решение о предоставлении ООО СМПФ "Элри" разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, 5, для строительства многоэтажного здания под офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний и подземного паркинга.

Возможность изменения правового режима земельного участка предоставлено правообладателям земельных участков.

Однако суд первой инстанции по данному делу ограничился исследованием и оценкой обстоятельств по обращению ООО СМПФ "Элри" с заявлением от 12.04.2010 о предоставлении спорного земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта и утверждением акта выбора от 03.02.2014, при наличии вступившего в законную силу 23.11.2012 Постановления N 639.

Из пояснений представителя ООО СМПФ "Элри" и представленного обществом заявления от 06.02.2015 в суд следует о приобщении к материалам дела обществом следующих документов: копии постановления Главы города Самары от 30.09.2005 N 2682 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования жилой застройки со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом обществу с ограниченной ответственностью "Русская Строительная Компания-Самары" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улицы Металлистов, Енисейская, Советская, проспект Металлургов в Кировском районе города Самары", копия договора аренды земельного участка от 31.10.2008 N 427, копия договора перемены лиц в обязательствах от 10.12.2008, копия соглашения о расторжении договора аренды от 31.10.2008 N 427 от 07.09.2010, копии договоров аренды от 07.09.2010 N 626, от 19.01.2012 N 720, от 27.06.2013 N 803. Данное обстоятельство общество подтверждает представленным заявлением со штампом Арбитражного суда Самарской области о принятии документов специалистом суда Дюковой А.О., в отношении которого проводилась служебная проверка.

Между тем, из оспариваемых судебных актов не усматривается установление судом обстоятельств наличие прав на изменение вида разрешенного использования у ООО СМПФ "Элри" и не дано оценки почему при наличии или отсутствии прав ООО СМПФ "Элри" общество повторно обращается за предоставлением части земельного участка и необходимости или ее отсутствии соблюдения при его предоставлении процедуры торгов.

При рассмотрении настоящего дела судом неполно установлены обстоятельства, о возможном вхождении спорного земельного участка в состав участка предоставленного правопреемнику для комплексной застройки, которые могли повлиять на принятие законного решения по настоящему делу с учетом специфики правоотношений сторон по этому спору.

Кроме этого коллегия кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 5 статьи 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В связи с этим при разделе земельного участка, статус предоставленного земельного участка не утрачивается с учетом должного комплексного освоения, и в этом случае повторная административная процедура предоставления, в том числе посредством торгов, исключается.

Систематический анализ взаимосвязанных положений пункта 5 статьи 11.4 и норм статей 30.1, 30.2 ЗК РФ, позволяет сделать вывод, что при предоставлении земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из государственных земель по специальному порядку, в том числе без проведения торгов, может осуществляться последующий раздел такого участка в результате ввода комплексных объектов в эксплуатацию, при этом повторное предоставление части такого участка для полного освоения жилищного строительства и инфраструктуры не требуется.

Разрешая спор, суды не учли специфику спорных правоотношений, в том числе, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0236003:954 может входить в состав ранее предоставленного участка площадью 47 514,20 кв.м для жилой застройки.

С учетом вышеизложенного коллегия кассационной инстанции считает, что выводы Арбитражного суда Самарской области сделаны на основании неполно установленных обстоятельств дела.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Перечисленные выше нарушения норм процессуального права о порядке определения юридически значимых для дела обстоятельств, исследования и оценки доказательств являются существенными, ввиду того, что могли как по отдельности, так и в совокупности привести к неправильному установлению фактических обстоятельств и разрешению спора.

Согласно положениям части 2 статьи 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены или были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо установить предоставлялся ли в установленном порядке земельный участок для жилой застройки с подземным паркингом, осуществлялось ли его освоение, исследовать основания для раздела участка общей площадью 47 574,20 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236003:4, предоставленного по акту о выборе, утвержденного постановлением главы города Самары N 2682 от 30.09.2005, в том числе необходимо проверить порядок и основания образования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0236003:954, в том числе входит ли он в состав ранее сформированного участка и, как следствие, требуется ли повторная процедура его предоставления с учетом Постановления N 639.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2015 по делу N А55-29981/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

М.В. Коноплева С.Ю. Муравьев