Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 ноября 2015 г. N Ф06-2295/15 по делу N А49-14541/2014

г. Казань

13 ноября 2015 г.

Дело N А49-14541/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Галиуллина Э.Р., Смоленского И.Н.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк"

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015 (судья Гук Н.Е.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А49-14541/2014

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала о взыскании 398 040 руб. 13 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала (далее - ОАО "Россельхозбанк", ответчик) о взыскании 398 040 руб. 13 коп., из которых: 340 099 руб. 54 коп. - долг по арендной плате за период с 10.09.2013 по 10.07.2014, 57 940 руб. 59 коп. - пени за период с 11.09.2013 по 31.07.2014.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015, иск удовлетворен.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ОАО "Россельхозбанк" просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании 12.11.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 час. 30 мин. 13.11.2015. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новее рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 06.05.2008 между Центральным Банком Российской Федерации (арендодатель) и ОАО "Россельхозбанк" (арендатор) заключен договор аренды N Д- 17-2-7/60, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое (административное) здание (площадью 603,2 кв. м) с гаражом (64,5 кв. м), расположенные по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, общей площадью 667,7 кв. м, систему охранно-пожарной и тревожной сигнализации, телевизионную систему охранного наблюдения, теплосчетчик "Взлет" согласно перечню Имущества, передаваемого в аренду (Приложение N 1), для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".

Срок действия настоящего договора установлен с 01.05.2008 по 01.05.2011 (36 месяцев).

Если за 1 месяц до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды за объекты, указанные в пункте 1.1 договора, арендатор на основании выставленных арендодателем счетов уплачивает арендодателю арендную плату согласно Расчету арендной платы (Приложение N 2).

Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 1 920 913 руб. 20 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 293 020 руб. 56 коп.

Сумма ежемесячной арендной платы за указанные в пункте 1.1 объекты составляет 53 358 руб. 70 коп., в том числе налог на добавленную стоимость в сумме 8 139 руб. 46 коп.

Арендная плата с 01.05.2008 вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного арендодателем, в размере 53 358 руб. 70 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 8 139 руб. 46 коп.

По условиям пункта 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путём оформления сторонами дополнительного соглашения.

Арендованное имущество передано ОАО "Россельхозбанк" по акту приема-передачи от 06.05.2008.

Договор аренды N Д-17-2-7/60 зарегистрирован в установленном законом порядке 21.07.2008.

Размер арендной платы неоднократно изменялся на основании заключенных между сторонами дополнительных соглашений.

Между Центральным Банком РФ и управлением 14.09.2012 заключен договор N ДТ-17-2/119 о передаче прав арендодателя, по условиям которого права (требования) первоначального арендодателя Центрального банка России переходят к новому арендодателю - управлению в объеме и на условиях согласно договору аренды от 06.05.2008.

Договор о передаче прав арендодателя зарегистрирован в установленном законом порядке 03.10.2012.

Истец и ответчик 20.11.2012 заключили дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Новый арендодатель передает во временное владение, а арендатор принимает в аренду следующее имущество:

- нежилое (административное) здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 603,2 кв.м, инв. N 56:218:002:100004670, лит. А;А1;1, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, именуемое в дальнейшем Объект 1, для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк": - гараж, назначение: нежилое, общая площадь 64,5 кв. м, инв. N 468, лит. Г, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, именуемое в дальнейшем Объект 2, для использования под стоянку автомашины, принадлежащей арендатору".

С 03.10.2012 арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование вышеуказанным недвижимым имуществом составляет в месяц 40 271 руб. 36 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет.

Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 03.10.2012.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 на основании статьи. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 98-н от 15.05.2013 по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием гаража, и отчета N 99-н от 15.05.2013 по оценке рыночной обоснованной арендной платы за пользование административным зданием, истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды с 01.09.2013 до 71 189 руб. 50 коп.

Указанный проект направлен в адрес ответчика письмом от 16.09.2013 N 01/2613, которое получено ответчиком.

Письмом от 08.04.2014 N 01/1078 ответчику повторно предложено внести изменения в договор аренды в части изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.

До настоящего времени указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано.

Письмом от 25.07.2014 управление, ссылаясь на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило ответчика об отказе от договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.

Уведомление получено ответчиком 28.07.2014.

Таким образом, договор аренды N Д-17-2/60 от 06.05.2008 считается расторгнутым в силу части 3 статьи 450 и статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 29.10.2014.

Ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы за спорный период по цене 71 189 руб. 50 коп. дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, не подписанного ответчиком, судебные инстанции исходили из того, что предоставленное ответчику в аренду недвижимое имущество является собственностью Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за указанное имущество регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Из анализа условий пункта 3.3 договора аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008, судебные инстанции пришли к выводам, что данным пунктом предусмотрено право истца на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, но не чаще одного раза в год, что согласуется с положениями статей 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судебные инстанции не учли следующие существенные обстоятельства для правильного рассмотрения дела.

Распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" утратили силу, т.к. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.11.2009 N 497 признаны не подлежащими применению.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно условиям пункта 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.

Спорным дополнительным соглашением арендная плата увеличена с 40 271 руб. 36 коп. до 71 189 руб.50 коп.

По условиям пункта 5.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами, и зарегистрированы в установленном законом порядке.

В процессе исполнения договора все изменения к нему, в том числе размера арендной платы, производились подписанием дополнительных соглашений с последующей регистрацией их в установленном порядке.

Таким образом, выводы судебных инстанций о праве истца на одностороннее изменение условий договора по увеличению размера арендной платы противоречит фактическим обстоятельствам дела, условиям договора и сделаны при неправильном применении положений статей 310, 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период, одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Одностороннее изменение условий договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствие со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Придя к выводу, о том, что цены на аренду федерального имущества являются нормативно регулируемыми, судебные инстанции при этом не указали тот нормативно правовой акт, которым установлено это регулирование, за исключением утративших силу Распоряжений Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 N 396-р и от 14.05.1999 N 671-р.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Только при этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.

Обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду), установленная статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не означает обязанность арендатора уплачивать арендодателю установленную оценкой рыночную цену арендной платы, до внесения соответствующих изменений в условия договора, тем более, что результаты оценки, до подписания дополнительного соглашения могут быть оспорены ответчиком.

Кроме того договор аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку договор аренды расторгнут 29.10.2014, а требования по уплате арендной платы по рыночной стоимости и по неподписанному ответчиком дополнительному соглашению (несогласованной сторонами цене) заявлены за период до его расторжения (с 10.09.2013 по 10.07.2014), суд кассационной инстанции считает, что оснований у судебных инстанций для удовлетворения заявленных требований в полном объеме не имелось.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Пензенской области.

При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть заявленные требования с учетом размера согласованной сторонами арендной платы, проверить расчёты истца исходя из условий договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015 по делу N А49-14541/2014 отменить.

Дело N А49-14541/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Э.Р. Галиуллин И.Н. Смоленский