Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 ноября 2015 г. N Ф06-1551/15 по делу N А55-30201/2014

г. Казань

16 ноября 2015 г.

Дело N А55-30201/2014

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015 (судья Харламов А.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Корнилов А.Б., Кувшинов В.Е.)

по делу N А55-30201/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Олюр", г. Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа от 23.12.2014 N 30201, третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Олюр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление) о признании незаконным отказа в регистрации договора от 25.08.2014 N 95-2014 аренды земельного участка, кадастровый номер 63:09:0101169:586 расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 8, Приморский бульвар, существующая остановка общественного транспорта "Б. Буденного", изложенного в сообщении от 03.10.2014 N 09/606/2014-275, обязании произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015, требования удовлетворены.

Управление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь в ее обосновании на неправильное применение судом норм материального права.

Общество, теруправление в отзывах просят в удовлетворении жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между администрацией Автозаводского района г. Тольятти (далее - администрация) "арендодатель" и обществом "арендатор" заключен договор аренды земельного участка от 05.04.2000 N 1848, согласно по условиям которого обществу в аренду предоставлен остановочно-торговый павильон сроком на 5 лет с 31.03.2000 по 30.03.2005.

К данному договору между его сторонами были подписаны дополнительные соглашения от 20.12.2002, 19.03.2009.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка от 05.04.2000 N 1848, в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственной кадастре недвижимости" поставлен на кадастровый учет 14.06.2000, с присвоением ему кадастрового номера 63:09:0101169:586, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 11.10.2013 N 63-00-102/13-533769.

На земельном участке располагается принадлежащий обществу остановочно-торговый павильон, что подтверждается, в том числе, техническим паспортом нежилого здания, инвентарный номер 1608, изготовленный МП городского округа Тольятти "Инвентаризатор".

В дальнейшем правообладателем (собственником) спорного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101169:586 стала Российская Федерация.

Теруправление распоряжением 20.08.2014 N 442-р "О предоставлении ООО "Олюр" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, квартал 8, Приморский бульвар, существующая остановка общественного транспорта "Б.Буденного" предоставило в аренду сроком на 49 лет земельный участок, отнесенный к категории земель - населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, квартал 8, Приморский бульвар, существующая остановка общественного транспорта "Б.Буденного", с кадастровым номером - 63:09:0101169:586, площадью - 109,0 м(2), реестровым номером Федерального имущества - В11630003313, с разрешенным использованием - "для реконструкции и дальнейшей эксплуатации остановочно-торгового павильона".

Между теруправлением "арендодатель" и обществом "арендатор" заключен вышеназванный договор аренды от 25.08.2014 N 95-2014 (2014-19).

Общество обратилось в управление с заявлением от 03.09.2014 N 63-63-09/606/2014-275 об осуществления государственной регистрации вышеуказанного договора.

Сообщением от 13.10.2014 N 09/606/2014-275 управление отказало обществу в государственной регистрации договора.

Полагая данный отказ противоречащим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями..

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.

Из содержания сообщения об отказе следует, что отказ в осуществлении государственной регистрации договора обоснован со ссылкой на положения абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122), которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного закона.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона N 122. Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства предусмотрен статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а для целей, не связанных со строительством, статьей 34 Кодекса.

Спорный земельный участок первоначально был предоставлен по условиям договора от 05.04.2000 N 1848 "Аренды земельного участка" заявителю в аренду для эксплуатации торгового павильона, то есть, для целей, не связанных со строительством. Впоследствии именно данное условие также было воспроизведено в договоре от 25.08.2014 N 95-2014 (2014-19) "Аренды земельного участка", заключенном между теруправлением и обществом.

При этом суды, отклоняя довод управления о том, что обществом на государственную регистрацию спорных договора аренды земельных участков не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общество по истечении срока действия договоров аренды земельных участков имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение новых договоров аренды на спорные земельные участки.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.

Однако таких обстоятельств судами по настоящему делу установлено не было.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что теруправление при предоставлении спорных земельных участков обществу заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 25.08.2014 N 95-2014 (2014-2019) заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконным отказа управления в регистрации указанного договора аренды, изложенного в сообщении от 13.10.2014 N 09/606/2014-275.

Аналогичные выводы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу N А55-30201/2014 отменить.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Олюр", г. Тольятти отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Олюр", г. Тольятти в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3000 руб.

Арбитражному суду Самарской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова