Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 декабря 2015 г. N Ф06-3147/15 по делу N А12-2521/2015

г. Казань

04 декабря 2015 г.

Дело N А12-2521/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Галиуллина Э.Р., Нафиковой Р.А.,

в отсутствие сторон - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.12.2015, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2015

по делу N А12-2521/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Иволга", г. Волжский Волгоградской области, к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волжский Волгоградской области, администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, Волжской Городской Думы, г. Волжский Волгоградской области об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Иволга" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик) о понуждении в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (если оценка ответчиком еще не проведена); в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке (либо, если оценка уже проводилась, в двухнедельный срок с даты вступления в законную силу решения суда) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества общей площадью 350,7 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 30; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества общей площадью 350,7 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 30.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области), администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - администрация), Волжская Городская Дума.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.05.2015 иск удовлетворен.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2015 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, отказав в иске.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.03.2001 на основании распоряжения главы администрации г. Волжского от 14.02.2001 N 116-р между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 575,3 кв.м., находящихся на 1-ом этаже (224,6 кв.м) и в подвале многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 30. Договору присвоены следующие реквизиты: от 05.03.2001 N 65ап.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о зарегистрированном обременении в виде аренды на основании договора аренды нежилых помещений от 05.03.2001 N 65ап, заключенного между сторонами.

31.12.2004 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 6 к договору, согласно которому в договор внесены изменения в части площади сдаваемого в аренду помещения на 350,7 кв.м, типа помещения на подвал жилого дома и арендной платы. Дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец обратился в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения со ссылкой на нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Письмом от 23.07.2014 N 18/5717 ответчик отказал истцу в удовлетворении заявления со ссылкой на пункт 2.1 статьи 9 вышеназванного Закона, поскольку на момент подачи заявления прошло менее пяти лет с момента включения спорного нежилого помещения в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. В письме ответчик указал, что указанный срок истекает 30.07.2014, после наступления которого истец вправе будет воспользоваться правом на выкуп нежилого помещения.

26.08.2014 истец направил в адрес ответчика повторное заявление.

28.08.2014 данное заявление было принято ответчиком.

Письмом от 08.09.2014 N 18/6689 ответчик вновь отказал истцу в реализации преимущественного права. Основанием для отказа явилось то, что договор аренды нежилого помещения от 05.03.2001 N 65ап прекратил свое действие 28.09.2004, а объект аренды ликвидирован. Также ответчик указал, что дополнительные соглашения N 2-8 к данному договору, в том числе дополнительное соглашение от 31.12.2004 N 6, подписанные сторонами, не прошли государственную регистрацию в связи с чем являются незаключенными.

Отказ ответчика в реализации преимущественного права послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В абзаце 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции установил, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 данного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован в "Российской газете" (N 158) 25.07.2008.

С учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Арендуемое истцом нежилое помещение включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, на основании постановления Волжской городской Думы Волгоградской области городской Думы от 17.07.2009 N 65/2, принятого после публикации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, то есть после 25.07.2008.

По мнению суда, данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении прав и законных интересов истца, о создании препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком не представлено доказательств невозможности реализации истцом преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Довод ответчика об отсутствии у истца преимущественного права, поскольку дополнительные соглашения к договору аренды не прошли государственную регистрацию, суд признал несостоятельным.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Указанная позиция согласуется в позицией, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", по которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Из содержания статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Для целей применения названного Закона дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона.

Ввиду того, что законодательство не оговаривает сроков регистрации таких договоров, для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата проведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора.

Как усматривается из материалов дела, соглашение по указанным условиям в дополнительном соглашении от 31.12.2004 N 6 к договору аренды от 05.03.2001 N 65ап было достигнуто, имущество было передано арендатору, и договор фактически исполнялся, то есть истец пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату с учетом последующих изменений в редакции дополнительных соглашений, а ответчик принимал исполнение в течение всего периода действия договора, в связи с чем единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - на выкуп арендованного имущества.

Письмом от 26.03.2014 ответчик уведомил истца об отказе от договора в связи с истечением срока его действия, однако, никаких мер к выселению истца не предпринимал, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок.

Письмом от 23.07.2014 N 18/5757 ответчик уведомил истца о наличии у него права выкупа арендованного имущества.

С учетом изложенного, суд первой инстанции удовлетворил иск.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были исследованы судами первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.12.2015, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2015 по делу N А12-2521/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Э.Р. Галиуллин Р.А. Нафикова