Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2015 г. N 12АП-6833/15

г. Саратов

11 августа 2015 г.

Дело N А12-2521/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "06" августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "11" августа 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Борисовой Т.С., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 мая 2015 года по делу N А12-2521/2015 (судья Е.С. Пятернина)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Иволга" (ИНН: 3435006028, ОГРН:1023402023413)

к Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 3435110029, ОГРН: 1023402012589),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Волгоградской области, Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области, Волжской Городской Думы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Иволга" (далее по тексту - ООО "Иволга", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее по тексту - УМИ Администрации г. Волжского, ответчик) с исковым заявлением о понуждении в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (если оценка ответчиком еще не проведена); в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке (либо, если оценка уже проводилась, в двухнедельный срок с даты вступления в законную силу решения суда) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества общей площадью 350,7 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, дом 30; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества общей площадью 350,7 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, дом 30.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области), Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Администрация), Волжская Городская Дума.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29 мая 2015 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Иволга" удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, Управление муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 мая 2015 года и принять по делу новый судебный акт.

Представители сторон в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 02 марта 2001 года, на основании распоряжения главы администрации г. Волжского N 116-р от 14.02.2001, между ООО "Иволга" (арендатор) и УМИ Администрации г. Волжского (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 575,3 кв.м., расположенных на 1-м этаже (224,6 кв.м.) и в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, дом 30. Договор зарегистрирован юридическим отделом УМИ Администрации г. Волжского под номером 65ап от 05.03.2001.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены сведения о зарегистрированном обременении в виде аренды на основании договора аренды нежилых помещений N 65ап от 05.03.2001, заключенного между ООО "Иволга" и УМИ Администрации г. Волжского, что подтверждается сведениями Управления Росреестра по Волгоградской области.

31 декабря 2004 года между сторонами договора аренды N 65ап от 05.03.2001 заключено дополнительное соглашение N 6 к нему, согласно которого внесены изменения в договор в части площади сдаваемого в аренду помещения - 350,7 кв.м., тип помещения - подвал жилого дома и арендной платы, которое не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец обратился в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения со ссылкой на нормы Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

23 июля 2014 года УМИ администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области письмом за N 18/5717 отказало со ссылкой на пункт 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку на момент подачи ООО "Иволга" заявления о возмездном отчуждении спорного нежилого помещения прошло менее пяти лет с момента включения спорного нежилого помещения в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Вместе с тем, указало на то, что 30.07.2014 года исполняется пять лет с момента нахождения спорного нежилого помещения в вышеуказанном Перечне и, следовательно, после 30.07.14 ООО "Иволга" вправе будет воспользоваться правом на выкуп нежилого помещения.

26 августа 2014 года ООО "Иволга" направило в адрес ответчика заявление по форме, установленной административным регламентом "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа - город Волжский Волгоградской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденным постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 10.04.2014 N 2262 с приложением.

28 августа 2014 года данное заявление было принято УМИ Администрации г. Волжского.

08 сентября 2014 года ответчик направил письмо N 18/6689 "Об отказе в реализации преимущественного права". Основанием для отказа явилось то, что договор аренды нежилого помещения от 05.03.2001 N 65ап прекратил свое действие 28.09.2004, а объект аренды ликвидирован. Дополнительные соглашения NN 2 - 8 к договору аренды N 65 ап от 05.03.2001, в том числе дополнительное соглашение N 6 от 31.12.2004 года об изменении площади и типа арендуемого помещения, между сторонами договора аренды были подписаны, однако не прошли государственную регистрацию и, в связи с чем, являются незаключенными.

ООО "Иволга" полагает, что имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в редакции дополнительного соглашения N 6 от 31.12.2004 года к договору аренды нежилого помещения от 05.03.2001 N 65ап. Ответ УМИ Администрации г. Волжского расценил как отказ органа местного самоуправления в реализации преимущественного права на приватизацию помещения. Данное обстоятельство и послужило основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Принимая законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действующей на момент вынесения оспариваемого отказа, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "Иволга" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данный Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован в "Российской газете" (N 158) - 25.07.2008. С учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Арендуемое ООО "Иволга" нежилое помещение включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, на основании Постановления Волжской городской Думы Волгоградской области городской Думы от 17.07.2009 N 65/2, принятого после публикации Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ, то есть после 25.07.2008. Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении прав и законных интересов арендатора ООО "Иволга", о создании препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

Данный вывод согласуется с арбитражной правовой практикой, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11.

С учетом изложенного, удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объёме, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что ответчиком не представлено правого и документального обоснования невозможности реализации истцом преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Довод апеллянта о том, что ООО "Иволга" отсутствует преимущественное право, поскольку дополнительные соглашения к договору аренды от 05.03.2001 N 65 ап не прошли государственную регистрацию, судебной коллегией признан несостоятельным.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73), отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Указанная позиция также согласуется в позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Из содержания статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Для целей применения Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05.07.2001 N 154-0, государственная регистрация договора аренды имущества не подменяет собой договор аренды как основания возникновения, изменения и прекращения права аренды, она признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих документов.

Ввиду того, что законодательство не оговаривает сроков регистрации таких договоров, апелляционный суд полагает, что для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата проведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора.

Как усматривается из материалов дела, соглашение по указанным условиям в дополнительном соглашении N 6 от 31.12.2004 к договору аренды N 65ап от 05.03.2001 было достигнуто, имущество было передано арендатору, и договор фактически исполнялся - истец пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату с учетом последующих изменений в редакции дополнительных соглашений, а ответчик принимал исполнение в течение всего периода действия договора, в связи с чем единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - на выкуп арендованного имущества.

Письмом от 26 марта 2014 года ответчик уведомил ООО "Иволга" об отказе от договора в связи с истечением срока действия договора аренды N 65ап от 05.03.2001, заключенного с 02.01.2001 по 01.01.2011.

Однако после направления указанного уведомления никаких мер к выселению истца из арендованного помещения ответчик не предпринимал, в связи с чем, договор считается продленным на неопределенный срок.

Письмом от 23.07.2014 N 18/5757 УМИ Администрации г. Волжского уведомляло истца о наличии у него права выкупа арендованного имущества.

С учетом изложенного, ссылки ответчика на отсутствие с истцом арендных отношений, при условии предоставления доказательств исполнения сторонами договора аренды с учетом подписанных к нему дополнительных соглашений, отклоняются судом апелляционной инстанции как неосновательные.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 мая 2015 года по делу N А12-2521/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.И. Жевак

Судьи

Т.С. Борисова С.А. Жаткина