Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф06-3834/15 по делу N А57-12374/2014

г. Казань

21 декабря 2015 г.

Дело N А57-12374/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

ответчика - Волкова Д.А. (доверенность от 05.12.2015),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов"

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015

по делу N А57-12374/2014

по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов" к индивидуальному предпринимателю Фанагиной Наталье Александровне, третьи лица: Комитет по управлению имуществом

г. Саратова, Комитет по управлению имуществом Саратовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка No 98 от 27.02.2008 за период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926,24 руб., неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958,14 руб.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Фанагиной Натальи Александровны к Администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее -Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фанагиной Наталье Александровне (далее - ИП Фанагиной НА., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008 за период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926 руб. 24 коп., неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958 руб. 14 коп.

ИП Фанагиной НА. заявлен встречный иск к Администрации о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права аренды.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 июня 2015 с ИП Фанагиной Н.А. в пользу Администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 98 от 27.02.2008 за период с 10.06.2011 по 31.12.2013 в размере 1 228 603 руб. 80 коп., пени за период с 11.07.2011 по 01.04.2014 в размере 562 897 руб.

В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015 решение отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении иска Администрации отказано в полном объеме, встречный иск удовлетворен частично - указанный договор аренды признан недействительным, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции, считая его законным и обоснованным.

Администрация, третьи лица не обеспечили явку представителей, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Представитель ИП Фанагиной Н.А. в судебном заседании возразил против удовлетворения кассационной жалобы, считая приведенные в ней доводы несостоятельными.

Заслушав представителя ответчика, изучив доводы жалобы, материалы дела, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.02.2008 N Т-810-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ИП Фанагиной Н.А. (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование на срок 15 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030219:0191, площадью 25 225 кв.м., находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Депутатская, для строительства офисно-складских помещений, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 20.11.2007 N 48/07-15443.

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды от 24.03.2008 N 11/168/2008-112, а также информационной выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2014 года N 90-1183610, представленными в материалы дела.

Земельный участок передан ответчику по акту приема- передачи от 27.02.2008.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы в разделе 3 договора аренды.

Пунктом 5.2. Договора установлена обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора, а также своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.

Истец, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы за период с период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926 руб. 24 коп., и возникновение в связи с этим обязанности по уплате неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958.14 руб., обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, счёл требования истца подлежащими частичному удовлетворению с учетом применения последствий пропуска срока исковой давности в отношении периода пользования земельным участком с 24.03.2008 по 09.06.2011.

Рассмотрев встречные исковые требования ИП Фанагиной Н.А. к Администрации о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N 98 от 27.02.2008 суд не усмотрел оснований для их удовлетворения.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального и частичном удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции счел, что заключенный договор не соответствует положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и является ничтожной сделкой, поскольку на земельном участке, являющемся предметом аренды, находились объекты недвижимости - газопроводы высокого и среднего давления, кабельные линии, водопровод, о чем публичный собственник не мог не знать.

При этом апелляционный суд исходил из следующего.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшими в спорный период).

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов либо без предварительного согласования мест размещения объектов.

Согласно пункту 5 названной статьи порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе с последующим согласованием места размещения объекта, постановкой участка на кадастровый учет.

По мнению апелляционного суда, из системного толкования статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок, который заинтересованное лицо просит выбрать ему для строительства капитального объекта, должен быть свободен от каких-либо объектов, а также прав третьих лиц.

В рассматриваемом случае данное условие нарушено, поскольку на земельном участке расположены вышеуказанные линии газа-водо-энегоснабжения публичных владельцев.

Данные выводы являются ошибочными, сделанными при неверном толковании норм материального права и неполноте исследования фактических обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства заключения оспоренного договора, его государственная регистрация в установленном законом порядке, передача земельного участка в арендное пользование подтверждены вышеуказанными доказательствами.

В этой связи, вывод апелляционной инстанции об отсутствии со стороны Администрации встречного исполнения договора как основания для признания его недействительным, ввиду расположения на земельном участке сетевого имущества, является несостоятельным.

Вышеприведенные положения ранее действовавших норм Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть системно истолкованы в пользу вывода о недопустимости передачи в аренду земельного участка частично занятого объектами сетевой инфраструктуры.

Суд кассационной инстанции отмечает, что газо-энерго-водопроводы - это объекты в отношении которых установлен особый режим использования, обеспечивающий безопасность условий их эксплуатации и исключающий возможность их повреждения.

Между тем, предметом исследования судов не являлось фактическая эксплуатация сетей, условия эксплуатации.

В постановлении апелляционного суда содержится ссылка на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.10.2012 по делу дела N А57-16152/2012, которым удовлетворено заявление закрытого акционерного общества "Саратовское предприятие городских электрических сетей" (далее - ЗАО "СПГЭС") об установление факта добросовестного, открытого и непрерывного владения следующим недвижимым имуществом: кабельная линия N М/1003, литер К, протяженностью 4390 м.; кабельная линия N М/1004, литер К1, протяженностью 4390 м., расположенным по адресу: г. Саратов, Подстанция Новосоколовогорская - РП Авангард.

Между тем, решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.09.2014 по делу N А57-16152/2012 названное решение суда отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, а вступившим в законную силу определением того же суда от 31.12.2014 заявление оставлено без рассмотрения.

Между тем, ни ЗАО "СПГЭС", ни иные лица, возможно владеющие и эксплуатирующие сети, не были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, хотя особый режим землепользования, в контексте эксплуатации сетей, установлен именно в интересах обеспечения безопасности ведения соответствующей деятельности, обеспечения коммерческого и публичного интереса.

Судами не исследовалась техническая документация в отношении каждого из указанных сетевых объектов, их отнесения на балансы эксплуатирующих организаций, не исследовались правоустанавливающие и удостоверяющие документы. Не выяснялись основания и условия землепользования, в том числе наличие сформированных земельных участков с постановкой их на кадастровый учет по территории которых проходят трубопроводы.

Между тем, из материалов дела не следует, что предпринимателем Фанагиной Н.А. предварительно согласовывалось размещение объектов строительства на участках, занятых трубопроводами либо необходимых для их эксплуатации.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что со дня заключения договора и по день предъявления первоначального иска ИП Фанагиной Н.А. предпринимались действия с целью обеспечения права землепользования в отношении названного участка либо заявлялись требования об изменении, расторжении оспоренного договора, заключения другого договора в отношении иного земельного участка- свободного от вышеуказанных объектов.

Отказ от несения договорных обязательств в отсутствие разногласий сторон относительно объекта аренды, его качеств, не является надлежащим способом защиты права.

При новом рассмотрении дела надлежит учесть изложенное, принять законный и обоснованный судебный акт при всестороннем и полном исследовании всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора по существу, обеспечения интересов заинтересованных лиц.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.06.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015 по делу N А57-12374/2014 отменить.

Дело N А57-12374/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Смоленский

Судьи

Н.Н. Королева И.Р. Нагимуллин