Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 декабря 2015 г. N Ф06-3377/15 по делу N А65-10369/2015

г. Казань

22 декабря 2015 г.

Дело N А65-10369/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Мосунова С.В., Сафина Н.Н.,

при участии представителей:

заявителя - Файзуллина Р.В., доверенность от 02.09.2014 без номера,

первого ответчика - Сабирзянова И.И., доверенность от 31.03.2015 N 2535/ик,

в отсутствие:

второго ответчика - извещён надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Васькова Вадима Юрьевича

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 (судья Хасанов А.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Бажан П.В., Кувшинов В.Е.)

по делу N А65-10369/2015

по заявлению индивидуального предпринимателя Васькова Вадима Юрьевича, г. Казань, (ОГРНИП 304165524000066, ИНН 165400075120) к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани, муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованных нежилых помещений; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Васьков Вадим Юрьевич, г. Казань (далее - ИП Васьков В.Ю., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани (далее - Исполком м.о. г.Казани, ответчик-1), Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",г. Казань (далее - МКУ "КЗИО Исполкома м.о. г.Казани", ответчик-2) о признании незаконными действий МКУ "КЗИО Исполкома м.о. г. Казани", Исполкома м.о. г. Казани, связанных с отказом в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендованных им помещений 1-этажа N 101, 102, 103, 104, 104а, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, междуэтажные - этажа N 101, 102, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, назначение нежилое, общей площадью 336,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Баумана, 42/9, об обязании ответчиков устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений 1-этажа N 101, 102, 103, 104, 104а, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, междуэтажные - этажа N 101, 102, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, назначение нежилое, общей площадью 336,1 кв. м, расположенных по адресу г. Казань, ул. Баумана, 42/9, по рыночной стоимости в размере 13 135 593 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015, заявление удовлетворено частично.

Суд признал незаконными действия ответчиков, связанные с отказом в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендованных им помещений 1-этажа N 101, 102, 103, 104, 104а, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, междуэтажные - этажа N 101, 102, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110 назначение нежилое, общей площадью 336,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Баумана, 42/9, как не соответствующие требованиям действующего законодательства, и обязал МКУ "КЗИО Исполкома м.о. г. Казани", Исполком м.о. г. Казани устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП Васькова В.Ю. путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ): оценки рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений 1- этажа N 101, 102, 103, 104, 104а, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, междуэтажные - этажа N 101, 102, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110 назначение нежилое, общей площадью 336,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Баумана 42/9 в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в РФ"); в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, арендуемого имущества; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи с указанием цены данного имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в РФ". В остальной части заявленных требований предпринимателю отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении требований об обязании ответчиков устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем реализации преимущественного права выкупа вышеуказанных арендуемых нежилых помещений по рыночной стоимости в размере 13 135 593 руб., предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в обжалуемой части отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Отзывы от ответчиков на кассационную жалобу в суд не представлены.

Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Поволжского округа, однако второй ответчик явку своего представителя в суд не обеспечил.

Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившейся стороны.

В соответствие со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании суда кассационной инстанции 15.12.2015 объявлялся перерыв до 17.12.2015 до 11 часов 30 минут.

Арбитражный суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей заявителя и ответчика-1, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, находит основания для их частичного изменения.

Как следует из материалов дела, заявитель на основании договора аренды нежилого помещения N 1317-Л от 01.11.2010, заключенного с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", арендует нежилые помещения 1-го этажа N 101, 102, 103, 104, 104а, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, междуэтажные - N 101, 102, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, назначение - нежилое, общей площадью 336,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Баумана, д. 42/9, срок аренды - до 30.09.2015.

Согласно дополнительному соглашению N 2 от 07.02.2012 к договору аренды нежилого помещения N 1317-Л от 01.11.2010, заключенному между заявителем и МКУ "КЗИО Исполкома м.о. г. Казани" в связи с переходом права собственности на вышеуказанные нежилые помещения к муниципальному образованию г. Казани, предприниматель арендует указанные нежилые помещения до 30.09.2015.

Предприниматель 17.02.2015 обратился к ответчику-2 с заявлением о реализации своего преимущественного права по передаче в его собственность арендуемых нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, представив отчет ЗАО Независимой консалтинговой компании "Сэнк" в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", N 8442.2 от 28.01.2014 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (арендуемых помещений), согласно которому рыночная стоимость помещений составляет 13 135 593 руб.

МКУ "КЗИО Исполкома м.о. г. Казани" письмом от 12.03.2015 N 3509/кзио-исх. письменно сообщило о невозможности выкупа арендуемого помещения. Отказ мотивирован тем, что нежилые помещения были внесены в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", временное пользование арендатором недвижимым имуществом по указанным объектам было прекращено, на 01.07.2013 двухлетний срок владения отсутствует.

Посчитав отказ ответчика-2 незаконным и нарушающим его права и законные интересы, заявитель обратился с соответствующими требованиями в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ указанный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Указанным Федеральным законом определен порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2013 в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства".

Судом первой инстанции установлено, что предприниматель является арендатором спорного имущества с 2010 года, факт владения и пользования заявителем помещениями по данным договорам ответчиками не отрицается, доказательств наличия у заявителя задолженности по арендной плате ответчиками не представлено.

Арендуемые предпринимателем помещения, принадлежащие м.о. город Казань, передавались в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити", однако впоследствии эти нежилые помещения возвращены в муниципальную собственность.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 утверждено мировое соглашение между м.о. город Казань в лице МКУ "КЗИО Исполкома м.о. г. Казани" и ОАО "Миллениум Зилант-Сити", согласно которому спорные нежилые помещения возвращены в муниципальную собственность.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал довод ответчиков о том, что имущество выбыло из муниципальной собственности на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ несостоятельным, поскольку ответчиками не представлены доказательства прекращения арендных отношений с заявителем в части спорных помещений в течение 2-х лет, предшествующих вступлению в силу Закона N 159-ФЗ, а переход права собственности на арендуемое имущество не прекращает арендных отношений (часть 1 статьи 617 ГК РФ).

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в части признания незаконными действия ответчиков, связанные с отказом в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендованных им помещений, и обязал ответчиков устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Васькова В.Ю. путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (т.е. удовлетворил первое и второе из заявленных предпринимателем требований).

В части заявленных предпринимателем требований об обязании ответчиков реализовать преимущественное право выкупа арендуемых нежилых помещений общей площадью 336,1 кв. м, расположенных по адресу г. Казань, ул. Баумана, 42/9, по рыночной стоимости в размере 13 135 593 руб. (третье из заявленных предпринимателем требований) суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении этого требования, указал, что в данном случае заявителем избран неверный способ восстановления нарушенного права, поскольку в случае несогласия с ценой договора заявитель вправе обратиться в суд с заявлением в рамках искового производства, а в рамках оспаривания действий в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, в данном случае у суда отсутствуют правовые основания обязывать муниципальный орган заключить договор купли-продажи по конкретной цене, указанной заявителем согласно представленному им отчету оценщика.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

В кассационной жалобе ИП Васьков В.Ю., давая свою оценку установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, оспаривает выводы судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении заявленного требования об обязании ответчиков реализовать спорные нежилые помещения по рыночной стоимости в размере 13 135 593 рубля, полагая, что в соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суды должны были указать условия, на которых должен быть заключен договор купли-продажи, в том числе, стоимость выкупаемого имущества.

Суд кассационной инстанции согласен с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что заявителем как субъектом малого предпринимательства соблюдены все определенные Федеральным законом N 159-ФЗ условия, необходимые для реализации предоставленного ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; эти выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Вместе с тем, в обжалуемой заявителем части судами при вынесении судебных актов не учтено следующее.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть 4 статьи 445 ГК РФ), при этом условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства - копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Пунктами 4, 4.1, 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ определено, что договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, при этом течение данного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что ответчиками не исполнены требования Федерального закона N 159-ФЗ: не принято решение о приватизации арендуемого имущества, не начата предусмотренная данным законом процедура отчуждения арендуемого субъектом малого предпринимательства имущества, не определены условия выкупа этого имущества, в том числе, не определена в установленном данным законом порядке и стоимость отчуждаемого имущества.

При этом муниципальным органом письмом от 12.03.2015 N 3509/кзио-исх. отказано предпринимателю в праве на выкуп данного арендуемого имущества, а вопрос (условие) о цене реализации данных нежилых помещений уполномоченным органом в установленном порядке не рассматривался (цена не устанавливалась).

При таких обстоятельствах суды должны были в соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ оставить заявление в данной части без рассмотрения, поскольку действующее законодательство (часть 1 статьи 446 ГК РФ, пункт 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ) относит рассмотрение вопроса о цене договора к компетенции суда только при разногласиях сторон, однако доказательств наличия таких разногласий судам не представлено.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказавшись рассматривать в рамках главы 24 АПК РФ по существу третье из заявленных предпринимателем требований об определении цены договора купли-продажи арендуемого имущества, обоснованно указав в мотивировочных частях обжалуемых судебных актов, что данное требование относительно цены подлежит рассмотрению в порядке искового производства при разногласиях сторон, в резолютивных частях судебных актов указали ""в остальной части заявленных требований отказать", т.е. приняли решение по существу заявленного требования.

Таким образом, выводы судов, содержащиеся в мотивировочных частях обжалуемых решения от 10.08.2015 и постановления от 12.10.2015 по одному из заявленных предпринимателем требований (об определении цены договора купли-продажи арендуемого имущества), противоречат формулировке в резолютивных частях обжалуемых судебных актов по данному требованию заявителя.

При таких обстоятельствах судами фактически исключена предусмотренная пунктом 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ возможность предпринимателю обжаловать в дальнейшем в судебном порядке цену договора купли-продажи арендуемого имущества, поскольку в обжалуемых судебных актах судами по данному требованию предпринимателя без его рассмотрения принято решение по существу - в удовлетворении отказать.

Согласно пункту 6 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.

Поскольку фактические обстоятельства дела правильно установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции считает необходимым изменить абзац четвертый резолютивной части решения суда первой инстанции от 10.08.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 12.10.2015 в соответствующей части, изложив их в следующей редакции "в остальной части заявленных требований заявление оставить без рассмотрения".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 6 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

абзац четвертый резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 в соответствующей части по делу N А65-10369/2015, изложенный как "в остальной части заявленных требований отказать" изменить, изложив его в следующей редакции "В остальной части заявленных требований заявление оставить без рассмотрения"; в указанной части кассационную жалобу - удовлетворить.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 по делу N А65-10369/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

С.В. Мосунов Н.Н. Сафин