Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 февраля 2016 г. N Ф06-5118/15 по делу N А65-7625/2015

г. Казань

12 февраля 2016 г.

Дело N А65-7625/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Галиуллина Э.Р., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

ответчика - Тишкиной М.А. (доверенность от 12.10.2015 N 42),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-7625/2015

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром", г. Казань (ОГРН 1091690064355, ИНН 1660133640) о взыскании 161 139 руб. 58 коп. долга, 16 472 руб. 91 коп. пеней, расторжении договора аренды от 27.08.2013 N 8331-94, об обязании освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром" (ООО "РМЗ-Теплопром", общество), с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании суммы долга по договору аренды недвижимости за май 2015 года в размере 30 250 руб., пени в размере 877 руб. 25 коп., расторжении договора аренды от 27.08.2013 N 8331-94, обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 87,5 кв. м по ул. 25-го Октября и передать его по акту приема-передачи истцу.

Определением суда от 10.04.2015 дело было назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 03.06.2015 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015, иск удовлетворен.

Договор аренды от 27.08.2013 N 8331-94, заключенный между Комитетом и ООО "РМЗ-Теплопром" в отношении нежилых помещений 1-го этажа, N 1а, 1в, 1г, 8, 9, 9а, 11 общей площадью 87,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. 25 Октября, д. 13/6, расторгнут.

Суд возложил обязанности на ООО "РМЗ-Теплопром" возвратить по акту приема-передачи Комитету указанные нежилые помещения.

С ООО "РМЗ-Теплопром" в пользу Комитета взыскан долг по арендной плате в сумме 30 250 руб., пени в размере 877 руб. 25 коп.

В кассационной жалобе ООО "РМЗ-Теплопром" просит отменить судебные акты в части расторжения договора аренды, полагая, что оснований для этого не имелось.

Расторжение договора аренды является крайней мерой и в данном случае несоразмерно нарушению его условий ответчиком.

Суды не учли письмо ответчика о зачете.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, просила суд жалобу удовлетворить.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, 27.08.2013 между Комитетом (арендодатель) и ООО "РМЗ-Теплопром" (арендатор) по результатам торгов по лоту N 1, проведенному 09.08.2013, был заключен договор аренды нежилого помещения N 8331-94, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1-го этажа: N 1а, 1в, 1г, 8, 9, 9а, 11, находящиеся в собственности г. Казани, не закрепленные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. 25 Октября, д. 13/6, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 87,5 кв. м (пункт 1.1 договора).

Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи 27.08.2013.

Договор заключен на срок три года до 26.08.2016.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы на момент подписания договора на основании отчета по определению рыночной стоимости месячной арендной платы составляет 35 695 руб., включая налог на добавленную стоимость 5445 руб.

Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязан ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 30 250 руб.

28.01.2015 Комитет направил в адрес ООО "РМЗ-Теплопром" письмо N 977/кзио-исх, которым просил погасить в срок до 10.02.2015 задолженность по арендной плате в размере 109 440 руб. 61 коп., письменно дать согласие на расторжение договора аренды от 27.08.2013 N 8331-94, также Комитет указал на возможность изъятия арендуемого помещения.

Уведомление получено ответчиком 03.02.2015.

В связи с неисполнением ответчиком требований истца, изложенных в претензии, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Со ссылкой на статьи 307, 309, 329, 330, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что арендатор свое обязательство по своевременному внесению арендной платы исполнял нерегулярно, в связи с чем задолженность ответчика на момент обращения истца в суд за период с июля 2014 года по февраль 2015 года составила 161 139 руб. 58 коп., за май 2015 года составила 30 250 руб.; в ходе рассмотрения спора в суде ответчик платежным поручением от 30.04.2015 N 12 погасил сумму задолженности и пени в размере 177 612 руб. 49 коп.; факт пользования нежилым помещением и наличия задолженности по арендной плате за май 2015 года в размере 30 250 руб. не оспариваются, обоснованно удовлетворил заявленные требования в части взыскания основного долга в размере 30 250 руб.

Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, арбитражный суд в соответствии с пунктом 3.5 договора взыскал с ответчика пени за период с 11.05.2015 по 11.06.2015 в размере 877 руб. 25 коп.

Судебные акты в указанной части не оспариваются.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 6.7 договора арендодатель вправе по своему выбору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случаях невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения.

В разделе VII договора стороны согласовали, что существенным нарушением условий договора является нарушение арендатором в том числе пункта 3.3 договора.

Суд установил, что просрочка исполнения обязательства в размере, превышающем полуторамесячную арендную плату, допускалась ответчиком 8 раз, в периоды: за 2013 год - 1 раз, за 2014 год - 5 раз, за 2015 год - 3 раза, при этом сумма долга варьировалась от 65 541 руб. 57 коп. до 191 389 руб. 58 коп.

Факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды установлен судом и ответчиком не оспаривается, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем исковые требования Комитета о расторжении договора аренды удовлетворены обоснованно.

Суд апелляционной инстанции признал необоснованным довод жалобы о том, что письмом от 28.12.2014 (л.д. 53) ООО "РМЗ-Теплопром" произведен зачёт взысканной в рамках дела N А65-16078/2014 стоимости неотделимых улучшений в счёт арендной платы за спорный период, признав, что из указанного письма не следует прямого волеизъявления ответчика на зачёт встречных однородных требований, а содержится лишь предложение Комитету рассмотреть возможность такого взаимозачёта.

В кассационной жалобе ООО "РМЗ-Теплопром" также ссылается на письмо от 14.04.2015 о зачёте встречных однородных требований, однако в материалах дела такое письмо отсутствует.

Кроме того, исковое заявление по настоящему делу принято к производству суда 10.04.2015, заявление истца о проведении зачёта от 14.04.2015 не могло быть принято судами предыдущих инстанций в качестве доказательства погашения долга, поскольку заявление составлено после предъявления иска в суд, а прекращение обязательства зачётом встречного однородного требования после предъявления к должнику иска в соответствии с нормами статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачётом встречных однородных требований").

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 по делу N А65-7625/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Э.Р. Галиуллин И.Н. Смоленский