Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2015 г. N 11АП-13859/15

г. Самара

20 октября 2015 г.

Дело N А65-7625/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - Тишкина М.А. по доверенности N 42 от 12.10.2015,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 октября 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 августа 2015 года, принятое по делу NА65-7625/2015 (судья Хуснутдинова А.Ф.),

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром", г.Казань (ОГРН 1091690064355, ИНН 1660133640),

о взыскании суммы долга в размере 161139 руб. 58 коп. и пени в размере 16472 руб. 91 коп., о расторжении договора аренды N 8331-94 от 27.08.2013, об обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 87,5 кв.м. по ул. 25-го Октября и передать по акту приема-передачи истцу,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром" (ответчик, общество) (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании суммы долга за май 2015 года в размере 30 250 руб., пени в размере 877,25 руб., расторжении договора аренды N 8331-94 от 27.08.2013, обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 87,5 кв.м. по ул. 25-го Октября и передать его по акту приема-передачи истцу.

Определением суда от 10.04.2015 дело было назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 03.06.2015 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 иск удовлетворен.

Договор аренды от 27.08.2013 N 8331-94, заключенный между Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и обществом с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром" в отношении нежилых помещений 1-го этажа, N 1а, 1в, 1г, 8, 9, 9а, 11 общей площадью 87,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Казань, ул.25 Октября, д.13/6 - расторгнут.

Суд возложил обязанности на общество с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром", г.Казань возвратить по акту приема- передачи Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, нежилые помещения первого этажа: N 1а, 1в, 1г, 8, 9, 9а, 11 общей площадью 87,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Казань, ул.25 Октября, д.13/6.

С общества с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром", г.Казань в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань взыскан долг по арендной плате в сумме 30 250 руб., пени в размере 877 руб. 25 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 27.08.2013 между Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром" (арендатор) по результатам торгов по лоту N 1, проведенному 09.08.2013, был заключен договор аренды нежилого помещения N 8331-94, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1-го этажа: NN 1а, 1в, 1г, 8, 9, 9а, 11, находящиеся в собственности г. Казани, не закрепленные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. 25 Октября, д. 13/6, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 87,5 кв.м. (п.1.1. договора).

Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи 27.08.2013 (л.д.8).

Договор заключен на срок три года до 26.08.2016.

В соответствии с п.3.1. договора размер ежемесячной арендной платы на момент подписания договора на основании отчета по определению рыночной стоимости месячной арендной платы составляет 35 695 руб., включая налог на добавленную стоимость 5 445 руб. НДС вносится арендатором в соответствии с п.3 ст.161 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.3. договора Арендатор обязан ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 30 250 руб.

28.01.2015 истец направил в адрес ООО "РМЗ-Теплопром" письмо N 977/кзио-исх, согласно которому просил внести в срок до 10.02.2015 задолженность по арендной плате в сумме 109 440 руб. 61 коп., письменно дать согласие на расторжение договора аренды N 8331-94 от 27.08.2013, также Комитет указал на возможность изъятия арендуемого помещения (л.д.36).

В материалах дела имеется уведомление о получении ответчиком письма от Комитета 03.02.2015 (л.д.37).

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По своей правовой природе договор аренды помещения заключенный между сторонами относится к договору аренды, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

Таким образом, из вышеприведенных норм права следует, что арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства, в частности, арендодатель обязан предоставить объект найма в надлежащем состоянии (статья 606 и пункт 1 статьи 611 Кодекса), арендатор - принять имущество и своевременно вносить плату за пользование этим объектом (пункт 1 статьи 614 Кодекса). Надлежащая реализация принятого обязательства гарантируется запретом на односторонний отказ от его исполнения (статья 310 Кодекса); реализация обязательства может обеспечиваться, в частности, договорной неустойкой (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Кодекса).

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

При заключении спорного договора аренды имущества стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан без разногласий, имущество передано в аренду по акту 27.08.2013.

Судом установлено, что арендатор свое обязательство по своевременному внесению арендной платы исполнял нерегулярно, в связи с чем задолженность ответчика на момент обращения истца в суд за период с июля 2014 по февраль 2015 составила 161 139 руб. 58 коп., за май 2015 года составила 30 250 руб.

Судом установлено и истцом не оспорено, что в ходе рассмотрения спора в суде ответчик платежным поручением N 12 от 30.04.2015 погасил сумму задолженности и пени в размере 177 612 руб. 49 коп.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, установив факт пользования нежилым помещением и наличия задолженности по арендной плате за май 2015 в размере 30 250 руб., обоснованно удовлетворил заявленные требования в части взыскания основного долга в размере 30 250 руб.

Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции в соответствии с п. 3.5. договора, на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ взыскал с ответчика пени за период с 11.05.2015 по 11.06.2015 в размере 877,25 руб.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из указанных норм права, при рассмотрении заявленного требования суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Согласно п.6.7. договора арендодатель вправе по своему выбору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, предусмотренными пунктом 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, либо обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случаях невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения. При расторжении договора в порядке, предусмотренном п.3 ст.450 ГК РФ договор аренды считается расторгнутым по истечении 20 дней с даты направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.

В разделе VII договора стороны согласовали, что существенным нарушением условий договора является нарушение арендатором, в том числе пункта 3.3. договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как усматривается из расшифровки долгов за период с момента заключения договора и до момента рассмотрения дела, просрочка исполнения ответчиком обязательства в размере, превышающем полуторамесячную арендную плату, допускалась 8 раз, в периоды: за 2013 год - 1 раз, за 2014 год - 5 раз, за 2015 год - 3 раза, при этом сумма долга варьировалась от 65 541,57 руб. до 191 389,58 руб.

Так пунктом 3.3. договора предусмотрено внесение арендатором арендной платы в сумме 30 250 руб. не позднее 10 числа каждого месяца. Согласно представленной истцом расшифровки долгов по договору N 8331-94 от 27.08.2013, ответчик, начиная с октября 2013 года, в нарушение условий договора неоднократно допускал просрочки по внесению арендной платы.

Из материалов дела видно, что истцом в адрес ответчика направлено письмо N 977 от 28.01.2015, в котором арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды.

Однако соглашение о расторжении договора достигнуто не было.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлен факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23).

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, а также учитывая соблюдение истцом положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими досудебный порядок урегулирования спора, арбитражный апелляционный суд считает, что исковые требования Комитета о расторжении договора аренды земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что на момент расторжения судом договора аренды за ответчиком числилась задолженность только за один месяц не может являться основанием для признания выводов суда не законными. Как установлено судом и следует из материалов дел, задолженность частично погашена ответчиком уже в период рассмотрения спора в суде, то есть после обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что письмом (л.д. 53) ООО "РМЗ-Теплопром" произведен зачет взысканной в рамках дела N А65-16078/2014 стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы за спорный период, является несостоятельным, поскольку из указанного письма не следует прямого волеизъявления ответчика на зачет встречных однородных требований, а содержится лишь предложение рассмотреть возможность такого взаимозачета.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 августа 2015 года, принятое по делу N А65-7625/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РМЗ-Теплопром",- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко