Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 февраля 2016 г. N Ф06-5755/16 по делу N А55-27285/2014

г. Казань

26 февраля 2016 г.

Дело N А55-27285/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нафиковой Р.А., Нагимуллина И.Р.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Мэрии городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015

по делу N А55-27285/2014

по исковому заявлению Мэрии городского округа Тольятти к обществу с ограниченной ответственностью "Ралан" о взыскании 297 974 руб. 79 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти (далее - истец, Мэрия г.о. Тольятти) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ралан" (далее - ответчик, ООО "Ралан") о взыскании 297 974 руб. 79 коп., в том числе: 235 781 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 15.04.2014 по договору аренды земельного участка от 10.09.2003 N 777, 62 193 руб. 48 коп. пени за период с 12.04.2011 по 29.09.2014.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2015 с ООО "Ралан" в пользу Мэрии г.о. Тольятти взысканы пени в сумме 6 582 руб. 49 коп. В остальной части в иске отказано.

В рамках апелляционного производства Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынес определение от 03.09.2015 о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Ивахненко Татьяна Васильевна, г.Тольятти, Полуянов Александр Викторович, г.Тольятти, Лоза Михаил Валентинович, г.Тольятти, Ястремский Павел Павлович, г.Тольятти.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2015 отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое о правах и об обязанностях третьих лиц, не привлеченных к участию в деле, принят новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены частично.

С ООО "Ралан" взысканы в пользу Мэрии г.о. Тольятти пени в сумме 6 582 руб. 49 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы, истец ссылается на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

В связи с тем, что решение суда первой инстанции принято без привлечения к участию в деле третьих лиц, суд апелляционной инстанции отменил его с принятием нового судебного акта, следовательно, проверке в соответствии с пунктом 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит судебный акт суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между Мэрией г.о. Тольятти (арендодатель) с одной стороны и ООО "Ралан" (арендатор) с другой стороны был заключен договор аренды земельного участка N 777 от 10.09.2003, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 19, ул. 70 лет Октября, площадью 3713 кв. м, кадастровый номер земельного участка 63:09:0101156:0011, для строительства оздоровительно-банного комплекса, на срок с 10.09.2003 по 10.07.2004.

Арендатор принял вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи от 25.09.2003.

Как следует из пункта 5.2. договора N 777 от 10.09.2003, в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендодатель начисляет пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

При этом, за период с 01.04.2011 по 15.04.2014 расчет арендной платы истцом произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, с учетом изменений, внесенных постановлением правительства самарской области N 8 от 22.01.2013, Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти". Размер арендной платы рассчитывается по формуле:. = Скад х Ка х Кв х Кир х Ки.

За период с 20.07.2013 по 15.04.2014 расчет арендной платы произведен про формуле : Аг=Скад*Пр, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в период с 20.07.2013 по 31.12.2013 равной 19 765 598 руб. 55 коп., утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9, за период с 01.01.2014 по 15.04.2014 - 32 400 529 руб. 12 коп., утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610.

Принимая новый судебный акт по настоящему делу об удовлетворении заявленных требований в части, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, правомерно руководствовался следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).

Как установлено судом апелляционной инстанции, в судебном порядке признано право собственности физических лиц на часть спорного завершенного строительного объекта - нежилые помещения и зарегистрировано право в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (РОСРЕЕСТР), в подтверждение чего в материалы дела представлены свидетельства от 02.09.2013, от 04.10.2013, от 05.11.2013 и от 02.12.2013.

Кроме того, из материалов дела следует, что истцом направлено письмо Ярулиной Р.Х., за которой в судебном порядке признано право собственности на часть завершенного строительного объекта - нежилое помещение, спорном земельном участке, о взыскании платы за пользование спорным земельным участком, в виде неосновательного обогащения за период с 14.02.2014.

Также из имеющихся материалов дела свидетельств о праве собственности, решений районного суда и выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним судебными инстанциями установлено, что ответчик не имеет зарегистрированного права собственности в спорном нежилом помещении, следовательно, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендной платы после 02.09.2013, поскольку возникновение права собственности физических лиц на помещения влечет за собой обязанность оплаты пользование земельным участком, на котором находится недвижимость

Доказательств обратного в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции обосновано отказал в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности за период с 02.09.2013 по 15.04.2014.

Между тем, исследуя представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, судом апелляционной инстанции установлено, что за период с 01.04.2011 по 01.09.2013 у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате. Доказательств наличия непогашенной задолженности за указанный период истцом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При таком положении у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца в данной части.

При этом судом установлено и подтверждается материалами дела что, за период с 01.01.2011 по 01.09.2013 арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно, то есть с просрочкой, следовательно, выводы суда об удовлетворении требований истца в части взыскания пени в сумме 6582 руб. 49 коп. за период с 12.04.2011 по 07.02.2012 являются правомерными.

В части взыскания пени в сумме 55 610 руб. 99 коп. за период с 12.11.2013 по 29.09.2014 суд обоснованно не нашел их подлежащими удовлетворению.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права.

Заявителем кассационной жалобы не представлено суду апелляционной инстанции доказательств того, что после завершения строительства оздоровительно-банного комплекса ответчику на праве собственности принадлежали какие-либо помещения в завершенном строительством объекте.

Оснований для отмены или изменения судебного акта суда апелляционной инстанции в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 по делу N А55-27285/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Р.А. Нафикова И.Р. Нагимуллин