Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 марта 2016 г. N Ф06-7100/16 по делу N А65-13347/2015

г. Казань

25 марта 2016 г.

Дело N А65-13347/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии:

истца - муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" - Рачковой - Чукиной Т.С., доверенность от 10.09.2015 N 13789/кзио-исх.,

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СТК Панорама" - Кавиева А.Г., доверенность от 01.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТК Панорама", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 (судья Горинов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-13347/2015

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "СТК Панорама", г. Казань, о взыскании неустойки, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТК Панорама" (далее - общество) о взыскании 91 743 руб. 30 коп. долга, 20 805 руб. 04 коп. неустойки, расторжении договора аренды земельного участка от 13.02.2013 N 16809, обязании возвратить земельный участок площадью 351 кв. м, кадастровый номер 16:50:110601:4064, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Фатыха Амирхана.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015, иск удовлетворен частично, договор аренды земельного участка от 13.02.2013 N 16809 расторгнут. Суд возложил на общество обязанность возвратить комитету по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок. В остальной части в иске отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

До начала рассмотрения кассационной жалобы по существу от представителя общества поступило ходатайство об отложении слушания кассационной жалобы до рассмотрения кассационной жалобы общества по делу N А65-13346/2015 в отношении смежного земельного участка, предоставленного обществу для строительства.

Рассмотрев заявленное ходатайство, выслушав мнение представителя комитета, возражавшей против его удовлетворения, судебная коллегия не находит оснований для отложения рассмотрения кассационной жалобы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель комитета полагала ее доводы необоснованными и подлежащими отклонению.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.02.2013 N 16809, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 351 кв. м, кадастровый номер 16:50:110601:4064, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Фатыха Амирхана для благоустройства территории, прилегающей к земельному участку, предоставленному для строительства парикмахерской.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату не позднее 15 числа каждого текущего месяца. Договор аренды заключен на срок до 08.10.2017 года, зарегистрирован в росреестре (л.д. 24)

Комитет в претензии от 02.03.2015 N 2972/кзио известил общество о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеней до 20.03.2015, а также предложил расторгнуть договор аренды ввиду нарушения условий договора.

Общество ответа на претензию не представило, задолженность оплатило.

Неисполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований в части, исходили из следующего.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли), формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

После обращения комитета с настоящим иском о взыскании задолженности за период с 01.04.2014 по 02.04.2015 и расторжении договора аренды общество в качестве доказательства оплаты долга в сумме 91 743 руб. 30 коп. и неустойки в размере 20 805 руб. 04 коп. представило платежное поручение от 30.07.2015 N 3 на общую сумму 149 335 руб. 71 коп.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за спорный период, правомерно в данной части отказали в удовлетворении иска.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Возможность расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если земельный участок не будет освоен и использован, предусмотрена договором аренды.

Доказательств освоения земельного участка, предоставленного для благоустройства территории, прилегающей к земельному участку, предоставленному для строительства парикмахерской, ответчиком суду не представлено. Обществом данный факт не оспаривается.

Разрешая спор, суды исходили из того, что комитетом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, суды двух инстанций пришли к выводам о том, что они не подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка арендатором по целевому назначению, а именно для благоустройства территории в течение длительного срока, истекшего с момента заключения договора, и необходимость всего названного периода (со дня заключения договора до передачи спора на разрешение суда) для освоения участка, исключающего не только завершение благоустройства, но и начало таких работ.

Обществом арендная плата вносилась несвоевременно, имелась просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из представленных истцом в материалы дела документов следует, что истец обратился к ответчику с требованием об оплате задолженности и с предложением о расторжении договора 02.03.2015, с настоящим иском в арбитражный суд - 05.06.2015 года, задолженность ответчиком погашена 30.07.2015 года.

Таким образом, суды признали, что требование о расторжении договора заявлено своевременно и в разумные сроки. Указанный вывод закону не противорит.

Учитывая вышеизложенное, суды признали в действиях общества существенные нарушения условий договора аренды, поскольку именно для благоустройства территории, прилегающей к земельному участку, предоставленному для строительства парикмахерской, был заключен договор аренды, и продолжая занимать земельный участок, общество лишает комитет возможности рационально и эффективно распорядиться данным имуществом.

Доводы кассационной жалобы не опровергают установленных судами обстоятельств и выводов, сделанных в соответствии с приведенными нормами права и сложившейся судебной практикой.

Оставляя судебные акты в силе, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Ни нормами Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими до 01.03.15 года, не действующими нормами не предусматривается предоставление земельного участка на таком виде права как "под благоустройство".

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации категоризация земель является основным способом определения правового режима земельных участков, порядка их использования и охраны.

Данная правовая конструкция дает ответ на вопрос о содержании прав и обязанностей правообладателя, вытекающих из принадлежности участка к определенной территории (территориальной зоне), определяемой посредством градостроительного зонирования. Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает обязательность определения разрешенного использования земельного участка при его предоставлении из состава государственных или муниципальных земель для строительства и иных целей.

Не содержит Земельный кодекс и такого самостоятельного вида целевого использования земельных участков "под благоустройство". Целевое назначение подразумевает четкое определение конкретных прав и обязанностей по рациональному использованию и охране земельных участков для их правообладателей.

Благоустройство не является видом разрешенного использования земельных участков применительно к правилам статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, благоустройство не может являться самостоятельной целью использования земельного участка, поскольку является обязанностью любого землепользователя по содержанию земельного участка независимо от того, для каких целей он предоставлен и используется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по делу N А65-13347/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

В.А. Карпова В.А. Петрушкин