Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 марта 2016 г. N Ф06-7057/16 по делу N А55-9744/2015

г. Казань

29 марта 2016 г.

Дело N А55-9744/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,

при участии представителей :

истца - Лопатухина К.Г. (доверенность от 25.05.2015), Бойцовой Д.С. (доверенность от 25.05.2015),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2015 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Семушкин В.С.)

по делу N А55-9744/2015

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Элкон", г. Самара (ОГРН 1036300226291) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, при привлечении третьего лица: открытого акционерного общества "Региональный деловой центр", г. Самара, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Элкон" (далее - ООО "Элкон", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) в государственной регистрации права собственности общества на нежилое помещение н6 на 11 этаже торгово-офисного центра по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, дом N 55, литера A3, изложенный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 13.02.2015, обязании регистрирующий орган в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда по данному делу произвести государственную регистрацию права собственности общества на указанное нежилое помещение.

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено открытое акционерное общество "Региональный деловой центр" (далее - ОАО "РДЦ").

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2015 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что спорное помещение идентично нежилому помещению N 5 на 11 этаже общей площадью 36,6 кв.м, указанному в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А55-19420/2010, при этом заинтересованное лицо являлось участником судебного процесса в рамках вышеуказанного дела и обладало всей необходимой информацией относительно спорного объекта недвижимости.

В кассационной жалобе Управления Росреестра по Самарской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что не допускается регистрация права при установлении противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированным правом на объект недвижимости, в частности, в отношении спорного торгово-офисного центра содержится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности, таким образом, обязательным условием для регистрации за обществом права собственности на конкретное помещение должно являться прекращение права ОАО "РДЦ" на соответствующую часть доли в праве общей долевой собственности на все здание центра, сам факт поданного 10.09.2015 заявления ОАО "РДЦ" о прекращении права на долю в праве правового значения не имеет.

В отзыве на кассационную жалобу общество ООО "Элкон" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ООО "Элкон"" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в соответствии с данными государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.04.2015 N 63/001/004/2015-4875 торгово-офисный центр, назначение - не определено, площадь застройки - 4050,10 кв. м, степень готовности - не определена, инв. 1-55311, литер А3, адрес: Самарская область, г. Самара, Октябрьский р-н, Московское шоссе, д. 55, принадлежит на праве общей долевой собственности ОАО "РДЦ" доля в праве 1408603/405010.

ООО "Элкон" 05.02.2015 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение н6 на 11 этаже торгово-офисного центра по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, д. 55, литера A3.

К заявлению о государственной регистрации в качестве правоустанавливающих документов было приложено: платежное поручение от 28.01.2015 N 179, доверенность, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 N А55-19420/2010, определение суда от 11.08.2011, кадастровый паспорт помещения от 05.02.2015, учредительные документы.

Сообщением от 13.02.2015 N 63/001/001/2015-3493 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации права собственности на вышеуказанное нежилое помещение, по причине того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированным правом общей долевой собственности третьего лица на спорное помещение.

В свою очередь, вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А55-19420/2010 (с учетом определения Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда об исправлении опечатки от 11.08.2011) признано за ООО "Элкон" право собственности на нежилые помещения, в том числе на нежилое помещение N 6 на 11 этаже общей площадью 27 кв. м.

В рамках другого дела N А55-27519/2013, принятого по иску ООО "Карамболь" к ОАО "РДЦ", признано за ООО "Карамболь" право общей долевой собственности - доля в праве 134548/4050100 - на торгово-офисный центр, назначение - не определено, площадь застройки - 4050,10 кв. м, инв. N 1-55311, литера А3, адрес: Самарская область. г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, д. 55, что соответствует нежилым помещениям N 19 и 22 на цокольном этаже, общей площадью 507,8 кв. м.

ООО "Элкон", полагая, что отказ регистрирующего органа не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 8.1, статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, вступившего в законную силу.

Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А55-19420/2010 в редакции определения того же суда от 11.08.2011 за ОАО "РДЦ" признано право собственности на конкретные нежилые помещения, в том числе N 6 на 11 этаже общей площадью 27 кв. м, расположенные в незавершенном строительством офисно-торговом комплексе по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, д. 55, литера А3.

Судом при разрешении указанного спора было установлено, что ЗАО "Губерния" (инвестор) заключен инвестиционный договор от 12.01.2004 N 1 с застройщиком ОАО "РДЦ", впоследствии между ЗАО "Губерния" и ООО "Элкон" были заключены договора об инвестировании строительства офисно-торгового комплекса, в рамках которых последний обязался осуществить финансирование строительства конкретных нежилых помещений, а ЗАО "Губерния" осуществлять их строительство и передачу до 01.07.2008; в декабре 2010 года стороны подписали акты приема-передачи 13 помещений, стоимость которых была оплачена ООО "Элкон" в полном объеме, при этом, признавая право собственности, суд исходил из того, что спорные помещения не являются предметом действующего договора строительного подряда, в связи с чем право на них может быть признано за покупателем (инвестором) в объекте незавершенного строительства.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 12.09.2014 N RU 63301000-050Э здание торгово-офисного центра А3.1 и офисно-торговой секции А3 введены в эксплуатацию.

Кадастровым паспортом от 26.12.2011 N 63-00-102/14-1029677 подтверждается нахождение на 11 этаже здания центра в секции А3 нежилого помещения н6 общей площадью 36,6 кв. м.

Вместе с тем из представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.04.2015 N 63/001/004/2015-4875 следует, что в отношении нежилого здания площадью застройки 4050,10 кв. м зарегистрировано право общей долевой собственности граждан и юридических лиц.

Указанные сведения о правообладателях содержались и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 29.11.2012.

Вместе с тем регистрирующим органом не учтено наличие факта общей долевой собственности других юридических лиц и граждан на часть объекта, имеющего на момент совершении регистрационных действий площадь застройки 4050,10 кв. м, не исключает возникновение права собственности ООО "Элкон" на конкретное помещение н6 на 11 этаже в том же объекте с учетом того, что общая площадь завершенного строительством центра составила 5013,5 кв. м, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и кадастровые документы об объекте капитального строительства.

Судебные инстанции также правомерно отметили, что вступившими в законную силу судебными актами по делам N А55-19420/2010, А55-27519/2013 было установлено привлечение иных участников долевого строительства (ООО "Элкон", ООО "Карамболь"), а также факт заключения с основным инвестором - ЗАО "Губерния" различных договоров, по условиям которых указанным участникам строительства передавались конкретные нежилые помещения с указанием их характеристик, номеров и расположений.

Согласно пункту 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В пункте 4 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Таким образом, поскольку в рамках заключенных договоров стороны предусмотрели передачу будущей недвижимой вещи и ее оплату, такие договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, следует расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При таких обстоятельствах в рамках заключенных договоров купли-продажи в собственность участников строительства передавались конкретные нежилые помещения, находящиеся в составе данного объекта, что как следствие исключало возникновение у ООО "Элкон" общей долевой собственности на здание центра, кроме того, с учетом специфики и вида заключенных договоров данный объект не создавался для целей нахождения его в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности, определяемой в зависимости от вклада каждого.

Факт последующей регистрации Управлением Росреестра по Самарской области права собственности ООО "Элкон" на спорное помещение (свидетельство от 25.12.2015 серии АА N 294707) исключает состоятельность доводов заявителя кассационной жалобы о наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированным правом на другую часть того же строения.

В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в т.ч. вступившие в законную силу судебные акты.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 58 названного совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

При таких обстоятельствах, поскольку существующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ОАО "РДЦ" о праве долевой собственности нарушала права и законные интересы ООО "Элкон", последний в рамках дела N А55-19420/2010 и обратился с иском о признании права собственности, являясь владеющим собственником, следовательно, указанное решение суда о праве собственности является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с последующим погашением записи ответчика по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права.

В нарушение требований Закона о государственной регистрации регистрирующий орган не учел наличие существующего решения суда, являющегося основанием для внесения записи в отношении титула ООО "Элкон".

В связи с чем сам факт первоначальной регистрации права общей долевой собственности застройщика (ОАО "РДЦ") и ряда других инвесторов (дольщиков) на указанный объект, где в состав доли ОАО "РДЦ" входили и спорные нежилые помещения ООО "Элкон", не исключает регистрацию права собственности последнего на конкретные помещения на основании вступившего в законную силу судебного акта по делу N А55-19420/2010 с прекращением соответствующего титула ОАО "РДЦ" и определении иного размера доли.

Следует отметить, что обращение ООО "Элкон" в арбитражный суд также было связано с целью установления правовой определенности как в отношении природы заключенных договоров долевого участия (купли-продажи объекта недвижимости, созданного в будущем), так и разрешения вопросов о наличии правовых оснований для возникновения индивидуальной собственности на конкретные помещения, исключая факт нахождения этого же имущества в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевой собственности).

Кроме того, судебными инстанциями правомерно отмечено, что в период регистрационных действий на рассмотрении того же регистрирующего органа находилось заявление ОАО "РДЦ" о прекращении права на долю в связи с возникновением права собственности на спорные помещения у ООО "Элкон". Принятие соответствующих решений по заявлениям правообладателей также исключает наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированным правом, при этом учитывая, что противоречия между этими лицами уже разрешены в рамках дела N А55-19420/2010 по спору о правах на недвижимое имущество.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 16, 17 Закона о государственной регистрации, установив, что заявителем были представлены все документы для государственной регистрации права, при этом оснований для отказа, при наличии вступивших в законную силу судебных актов, у регистрирующего органа не имелось, удовлетворили заявленные требования.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 по делу N А55-9744/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Карпова