Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 апреля 2016 г. N Ф06-6843/16 по делу N А72-7989/2015

г. Казань

05 апреля 2016 г.

Дело N А72-7989/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

третьих лиц - Абакумова В.В. (доверенности от 24.06.2015, 21.09.2015),

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.09.2015 (судья Коннова О.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Драгоценнова И.С., Филиппова Е.Г.)

по делу N А72-7989/2015

по заявлению индивидуального предпринимателя Конновой Валентины Семеновны, г. Ульяновск (ИНН 732894813553, ОГРН 305732821000014) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - муниципального образования "город Ульяновск" в лице администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, Комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, об оспаривании решений,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Коннова Валентина Семеновна (далее - предприниматель Коннова В.С.) обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - Управление Росреестра по Ульяновской области), выраженных в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 07.05.2015 N 73/001/119/2015-38,39 и N 73/001/119/2015- 40, 41, и об обязании Управления Росреестра по Ульяновской области совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности от муниципального образования "город Ульяновск" к предпринимателю Конновой В.С. на следующие объекты недвижимого имущества: здание парикмахерской 1-этажное, общей площадью 37,8 кв.м, инв. N 030641, литера А, условный номер 73-73-01/334/2009-045У, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 61Б; земельный участок площадью 225 кв.м, кадастровый номер 73:24:031208:2166, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Рябикова, 61Б.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (далее - Комитет) и муниципальное образование "город Ульяновск" в лице администрации г. Ульяновска.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.09.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Ульяновской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом и предпринимателем Конновой В.С. 30.01.2007 был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 9250, предметом которого являлось нежилое здание (отдельно стоящее) площадью 35 кв.м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 61А, с целевым назначением - для использования под парикмахерскую. Срок действия договора аренды был установлен с 10.02.2007 по 01.01.2008. Указанный в договоре объект был передан предпринимателю Конновой В.С. по акту приема-передачи от 10.02.2007.

В пункте 5.2.12 договора содержалось условие о том, если арендатор продолжает пользоваться зданием (помещением) после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

13 августа 2007 года Комитет и предприниматель Коннова В.С. подписали дополнительное соглашение к договору от 30.01.2007 N 9250, согласно которому договор пролонгирован с 01.01.2008 до 01.01.2013.

06 июня 2012 года Комитет и предприниматель Коннова В.С. подписали дополнительное соглашение к договору от 30.01.2007 N 9250, согласно которому в договор внесены изменения: адрес объекта: ул. Рябикова, д. 61Б, арендуемая площадь - 37,82 кв.м - парикмахерская (помещения N 1-4).

30 января 2013 года Комитет и предприниматель Коннова В.С. подписали дополнительное соглашение к договору от 30.01.2007 N 9250, согласно которому договор пролонгирован с 01.01.2013 до 01.07.2015.

Администрацией города Ульяновска принято постановление от 17.12.2014 N 7485 "Об утверждении решений об условиях приватизации", на основании которого между Комитетом (продавец) и предпринимателем Конновой В.С. (покупатель) заключен договор от 29.01.2015 N 678 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество: здание парикмахерской 1-этажное, общей площадью 37,8 кв.м, инв. N 030641, литера А, условный номер 73-73-01/334/2009-045У, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 61Б; земельный участок площадью 225 кв.м, кадастровый номер 73:24:031208:2166, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 61Б. Указанные в договоре объекты были переданы предпринимателю Конновой В.С. по акту приема-передачи от 29.01.2015.

Предприниматель Коннова В.С. и муниципальное образование "город Ульяновск" в лице Комитета обратились в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Государственная регистрация заявленного права собственности 07.04.2015 на объект была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), о чем вынесено уведомление.

07 мая 2015 года Управление Росреестра по Ульяновской области сообщило об отказе в государственной регистрации (N 73/001/119/2015-38,39 и N 73/001/119/2015-40,41) права собственности на указанный объект, сославшись на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав в случаях, когда обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Предприниматель, полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, содержащей исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, когда обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В пункте 1 статьи 13 Закона о регистрации указано, что при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ определено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании решения Засвияжского районного суда от 23.11.2010 было признано право муниципальной собственности на бесхозяйный объект, находящийся по адресу г.Ульяновск, ул. Рябикова, д. 61Б, в виде 1-этажного нежилого здания, общей площадью 37,82 кв.м, согласно плана недвижимого имущества по состоянию на 21.07.2009.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что предприниматель, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют закрепленным в статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условиям, а именно: предприниматель является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются предпринимателем более двух лет.; доказательства наличия задолженности предпринимателя по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади.

Для целей правильного и единообразного применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.112011 N 7373 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73) даны разъяснения. По смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ (абзац 2 пункта 10 постановления от 17.11.2011 N73). Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

В силу статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями для договоров аренды законодателем указаны условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607 ГК РФ), а также о размере арендной платы (статья 606 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что стороны договора от 29.01.2015 N 678 купли-продажи недвижимого имущества представили в Управление Росреестра по Ульяновской области в числе прочих документов: договор купли-продажи от 29.01.2015 N 678, акт приема-передачи от 29.01.2015, график оплаты от 29.01.2015, отчет об оценке от 11.11.2014 N 7-7-118/10.14, постановление администрации города Ульяновска от 17.12.2014 N7485.

Совокупность представленных документов позволяет идентифицировать объект недвижимого имущества, в отношении должен быть осуществлен переход права собственности.

Продавец уполномочен продавать объект недвижимости в силу пункта 2 статьи 125 ГК РФ, согласно которому от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 данной статьи органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Подписанию договора предшествовало принятие администрацией города Ульяновска решения о продаже нежилого помещения и земельного участка предпринимателю Конновой В.С. в порядке Закона N 159-ФЗ в виде постановления от 17.12.2014 N 7485 "Об утверждении решений об условиях приватизации". Данный ненормативный правовой акт в установленном законом порядке не оспорен и является действующим. Право муниципальной собственности было зарегистрировано в ЕГРП 03.02.2011.

Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, соглашение по указанным условиям в договоре аренды было достигнуто, имущество было передано арендатору, и договор фактически исполнялся - заявитель пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату, а ответчик принимал исполнение в течение всего периода действия договора. Поэтому суды обоснованно исходили из того, что обстоятельства пользующегося имуществом по договору аренды, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у предпринимателя всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - права на выкуп арендованного имущества.

Комитет не заявлял о прекращении арендных отношений с предпринимателем Конновой В.С., возникших на основании договора аренды от 30.01.2007 N 9250, а напротив, заключал дополнительные соглашения к указанному договору, взимал арендную плату за пользование помещением.

Таким образом, Комитет, распоряжаясь спорным имуществом как муниципальной собственностью, реализовывал свое право публичного собственника, а индивидуальный предприниматель пользовался арендованным помещением как муниципальным имуществом.

Согласно сведениям из ЕГРП по состоянию на дату заключения указанного договора купли-продажи правообладателем здания парикмахерской (кадастровый номер 73:24:031015:383) и земельного участка под зданием парикмахерской (кадастровый номер 73:24:031208:2166) являлся город Ульяновск, поэтому довод кассационной жалобы о том что спорный договор аренды муниципального нежилого помещения не подпадает под действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ необоснован.

Доводы кассационной жалобы по существу не содержат в себе оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, суд кассационной инстанции, исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств; оснований полагать, что выводы суда первой инстанции, апелляционного суда о применении нормы права ФЗ-159 применительно к установленным ими по данному делу фактическим обстоятельствам ошибочны, не усматривается.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены либо изменения обжалованных судебных актов, из кассационной жалобы также не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 по делу N А72-7989/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев